אז אם אתם בעלי דירות או דיירים המשכירים דירה ואינכם מכירים את תיקון חוק שכירות הוגנת או אם אתם מכירים אותו רק באופן חלקי, המדריך הזה עבורכם. נדון בו בהרחבה ברזי החוק ונסביר מהו. נראה מהי מטרתו ואילו סעיפי תיקון הוא כולל. נראה מהן החובות והזכויות של בעלי דירות ודיירים על פי התיקון לחוק, כיצד החוק שכירות הוגנת מתייחס לנושאים כמו: מימוש ערבויות, הפרות חוזה, איך התיקון לחוק מגדיר דירה ראויה למגורים, אילו פרטים חייבים להיות מצויינים בחוזה שכירות, מה קורה אם מבצעים שינויים בדירה – ברשות שלא ברשות, על מי חלה אחריות לתשלומים השונים, מי אמון על תיקונים שונים בדירה, כיצד ניתן לבטל חוזה, איך מאריכים חוזה ועוד ועוד. אבל לפני הכל בואו נבין מה מטרת התיקון לחוק השכירות והשאילה.
מטרת חקיקת תיקון שכירות הוגנת
חוק השכירות והשאילה חוקק כאמור בשנת 1971 והוא נחשב לאחד מהחוקים היציבים ביותר בישראל. חוק זה כל כך יציב עד שרק בשנת 2017 הוחלט לתקנו, מה שהוליד את התיקון חוק שכירות ההוגנת.
חוק זה הוא מקביל לחוק מכר, התשכ”ח-1968, חוק המסדיר את מערכת היחסים בין קבלני בניה/יזמי בניה לבין לקוחותיהם, רוכשי דירות חדשות, ואנחנו מציינים זאת מכיוון שיש בחוק השכירות ההוגנת ובחוק השכירות והשאילה התייחסות ברורה לחוק למכר. למשל בסעיף 6(ב) בחוק השכירות והשאילה הדן בהתאמת המושכר והסתמכות על אי-התאמה נקבע כי:
“על אי-התאמת המושכר יחולו הוראות סעיף 11 לחוק המכר, התשכ”ח-1968, בשינויים המחויבים (להלן – אי-התאמה), בין שאי-ההתאמה במושכר מקורה במושכר עצמו ובין שמקורה בסביבתו.”
תיקון חוק זה נכנס לתוקפו ב-17.9.2017, והוא נועד לחדד ולהסדיר עוד יותר את תחום ההשכרה בישראל, יותר מכפי שהוא מוסדר בחוק השכירות והשאילה. מטרתו היא לקבוע מסגרת חוקית וסטנדרטים בשוק השכירות הדינמי, לספק הגנה לצדדים, לבסס מערכת יחסים שקופה, לטפח הוגנות בין משכירים לשוכרים כמו גם לקבוע את הזכויות והחובות המוטלות על בעלי דירות ועל דיירים. או כפי שכתבו בהצעת החוק “ליצור מסגרת חוקית מתאימה להבטחת ההגינות, הסבירות והוודאות ביחסים המשפטיים בין הצדדים”…ו”לצורך קביעת הסדרים הוגנים יותר כלפי השוכר”. כלומר כבר כאן, בהצעת התיקון לחוק השכירות ההוגנת, ניתן לראות התיקון נוטה לטובתם של השוכרים והוא הרבה יותר הוגן עבורם, ותבינו בדיוק על מה אנחנו מדברים בשורות הבאות…
ואכן, כפי שציינו בראשית הכתבה, חוק שכירות הוגנת מחדד את הזכויות והחובות של דיירים ובעלי דירות, מגביל גובה ערבויות, מגדיר את האופן שבו ניתן לממש ערבויות ומתווה תנאים למימוש ערבויות, הוא מגדיר מה הן דירות הראויות למגורים, מסדיר תשלומי שכר דירה, חבות תיקונים ועוד ועוד.
על מי חל חוק שכירות הוגנת?
