אופציה זו יכולה לספק ביטחון ויציבות ויש לה פוטנציאל להועיל לכל הצדדים, גם לבעלי הדירה וגם לדיירים.
מנקודת מבטם של הדיירים, הסכם הארכת שכירות מאפשר חסכון בעלויות הכרוכות במעבר תדיר של דירות – שכירת מובילים, חומרי אריזה ותשלום שכר דירה גבוה יותר בדירה החדשה. בנוסף לאפשרות זו יש גם יתרונות פסיכולוגיים עבור הדיירים; הידיעה שהמגורים שלהם מובטחים לתקופה ארוכה ובשכר דירה ידוע מראש מעניקה ראש שקט. בנוסף, היא מעצימה את תחושת השייכות למקום, את היכולת להרגיש בבית ולהשתלב בקהילה המקומית. הסכם הארכת שכירות מעניק גם ודאות בשוק הנדל”ן הכאוטי, התנודתי והבלתי צפוי, מה שמאפשר לדיירים לתכנן את חייהם לטווח הארוך מבחינה כלכלית ומנטלית.
גם מנקודת מבטם של בעלי דירות יש לנספח הארכת חוזה שכירות יתרונות רבים. דיירים הממשיכים להאריך את חוזה השכירות מורידים את הזמנים שבהם הדירה ריקה ומיותמת, מייצרים זרם הכנסה קבוע המבטיח רציפות בהחזר תשלומי המשכנתה והם חוסכים את הצורך בחיפוש תכוף ומייגע של דיירים חדשים. כמו כן, הסכם הארכת שכירות תורם לאמון בין הדיירים לבין בעלי דירות, הוא יוצר תשתית למערכת יחסים טובה יותר ומגדיל את הסיכוי שהדיירים יטפלו ויתחזקו היטב את הדירה.
win-win, אמרנו?
*** השימוש בהארכת חוזה שכירות הינו באחריותם הבלעדית של הצדדים לחוזה. מובהר כי ל-WeCheck לא תהיה כל אחריות בנוגע ליישום הוראות החוזה בין הצדדים או לפרשנותו. אין בהארכת חוזה שכירות כדי להוות ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי אצל עורך דין.
הארכת חוזה שכירות – איך זה עובד?
מטרתו של הסכם הארכת שכירות הוא אפוא לאפשר להאריך את תקופתו של ההסכם, מבלי לפגוע בהסכם המקורי שחתמו עליו לראשונה, ומבלי לחתום על הסכם חדש, והוא מותנה בהסכמה של שני הצדדים. במקרה כזה רוב תנאי החוזה הקיים נשמרים אך ניתן לעשות התאמות קלות.
יחד עם זאת, חשוב להבין כי במקרה שבו אחד מן הצדדים מעוניים להחיל שינויים משמעותיים בחוזה המקורי, יהיה צורך בחידוש חוזה שכירות וחתימה על חוזה חדש.
כדי להאריך חוזה מבלי לפגוע בתנאיו יש לפרט זאת בנספח הארכת חוזה באופן מפורש ומפורט ויש לציין כי שומרים על תנאי ההסכם המקורי, רק תקופת השכירות מוארכת.
דגשים לכתיבה סעיפי אופציה בנספח הארכת הסכם שכירות
“סעיפי אופציה” אלו הם למעשה הסעיפים המתייחסים להארכת החוזה בעגה המקצועית. הם נקראים כך מאחר שהם מעניקים אפשרות=אופציה להאריך את תקופת השכירות בקלות, במהירות תוך שמירה על הוגנות.
סעיפי אופציה מתווים את התנאים להארכת חוזה השכירות ומגנים על הצדדים במקרים של תביעות משפטיות, ועליהם לכלול את הפרטים הבאים:
- סעיף הודעה מוקדמת: על פי חוק השכירות והשאילה, תשל”א-1971 כדי להאריך הסכם שכירות חלה חובה על בעל הדירה לתת הודעה מוקדמת לדיירים של 90 יום על נכונותו להאריך או שלא להאריך את ההסכם. כלומר על בעלי הדירות להודיע לדיירים האם ברצונם לממש את האופציה.
להלן לשון חוק השכירות והשאילה, תשל”א-1971:
סעיף: “25יב. (א) המשכיר יודיע לשוכר, זמן סביר לפני תום תקופת השכירות לפי חוזה השכירות למגורים, אם ברצונו להאריך את תקופת השכירות ובאילו תנאים.
(ב) היתה למשכיר ברירה להארכת תקופת השכירות לפי חוזה השכירות למגורים, יודיע לשוכר, לא יאוחר מ-90 ימים לפני תום תקופת השכירות, אם ברצונו לקיים את הברירה, ורשאי המשכיר לקיים את הברירה רק אם נקבעו בחוזה, מראש, תנאים לעניין תקופת ההארכה, ובכפוף לאותם תנאים.”
