חישוב תשואה על דירה – המפתח להצלחה בנדל”ן

חישוב תשואה על דירה טרם רכישתה, ממש כמו חישוב תשואה על השקעה אחרת, הוא קריטי, מאחר שהוא מסייע להעריך את הסיכונים הטמונים בהשקעה, את הכדאיות, את פוטנציאל הרווח הצפוי, את הכספים שיש לגייס ואת טווח ההשקעה העתידי הצפוי . כאשר יודעים איך מחשבים תשואה על דירה ניתן להשוות בין מספר רב של דירות להשקעה בעלי מאפיינים דומים ולקבל החלטה מושכלת במקרה של התלבטות בין כמה הזדמנויות להשקעה באזור נתון.

יתרה מכך, חישוב תשואה על דירה מסייע להפחית עלויות, להגדיל את ההכנסות ולמקסם את התשואה הפוטנציאלית. בשורה התחתונה, הכרת הנוסחה לחישוב תשואה עוזר להעריך במהירות ובאופן מדויק הזדמנויות השקעה, הוא מבטיח שלא נפספס עסקאות משתלמות ועוזר לזהות ולמנף לטובתינו הזדמנויות מבטיחות.

פרמטרים המשפיעים על חישוב תשואה על דירה משכירות

חישוב תשואה על דירה משכירות כולל בתוכו את כל העלויות הכרוכות ברכישת הדירה, ובכללן: עלות הדירה עצמה, שכר טרחת עורך דין, שכר טרחה של מתווך במידה ונעזרים בו, מס רכישה, תשלומי משכנתה, ריביות משכנתה, ביטוח משכנתה (ביטוח מבנה וביטוח חיים), מס שבח, ביטוח דירה (ביטוח מבנה) במקרה של רכישה ללא משכנתה, הצמדות במידה ורוכשים דירה חדשה מקבלן, עלויות שיפוץ והשבחת הדירה ועלויות הכנת הדירה לדיירים, עלויות חברת אחזקת נכסים (אם נעזרים בחברות כאלו), עלויות של תיקונים שוטפים שאינם באחריות בדיירים, למשל תיקון/התקנה מזגנים בדירה, תיקון חלונות/דלתות, נזילות משמעותיות וכו’, מס על הכנסה מדמי שכירות במידה ועוברים את התקרה ועלות ערבות לשכירות.

כמו כן, חישוב תשואה על השקעה בדירה כולל גם את ההכנסות הנובעות מהשכרת הדירה, הכוונה היא כמובן להכנסה מדמי השכירות.

איך מחשבים תשואה משכירות ומעריכים כדאיות השקעה?

השקעה בשוק הנדל”ן היא צעד משמעותי הכרוך בהשקעה של הון רב ולעיתים תכופות כרוך בנטילת משכנתה, קרי: הלוואה גדולה אותה יש להחזיר לאורך תקופה ארוכה מאוד. לכן חשוב מאוד לבחון באופן יסודי מספר דירות להשקעה בטרם מחליטים, להתאים את ההשקעה לנתוני ואילוצי המשקיע/ה ולחשב את התשואה הצפויה בכל אחת מהאפשרויות.

כך למשל, על מנת לקבוע כדאיות של השקעה בדירה כדאי לבדוק תחילה מהי התשואה השנתית של הדירה משכירות, תשואה זו נקראת גם תשואה פירותית ותשואה שוטפת. נוסחה כללית לחישוב תשואה שנתית על דירה משכירות לקוחת בחשבון את מחיר הנכס, עלויות נלוות נוספות לרכישה, הוצאות חודשיות שוטפות ושכר דירה דירה חודשי.

כלומר: לוקחים את דמי השכירות החודשיים הצפויים מכפילים ב-12 חודשים, מפחיתים מהם הוצאות נוספות, ואת הסכום שנותר מדמי השכירות מחלקים בשוויה של הדירה.