חוק שכירות הוגנת חל אך ורק על דירות ובתים למגורים. מבני מגורים שגרים בהם לפחות 3 חודשים ועד 10 שנים. כלומר, תיקון לחוק זה אינו חל במקרה של השכרת משרדים, חנויות, מפעלים, דיור מוגן, בתי אבות, מעונות סטודנטים, אייר.בי.אנד.בי, בתי מלון, או בשכירויות של מבני מגורים לתקופות של מעל 10 שנים, במקרה של דירות המושכרות בתוך במשפחה ובמידה שגובה דמי שכירות עולים על 20,000 ש”ח.
פרקים מרכזיים בחוק השכירות והשאילה
כפי שמשתמע משם החוק, חוק השכירות והשאילה מחולק ל-2 פרקים מרכזיים, האחד הוא פרק השכירות והשני הוא פרק השאילה.
פרק שכירות – פרק זה מתרכז בזכות להשכיר את הנכס באופן זמני בתמורה למשל לתשלום דמי שכירות. בפרק זה מפורטות כל החובות והזכויות של בעלי הדירות והדיירים, ומוסדרים חוזי שכירות, תקופת שכירות, ערבויות ועוד.
שכירות: “שכירות היא זכות שהוקנתה בתמורה (להלן – דמי שכירות), להחזיק בנכס ולהשתמש בו שלא לצמיתות.”
בין סעיפי החוק ניתן למצוא את אחריותו של בעל הדירה למסור את הדירה במצב התואם את המוסכם בינו לבין הדיירים, לתקןן בעיות וליקויים הנמצאם תחת אחריותו, לא להפריע לדיירים ועוד. הדיירים מצידם מחוייבים לאפשר לבעלי הדירה להיכנס לדירה כדי לתקן את הליקויים, להמנע מסאבלט קרי: השכרה לצד שלישי אלא אם כן הוסכם אחרת, להחזיר את הדירה בתום תקופת השכירות במצב תקין ופנוי, ועל שני הצדדים מוטלת החובה לפעול בתום לב.
פרק השאילה – פרק זה בחוק שאילה ושכירות מתייחס למקרים שבהם משאילים דירה לפרק זמן זמני, אךללא קבלת תמורה. כלומר בעל הדירה אינו מקבל בתמורה להשאלת הדירה דבר. גם בפרק זה כמו בקודם יש הסדרה, מעגנים זכויות וחובות של הצדדיים ואת מערכת היחסים שבין בעל הדירה שמשאיל את הדירה לדייריו.
שאילה: “שאילה היא זכות להחזיק בנכס ולהשתמש בו שלא לצמיתות, כשהזכות הוקנתה שלא בתמורה.”
פרק השאילה דומה מאוד לפרק של שכירות, סעיפיו דומים לסעיפי השכירות, ופרטים שאינם מוגדרים בהסכמי שאילה, יהיו על פי סעיפי השכרה. כך למשל גם בסעיפי השאילה חלה חובת תום לב, הנהוגה בדיני חוזים וגם במקרה של שאילה חל איסור לסאבלט, אלא אם כן הוסכם אחרת בין הדיירים לבין בעלי הדירה.
כמו כן מצויין בסעיפי השאילה כי בעל דירה יכול לבטל הסכם השאלה ובלבד שטרם הושאלה הדירה לדיירים בפועל ובלבד שבעל הדירה מוסר הודעה מוקדמת מראש. עוד מצויין כי במידה ויש אי התאמה בין הדירה המושאלת לדיירים אין עילה לקבלת פיצויים, אלא אם כן בעל הדירה היה ער לאי התאמה זו בעת החתימה והדייירים לא ידעו על אי התאמה זו.
תיקונים לחוק השכירות והשאילה – תיקון חוק שכירות הוגנת
בשורות הבאות נסקור את השינויים המרכזיים והמשמעותיים ביותר שחלו בחוק השכירות והשאילה במסגרת תיקון חוק שכירות הוגנת.