אם בחוזה המקורי ניתנה אופציה להארכת הסכם השכירות לדיירים, חלה עליהם חובה להודיע לבעל הדירה 60 יום טרם מועד סיום החוזה.
בנוסף יש לסכם בין הצדדים ולקבוע את האופן שבו מודיעים, האם בכתב או האם בעל פה.
כך שאם אחד מהצדדים לא עומד במסגרת הזמנים או בהסכמות, הצד השני אינו מחויב להארכת החוזה על פי דין.
- שינוי/העלאת גובה דמי השכירות: ניתן לקבוע מראש אפשרות להעלאת דמי השכירות עם הארכת החוזה ובלבד שמציינים זאת בסעיפי האופציה בחוזה המקורי. אפשר לציין באחוזים את גובה העלאה או להצמיד למדד כלשהו, ורצוי שזה יהיה כמה שיותר ברור, ספציפי ובלתי משתמע לשתי פנים.
- הגדרת התנאים בהם לא ניתן לממש את האופציה: יש לציין בנספח הארכת חוזה שכירות מה הם התנאים שבהם הדייר ובעל הדירה יוכלו למנוע את מימוש האופציה. לדוגמה: אפשר לכתוב שעל בעל הדירה לא חלה חובת הארכת חוזה שכירות במידה והדיירים הפרו סעיפים משמעותיים בחוזה המקורי, למשל חוללו נזק לדירה או הכניסו בעלי חיים למרות שחל איסור על כך בחוזה. ניתן לתת גם לדייר דרך יציאה מחובת הארכת חוזה שכירות בסעיפים אלו ולאפשר לו את הבחירה באם להאריך את החוזה או אם לאו.
כמו כן, על שני הצדדים לחתום על נספח סעיפי האופציה בחוזה, על מנת שסעיפים אלו ישמשו עדות קבילה בבית המשפט.
מה הם התנאים להארכת חוזה שכירות?
הסכם הארכת שכירות יכול להתקיים במידה והוא עומד בתנאים הבאים:
- משך תקופה השכירות היא מינימום 3 חודשים ומקסימום 10 שנים.
- הדירה המושכרת היא דירת מגורים ואינה למשל: דירת נופש, דירות מלון, דירת מעון (בבית אבות או במעונות סטודנטים, למשל) או דירה שחל עליה חוק הגנת הדייר.
- שכר הדירה המשולם על הדירה אינו עולה על 20,000 ש”ח.
נספח הארכת חוזה שכירות – זה לגמרי אופציונלי
הוספת נספח הארכת חוזה שכירות היא אופציונלית, היא אינה חובה חוקית והיא תלויה אך ורק ברצון הטוב של בעל הדירה והדייר. במידה שקיימת הסכמה בין הצדדים להארכת חוזה שכירות חשוב לעשות זה נכון, כדי שהדברים יהיו ברורים לכל הצדדים וכדי שיהיה לחוזה תוקף משפטי בבית הדין. השארת פרטים עמומים, פתוחים או בלתי ברורים עלולה להוביל לבעיות, תביעות משפטיות, נזקים כלכליים ועוגמת נפש.
חשוב להבין, נספח הארכת חוזה שכירות יכול להיות פתרון טוב אך ורק בתנאי שמשכירים מראש את הדירה לדיירים אמינים ובעלי כושר תשלומים יציב. אם חותמים על הארכת חוזה שכירות עם דיירים בעלי רקע בעייתי, כאלו שהתנהגותם לא מקובלת, המפרים סעיפים מההסכם ו/או עם דיירים שמוסר התשלומים שלהם קלוקל, חתימה על הארכת חוזה יכולה להיות בעוכרינו.
דאבל צ’ק של Wechek – בדיקת רקע לדיירים פוטנציאליים בחינם!
אנו ב-WeCheck יודעים שללא הכלים הנכונים קשה למצוא דיירים איכותיים, מהימנים, יציבים תעסוקתית ובעלי איתנות פיננסית, לכן מציעים בחינם שירות חדשני לבעלי דירות בישראל. במסגרת שירות דאבל צ’ק נבדוק עבורכם באופן יסודי את הרקע הכלכלי, התעסוקתי, המשפטי, את היסטוריית הצ’קים החוזרים והאשראי של הדיירים הפוטנציאליים, כדי שלא תצטרכו להשען התרשמות סובייקטיבית. השירות ניתן ללא חקירות פולשניות של הדיירים, ללא בירוקרטיות, בהסמכה מלאה והוא נערך באמצעות שאלון וכלי ניתוח מתקדמים מבוססי בינה מלאכותית. התהליך מהיר וידידותי לכל הצדדים, ובסופו מקבלים דוח המפרט את רמת הסיכון שבהשכרה לדיירים.