הינה דוגמה במספרים: אם דמי השכירות החודשיים עומדים על 4,000 ש”ח, מנכים מהם הוצאות כמו תיקונים, תשלומי משכנתה, ריביות משכנתה, ביטוחים וכו’, ואת הסכום שנותר מחלקים בשווי הדירה. כלומר: אם הסכום שנותר מדמי השכירות הוא 2,000 בחודש אז מכפילים אותם ב-12 = 24,000. ואם שווי הדירה הוא 1,500,000 אזי התשואה השנתית עומד על 1.6%.

ואם ניקח דוגמה מספרית פשוטה יותר לדירה שלכאורה אין עליה הוצאות ומניבה 5,000 ש”ח מדמי השכירות החודשיים, אזי חישוב התשואה השנתית יהיה כדלקמן:

נחלק את שווי הדירה 1,500,000 ב-60,000 (= 5,000 ש”ח כפול 12 חודשים) = כך שהתשואה השנתית משכירות היא 4%.

עם זאת, יש לשים לב כי חישובים אלו הם פשטניים ואינם לוקחים בחשבון את עליית הערך המצטברת של הדירה וגם לא את הריבית הנלווית לתשלומי משכנתה. לכן חישוב תשואה על דירה זה לוקה בחסר.

אם לדוגמה לוקחים בחשבון בחישוב תשואה על דירה גם ריביות משכנתה אז יש להוסיף לתחשיב שעל כל 100,000 ש”ח משכנתה יש להחזיר כ-150,000 ש”ח לפחות, סכום הכולל את הריבית.

מתלבטים באיזו דירה להשקיע?
התחברו בחינם ל-WeCheck RentAI וקבלו את כל הפרטים החשובים לחישוב תשואה על דירה!
RentAI- מחירון השכירות המלא

אנו ב-WeCheck מציעים כלי חכם, מדויק, מהפכני ועדכני, המבוסס על בינה מלאכותית, המציג מחירים וממוצע שכר הדירה בזמן אמת של אלפי דירות ב-70 ערים שונות בישראל, בחלוקה לפי שכונות, רחובות וכן לפי חלוקה לחדרים, כדי שאתם תוכלו לחשב תשואה על דירות באופן מדויק ולהעריך בקלות את כדאיות ההשקעה שלכם.

WeCheck RentAI הוא כלי חינמי והוא יאפשר לכם לקבל החלטות נבונות, מבוססות נתוני אמת. הכלי מציג שקלול מחירי עשרות דירות שיוצאות לשוק מדי חודש, הוא מתחשב במחיר הסגירה בפועל ותודות לאלגוריתם המתקדם שפיתחנו תוכלו לקבל את המחיר המדויק ביותר במהירות.

איך מחשבים תשואה הונית על דירה?

לצד חישוב תשואה על דירה משכירות (תשואה פירותית) כדאי לערוך חישוב תשואה נוסף על השקעה בדירה והוא חישוב תשואה הונית. כך שאם חישבנו תשואה על דירה הנובעת משכר הדירה, הרי שבחישוב תשואה הוני אנו מחשבים את התשואה הנובעת מעליית שוויה של הדירה לאורך זמן.

עליית ערך של דירה יכולה להתרחש תודות לביצוע שיפוצים, השבחה ושיפורים בדירה עצמה, למשל שיפוץ הסלון, חידוש המטבח, שיפור החלונות או משיפורים בסביבת הדירה, למשל הוספת תחנת רכבת בשכונה, כביש חדש, מרכז רפואי או בית ספר, וכן תשואה הונית יכולה לנבוע כתוצאה מעליית ערכם הטבעית של נכסים לאורך זמן.

חישוב תשואה הונית על דירה הוא די פשוט. הינה דוגמה מספרית להמחשה:
אם רכשנו דירה במחיר של 1,000,000 וערכה עלה ב-200,000 לאחר שנה, שנתיים או שלוש, הרי שהתשואה ההונית שלה עומדת על 20%!!!