שוכר משנה ושוכר ראשי – במסגרת תיקון לחוק השכירות ההוגנת נקבע כי הוראות שחלו על שוכר ראשי חלות גם על שוכר משני. כלומר, היה והדייר הראשי השכיר את הדירה (סאבלט) בהסכמת בעל הדירה – לדייר משנה, יחשב דייר המשנה כדייר ראשי וכל החוקים שחלו על הדייר הראשי יחולו על דייר המשנה.
אי התאמת הדירה – במסגרת תיקון החוק נקבעו כללים נוקשים יותר לחובת בעל הדירה להתאמת הדירה לדיירים. כך למשל, נקבע כי גם סביבתה של הדירה צריכה להתאים למוסכם בין הדיריים ובעל הדירה וכי במקרה שאין התאמה בין תיאור פרטי הדירה בהסכם לבין מצבה בפועל, ובמקרה שבו בעל הדירה מסר דירה שאינה ראויה למגורים או שונה מההסכם, בעל הדירה יראה כמי שלא קיים את חובותו והוא יהיה חשוף לתביעה. במקרה שהדיירים ידעו על אי התאמת הדירה בעת החתימה על חוזה שכירות, בעל הדירה לא יחשב כמי שלא קיים את חובתו וגם לא יהיה חשוף לתביעה.
תיקונים בדירה – חוק שכירות הוגנת מפרט בצורה בהירה על מי חלה חובת תיקונים ופגמים בדירה, בתוך כמה זמן יש לתקן אותם ומה יש לעשות במידה שאלו אינם מתוקנים במסגרת הזמנים. כך לדוגמה תיקון חוק שכירות הוגנת נקבע כי על הדייר מוטלת החובה לתקן ליקויים ופגמים שנגרמו עקב שימוש בלתי סביר או עקב רשלנות הדיירים. בעוד שעל בעל הדירה לתקן כל ליקוי ופגם “שאינו קל ערך” בתוך 30 יום, אלא אם כן מדובר בליקוי המשבש את החיים של הדיירים ואינו מאפשר חיים סבירים, או אז חלה חובה על בעל הדירה לתקן את הליקוי בתוך מקסימום 3 ימים.
במידה שבעל הדירה לא תיקן את הליקוי בזמן סביר, יכולים הדיירים לתקן בעצמם את הליקוי ולבקש מבעל הדירה או החזר על הוצאות התיקון או להפחית את הוצאות התיקון משכר הדירה.
כמו כן, תיקון חוק שכירות הוגנת קובע כי בעל דירה חייב להודיע לדייריו זמן סביר מראש על כוונתו להגיע לדירה ולבצע בה תיקון, והדיירים מצידם מחויבים לאפשר לבעל הדירה לבדוק את הדירה ולבצע בה את התיקונים הנדרשים.
שימוש בדירה – במסגרת חוק שכירות הוגנת נקבע גם כי על הדיירים להשתמש בדירה אך ורק בהתאם למה שהוסכם עם בעל הדירה – בחוזה, למעט במקרים שבהם לא נקבעו הסכמות הנוגעות לשימוש בדירה בחוזה. לדוגמה: דיירים המעוניינים להשתמש בדירה כקליניקה לטיפולים יכולים לעשות כן על פי החוק, אלא אם כן בחוזה נקבע במפורש שהדירה המושכרת אינה יכולה לשמש קליניקה לטיפולים.
ביצוע שינויים בדירה – תיקון חוק שכירות הוגנת קובע כי חל איסור על דיירים לבצע שינויים משמעותיים בדירה מבלי לעדכן ולקבל את הסכמתו של בעל הדירה. במקרים שבהם הדיירים מבצעים שינויים ללא הסכמת בעל הדירה, יכול בעל הדירה לדרוש להחזיר את הדירה לקדמותה טרם ביצוע השינויים. במידה והשינויים נערכים בהסכמת בעל הדירה יכולים הדיירים המסיימים חוזה להחזיר את הדירה עם השינויים או ללא השינויים. כך או כך אין ביכולתם של הדיירים לבקש תמורה מבעל הדירה עבור השינויים שביצעו בדירה.