תהליך נכון לבניית הסכם הארכת שכירות
אם מחליטים על הוספת סעיפי אופציה להארכת חוזה שכירות יש להקפיד על הפרטים הבאים:
- אם הוסכמה העלאה של גובה דמי השכירות עם הארכת החוזה יש לציין זאת באופן ברור ואף לציין בכמה אחוזים או בכמה שקלים יעלה שכר הדירה.
- את ההסכמות יש לכתוב בנספח הארכת חוזה שכירות בסעיפי האופציה, אין להסתפק בהסכמות שבעל פה.
- יש לציין באופן ברור ומפורט את התנאים בהם לא ניתן לממש את האופציה או את התנאים למניעת מימוש הארכת החוזה.
- חובה לציין בנספח את התאריכים להודעה מוקדמת, את אופן מסירת ההודעה המוקדמת וכן את התאריכים להארכת החוזה.
- אם מדובר בדירה בה מתגוררים מספר שותפים, יש לציין זאת, לפרט את ההסכמות עם השותפים ולהחתים את כלל השותפים.
מה עושים במקרה של הפרה או סירוב לממש את הסכם הארכת שכירות?
במידה שקיים סירוב למימוש הסכם הארכת שכירות, במקרה שארעה הפרה של אחד מסעיפי האופציה בהסכם או במקרה שבחוזה נקבע סעיף המנוגד לחוק בישראל - יש כאמור עילה לתביעה משפטית.
למעשה גם אם בעלי הדירה והדייר לא חתמו על חידוש חוזה שכירות או לא חתמו על הארכת חוזה שכירות והם עודם ממשיכים לפעול בהתאם לחוזה, קרי: הדייר ממשיך להתגורר בדירה, ממשיך לעמוד בהתחייביותיו הכספיות ובעל הדירה מצידו ממשיך לקיים את התחייבויותיו - גם אז אם אחד מהצדדים הפר חוזה, ניתן לתבוע אותו, שכן החוק רואה במצב זה הסכמה משותפת להמשך החוזה לתקופה נוספת, מעבר לתאריך הנקוב בחוזה המקורי.
בעל דירה שמחליט להעלות את שכר הדירה מעבר לנקוב בסעיפי האופציה, דייר שנותן התראה מראש של שבועיים בלבד על רצונו להאריך את החוזה ולא 60 יום או דייר המחליט לעזוב את הדירה חרף העובדה שחתם על נספח הארכת חוזה שכירות ומותיר את בעל הדירה ללא דיירים וללא אפשרות להחזיר את תשלומי המשכנתה - אלו הן למעשה הפרות בוטות של החוזה וסעיפי האופציה שבו. כדי ליישבן ואולי אף לקבל פיצויים, ניתן להגיש תביעה ולפנות להכרעת בית המשפט. אך חשוב להערך לתהליך משפטי ארוך, לתקופה שבה לא יהיו דיירים בדירה או שיהיה צורך בפינוי דייר סרבן, וייתכן מאוד שגם יהיו עיכובים בתשלום דמי שכר הדירה. כדי להמנע מכך, כדאי להתחבר לשירות "הכל מראש"
"הכל מראש" - הפתרון שמבטיח שכר דירה שנתי וראש שקט
שירות "הכל מראש" מבית WeCheck מבטיח קבלת מלוא שכר הדירה השנתי מראש ומעניק לבעלי דירות ראש שקט, גם במקרים של הפרה או סירוב לממש הסכם הארכת חוזה שכירות. שירות "הכל מראש" הוא מקיף ומעניק לבעלי דירות פתרון מקצה לקצה. בד בבד עם מתן שכר דירה של שנה מראש, בעלי דירות מקבלים גם סיוע משפטי במקרה של תביעות, עזרה בפינוי דייר סרבן, בדיקת רקע לדיירים חדשים וסיוע באיתור דיירים חלופיים.
הסכם שכירות ללא אופציה, גם זו אופציה
אין, כאמור, חוק המחייב את בעלי הדירות או מחייב דיירים בישראל להסכים מראש להארכת חוזה שכירות ולחתום על סעיפי אופציה. אך אין זה אומר שלא ניתן ליהנות משכירות ארוכת טווח. יש אפשרות לחתום מראש על חוזה ארוך למשך מספר שנים ולקבע בו את התנאים ויש אפשרות לחתום על הסכם שכירות חדש בסיום כל תקופה ולשנות את תנאים.
לא משנה מה תחליטו תמיד כדאי לבדוק את הדיירים מראש
דאבל צ'ק של Wechek - בדיקת רקע לדיירים פוטנציאליים בחינם!