לכן, כאשר עורכים חישוב תשואה על השקעה בדירה כדאי לחשב גם תשואה פירותית משכירות וגם תשואה הונית הנובעת מעליית ערך הדירה. זאת מאחר כי לעיתים תשואה פירותית משכירות יכולה להיות נמוכה אך התשואה ההונית יכולה להיות גבוהה במיוחד ומשתלמת מאוד.

מהי התשואה הממוצעת בישראל על דירות?

על פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, התשואה הממוצעת משכירות (פירותית) בישראל עומדת בשנת 2022 על 2.7% בלבד. זאת בניגוד לתשואה של למעלה מ-4% בשנת 2002. כאשר ממוצע דמי השכירות בישראל עומדים על כ-4,000 ש”ח.

עוד עולה מהנתונים של הלמ”ס כי דירות קטנות בנות 2-3 חדרים נושאות תשואה גבוהה יותר מדירות גדולות יותר בנות 3-4 חדרים. בנוסף, דירות הפריפריה מציעות תשואה גבוהה יותר משכירות בהשוואה לדירות בערים מרכזיות. כלומר התשואה משכירות בבאר שבע גבוהה מהתשואה שניתן לקבל בתל אביב, חיפה או ראשון לציון.

לעומת זאת, התשואה ההונית, הנובעת מעליית ערך הדירה לאורך זמן, עדיין גבוהה בישראל, מה שהופך את ההשקעה בדירה לכדאית. אם כי, לאחרונה עלייה זו נבלמה במעט (נכון לשנת 2023).

חישוב תשואה על דירה עם נתוני האמת של WeCheck RentAI

WeCheck RentAI הוא מרכז מידע עדכני ומדויק, הוא משמש כלי רב ערך לחישוב תשואה על השקעה בדירה והשימוש בו הוא חינמי.
אז אם אתם מתלבטים באיזו דירה להשקיע, באיזה אזור, שכונה או רחוב, התחברו ל-RentAI וקבלו בחינם מגוון נתונים שיעזרו לכם לחשב תשואה עתידית צפויה ולבצע את ההחלטה המניבה ביותר עבורכם. הכלי מספק מידע כולל ומקיף, החל מנתוני ממוצע שכר דירה בשלושה חודשים אחרונים דרך אחוזי עליה/ירידה בגובה שכר הדירה ועד אחוז העליה/ירידה בהיצע הדירות של אלפי דירות ב-70 ערים בישראל.

 

אסנת רונן נשיאה ומייסדת WeCheck

אסנת רונן נשיאה ומייסדת WeCheck

אסנת רונן, נשיאת חברת WeCheck, חברת הפינטק, הנמצאת בבעלות משותפת של רמי ואסנת רונן ושל חברת האשראי ישראכרט ויד 2.

אולי יעניין אותך גם:

העלאת שכר דירה

העלאת שכר דירה לדיירים היא סוגיה עדינה ומורכבת. יש לאזן בין הצרכים הכלכליים של בעל הדירה לבין המציאות הפיננסית

עלות פינוי שוכר – מהתראה ועד להחזרת המפתח

עלות פינוי שוכר עלולה להגיע לעשרות אלפי שקלים. הפינוי עצמו זהו תהליך מסורבל, לא נעים הכרוך בהשקעת זמן, בהצטיידות בעורך דין, באובדן הכנסה ובהתעסקות עם בירוקרטיות מתישות

מהו בלאי סביר? – מדריך לשוכר ולמשכיר

מדפים רופפים, קירות ודלתות מתקלפים, כיור סתום, רשתות קרועות ממסגרת החלונות כל אלו יכולים להיות בלאי, אבל איזה סוג סביר או לא

בעלי דירה? לא צריך להתעסק עם צ׳ק שחזר

WeCheck מספקת לכם הגנה מלאה על שכר הדירה שלכם