פרטי חוזה השכירות – לפי חוק שכירות הוגנת המתוקן חלה חובה על הסכם שכירות לדירות שנועדו למגורים לכלול את הפרטים הבאים, פרטים שחלקם לא היו בחוק השכירות והשאילה משנת 1971. הפרטים שחייבים להיות מצויינים בחוזה שכירות הם:
- שמות מלאים של הצדדים
- פרטי תעודת הזהות של הצדדים
- כתובת הצדדיים טרם הכניסה לדירה
- כתובת הדירה המושכרת
- תיאור הדירה ותיאור הרכוש הנמצא בתוך הדירה
- משך תקופת השכירות
- אופצית הארכת הסכם השכירות ופירוט ההתנאים להארכתו
- אופציה לביטול החוזה והגדרת התנאים לביטולו
- גובה דמי שכירות
- מועד תשלום דמי שכירות
- אופן תשלום דמי השכירות
- פירוט תשלומים נוספים החלים על הדיירים
- פירוט פגמים וליקויים בדירה, במידה ויש
הלימת הדירה למגורים ומחייה – חוק השכירות והשאילה הגדיר מהי דירה הראויה למגורים באופן כללי, ותיקון חוק שכירות הוגנת הגדיר בפרורוט מהי דירה שאינה ראויה למגורים. על פי התיקון דירה שאינה ראויה למגורים זוהי דירה שמתקיים בה אחד מהבאים:
- אין בדירה מערכת תאורה או מערכת חשמל.
- אין בדירה מערכת ניקוז ומערכת לסילוק שפכים ודלוחין.
- אין בדירה מערכת אספקת מי שתיה.
- הדירה ללא פתחי אוורור, אין תאורה טבעית, אין דלתות, חלונות או דלת ראשית בעלת אמצעי נעילה.
- אין בדירה חיץ בין אזור השירותים לבין שאר חלקי הדירה.
- הדירה עלולה לסכן את בטיחותם ו/או את בריאותם של הדיירים.
חובות תשלומים – בתיקון לחוק הוגדר בצורה בהירה ומפורטת אילו תשלומים חלים על הדיירים ואילו תשלומים חלים על בעל הדירה. כך למשל, על בעל הדירה חלה חובת התשלומים הבאים: ביטוח מבנה (במידה והוא חפץ בביטוח מסוג זה כמובן), דמי תיווך למתווך שפועל מטעם בעל הדירה, הוצאות הנוגעות להשבחת הדירה, הוצאות התקנה ותיקונים של מתקנים קבועים בדירה, למעט במקרים שבהם דרשו הדיירים התאמות מיוחדות עבורם במתקנים אלו, ותשלומים שיש לבעל הדירה לצד שלישי. על הדיירים חלה חובה לשאת בתשלומים הבאים: דמי שכירות, מיסים דוגמת ארנונה, תשלומי ועד בית, תשלומים בעד שימושים כגון: חשמל, גז, מים, אינטרנט, טלוויזיה וכו’ ותשלומי אחזקה שוטפת.
ערבויות – תיקון חוק שכירות הוגנת דן גם בנושא של ערבויות לשכירות ומגביל בצורה מפורשת את כל נושא הערבויות. כך למשל על פי התיקון לחוק שכירות הוגנת גובה ערבות יכולה להיות שווה:
- לסכום דמי השכירות שהדייר התחייב לשלם על פי הסכם השכירות, בעד שליש מתקופת השכירות.
או - לסכום השווה לפי שלושה מדמי השכירות לחודש שהדייר התחייב לשלם לפי הסכם השכירות.
הנמוך מביניהם!!!
עוד מסדיר התיקון את התנאים למימוש הערבות וקובע כי ניתן לממש את הערבות אך ורק בכפוף למתן הודעה מוקדמת מראש לדייר ותוך מתן זמן סביר נוסף לתקן/להעביר את התשלום. בנוסף הגדיר התיקון לחוק באופן נוקשה את המצבים למימוש הערבות ואת גובה הערבות שניתן לממש:
- במקרה של דייר שלא שילם את דמי השכירות בזמן – עד גובה דמי השכירות שלא שולמו בתוספת הפרשי הצמדה וריבית שנקבעו בחוזה.
- במקרה של תיקונים לנזקים – עד לגובה עלותם של התיקונים.
- במקרה של אי תשלום חשבונות ותשלומים שוטפים – עד לגובה התשלומים שלא שולמו.
- במקרה של דייר המסרב לפנות את הדירה – בסכום בהתאם לתנאי החוזה.
שינויים אלו בתיקון לחוק השכירות והשאילה מגבילים מאוד את בעלי הדירות המשכירים דירות בישראל וניכר שהם נחקקו לטובתם של הדיירים. הגבלות על סך גובה הערבות שניתן לגבות מדיירים (עד שלושה חודשי שכירות ברוב המקרים) והתנאים המחמירים למימוש הערבות (הודעה מוקדמת ומתן זמן סביר לתיקון) לצד אי התייחסות בתיקון בחוק למקרים שבהם אין כיסוי לערבויות כך שלא ניתן לממשן, יכולים להוביל בעלי דירות הנסמכים על תזרים דמי השכירות לתשלום משכנתה והלוואות לבעיות כלכליות, לתביעות משפטיות מייגעות וכתוצאה מכך לדחייה ארוכה בתשלומי שכר הדירה.
כדי להימנע מדחיית תשלומי שכר הדירה ולהתגבר על העדפת טובת הדיירים על פני בעלי הדירות בתיקון חוק שכירות הוגנת כדאי מאוד להתחבר לשירות ‘צ’ק בטוח’ מבית Wecheck.
שירות ‘צ׳ק בטוח’ מבית WeCheck – ערבות לשכירות בכל מצב
שירות צ’ק בטוח מעניק ערבות לשכירות ומבטיח רציפות בתשלומי שכר דירה, בכל מצב. גם אם הדיירים מעכבים או מסרבים לשלם את שכר הדירה וגם אם אין כיסוי לצ’קים או לערבויות שנתנו הדיירים/הערבים. כך שבמידה ושכר הדירה אינו מועבר לבעל הדירה על ידי הדיירים, אנו בחברת WeCheck מעבירים את שכר הדירה הנקוב בחוזה השכירות ישירות לחשבון הבנק של בעל הדירה!
שירות צ’ק בטוח מהפכני והוא מספק ערבות לדמי שכירות, אבל לא רק. בנוסף להבטחת שכר הדירה הוא כולל גם: פינוי דייר סרבן, ליווי משפטי מקצועי, בדיקת רקע לשוכרים פוטציאליים ואיתור שוכרים חלופיים.
אופציה להארכת משך תקופת השכירות – תיקון חוק שכירות הוגנת מגדיר גם פרקי זמנים של הודעה מוקדמת במקרים שבהם מי מהצדדים מעוניינים להאריך את משך תקופת חוזה השכירות. הוא קובע כי אם הוסכם שהדייר יחליט על הארכת משך תקופת החוזה – יהיה עליו לתת הודעה מוקדמת לבעל הדירה של לפחות 60 יום טרם מועד סיום החוזה. ואם הוסכם כי בעל הדירה הוא זה שיחליט על הארכת משך תקופת החוזה, יהיה עליו להודיע מינימום 90 יום לפני תום החוזה – לדיירים.
ביטול חוזה שכירות – עוד קובע התיקון לחוק שבעלי דירות לא יכולים סתם כך לבטל חוזה שכירות וגם אסור לשלב בחוזה סעיף המקנה לבעל הדירה זכות שרירותית לבטל את החוזה. כדי שבעל דירה יוכל לבטל חוזה צריך שהדייר יפר סעיפים בו. מקרה נוסף שבו ניתן לבטל חוזה שלא בגין הפרתו על ידי הדיירים, הוא במידה וניתנת זכות ביטול זהה גם לדיירים בחוזה. כלומר, במידה ויש הסכמה בין בעל הדירה לדיירים על אםפשרות הדדית לביטול החוזה יש לכתוב זאת בחוזה השכירות במקרה של ביטול מוסכם והדדי בעל הדירה צריך לתת התרעה מראש של לפחות 90 יום והדיירים מחויבים בהודעה מוקדמת של לפחות 60 יום.
מכירת דירה בתקופת ההשכרה – תיקון החוק לשכירות הוגנת מדגיש באופן מיוחד את זכויותיו של הדייר במקרה שבו מחליט בעל הדירה למכור את הדירה בתקופת ההשכרה. בעל הדירה יכול ורשאי למכור את דירתו, אולם עם מכירת הדירה מועברות הזכויות והחובות המוסמכות בחוזה אל אחריותו של רוכש הדירה. כמו כן, קובע החוק שעל בעל הדירה לתת הודעה מוקדמת לדייר על דבר מכירת הדירה.
אלו הם אפוא התיקונים המשמעותיים שבוצעו בשנת 2017, לחוק השכירות והשאילה, תשל”א-1971. התיקונים כללו הסדרה של נושאים כמו זכויות וחובות של כל צד, מימוש ערבויות, התאמות בדירה, חבות התשלומים השונים, אחריות תיקון ליקויים, מועדי תשלום דמי שכירות, אופציה להארכת הסכם השכירות, תנאים לביטול הסכם השכירות ואחריות במקרה של מכירת הדירה בעת תקופת ההשכרה, והם כללו גם הגדרת סעיפי חוזה שכירות, שכירות משנה, דירה ראויה למגורים ועוד.
חוק שכירות הוגנת – הוגנת כלפי מי?
לשיטת המחוקקים, ידם של בעלי הדירות בישראל נמצאת על העליונה, ותיקונים אלו לחוק נועדו לגשר על פערי הכוחות בשוק השכירות. התוצאה היא תיקון חוק המוטה באופן מובהק לטובת המשכירים בישראל, והפקרה מסוימת של קהיליית בעלי הדירות להשכרה בישראל. התיקון אמנם מביא בשורה נהדרת לדיירים, אך הוא אינו הוגן כלפי בעלי הדירות ומותיר אותם עם מעט מאוד כלים להתמודדויות עם דיירים בעייתים, דיירים המפרים חוזים, דיירים הגורמים לנזקים ומסרבים לשלם דמי שכירות וכו’.ד
יתרה מכך, תיקון חוק שכירות הוגנת לא לוקח בחשבון את הדינמיות והתנודתיות של שוק הדירות להשכרה. הוא נחקק מתוך נקודת הנחה שמצב שוק שבו קיים יתרון לבעלי דירות הוא סטטי, אינו יכול להשתנות עם חלוף הזמן ועם השתנות מצב השוק, והוא לוקה בקוצר ראייה.
אז נכון, אמנם המדינה לא מגנה על זכויותיהם של בעלי הדירות בישראל, אך אין זה אומר שבעלי דירות צריכים להיות מופקרים, נתונים לקפריזות של דיירים מתחלפים ולחסדיה של מערכת המשפט עמוסה, שבעצמה מוטית לטובת הדיירים. בעלי דירות המתחברים לשירות ‘הכל מראש’ של Wecheck יכולים לישון בשקט, חרף חוסר ההוגנות הטבועים בתיקון חוק שכירות הוגנת ובמערכת.
שירות ‘הכל מראש’ של WeCheck – קבלו את מלוא שכר הדירה השנתי מראש
שירות ‘הכל מראש’ מאפשר לבעלי דירות, כמוכם, לקבל את מלוא סכום שכר הדירה השנתי מראש, ולהשתמש בו לכל צורך שתחפצו. שירות זה הוא ייחודי, הוא מספק ערבות מלאה לצ’קים של הדיירים וחוסך את הצורך להמתין בסבלנות מדי חודש בחודשו לתשלומי שכר הדירה. אנו “מתעסקים” בתשלומי שכר הדירה במקומכם מול הדיירים ולכם יש ראש שקט במשך שנה שלמה.
שירות זה מקיף גם מצבים שבהם דיירים מסרבים להתפנות בתום החוזה, גם אם דיירים התפנו במשך השנה והוא כולל גם טיפול בפינוי דיירים סרבנים וליווי משפטי מקצועי וצמוד.
