פינוי דייר סרבן, המדריך השלם לבעלי דירות

איך שלא מסתכלים על זה, פינוי דייר מדירה זו לא חוויה נעימה לאף אחד מהצדדים המעורבים - לא לבעל הדירה וגם לא לדיירים. על פי רוב פינוי שוכר זהו מוצא אחרון, פעולה המתבצעת לאחר ניסיונות לפתור את הבעיה בדרכים חיוביות אחרות, אך במקרים מסוימים הוא הכרחי.

נכון, תהליך פינוי דייר כרוך בלחץ נפשי, במתח, בהתמודדות עם הליך משפטי אך הוא מספק מענה חוקי ולגיטימי לנזק פוטנציאלי לרכוש ועקב כך לירידת שווי הנכס וכן לאובדן הכנסה מדמי שכירות, שברבים מהמקרים היא אמצעי הבלעדי של בעלי דירות לכיסוי הלוואת המשכנתה.

מה הן הסיבות הנפוצות לפינוי שוכר?

יש מספר סיבות מרכזיות אשר בעטיין יש לשקול ברצינות תהליך פינוי שוכר, ביניהם ניתן לציין את הבאות:

  • אי תשלום שכר דירה – פינוי דייר סרבן שאינו מתפנה מהדירה מחד ואינו משלם את שכר הדירה מאידך זהו אחד מן המצבים השכיחים ביותר. אי עמידה בהתחייבות הכספית המעוגנת בהסכם השכירות, יוצרת מצוקה כלכלית לבעלי הדירות, במיוחד בקרב אלו הנסמכים על הכנסות משכר הדירה לכיסוי הלוואת משכנתה ו/או לכיסוי הוצאות תחזוקת הדירה.
  • הפרת חוזה השכירות – פינוי שוכר יכול להיות הפתרון במקרים בהם קיימת הפרה בוטה של תנאי הסכם השכירות. הפרה שכזו יכולה לכלול פעולות הנוגדות את החוזה, כגון: השכרת משנה (סאבלט), הפרת מדיניות עישון, אי תשלום חשבונות, ביצוע שינויים מהותיים בדירה, גידול חיות וכו'.
  • נזק לרכוש – ניתן לפנות דייר גם במקרים של נזק מופרז לרכוש, מעבר לבלאי הסטנדרטי. ניתן לפתוח בהליכי פינוי שוכר במקרה של הזנחת הדירה, נקיטת התנהגות הרסית מצד השוכר, פגיעה ברכוש הקיים בדירה, פגיעה במבנה או אי תחזוקה הולמת של הדירה, הזנחת תיקונים חיוניים ויצירת תנאי מחיה מסוכנים.
  • פעילות לא חוקית – עילה נוספת לפינוי שוכר היא קיום פעילות פלילית או בלתי חוקית בין כותלי הדירה המושכרת, דוגמת: עיסוק בזנות, ייצור וסחר בסמים, הפעלת הימורים, סחר בבני אדם וכו'.
  • הפרעה – גם הפרעה לשכנים, הטרדתם או התנהגות משבשת מהווים סיבות לגיטימיות לפינוי דייר. למשל: רעש מוגזם, זריקת חפצים על שכנים, חילול המרחב הציבורי בבניין (הגינה המשותפת, המעלית וכו').
  • סיום חוזה – גם אם שוכר מסרב להתפנות לאחר סיומו החוקי של חוזה השכירות, ניתן להתחיל בהליכי פינוי שוכר.

מה אומר החוק על פינוי דייר סרבן?

פינוי דייר הממאן להתפנות מהדירה, על אף שעל פי הדין עליו להתפנות, זה מצב מתסכל. אולם למרות המצוקה חשוב לבצע את תהליך פינוי הדייר הסרבן על פי חוק, ולא לפעול באופן אימפולסיבי.על מנת לפנות דייר סרבן ניתן לבחור באחת משתי האפשרויות הבאות:

  1. תביעת פינוי שוכר בהליך רגיל – זוהי תביעה רגילה שאינה תחומה בזמן, ובמסגרתה ניתן לתבוע מדייר להתפנות וכן ניתן לתבוע דרישות נוספות מאותו דייר, למשל תיקון נזקים שחולל בדירה, תשלום חשבונות שאחר/סירב לשלם וכו'. תביעה כזו יכולה להיגרר זמן רב ולהוביל לכך שהדייר הסרבן ימשיך להתגורר בדירה עד להכרעת בית המשפט.
  2. תביעת פינוי דייר בהליך מזורז – לאור העובדה שדיירים סרבנים רבים ניצלו את התמשכות הליך התביעה הרגיל לפינוי שוכר, נקבע שינוי חקיקתי שהותקן בתקנות סדר הדין האזרחי, והוא נכנס לתוקפו ב-28.12.08. כך שנכון להיום ניתן להגיש תביעה משפטית לפינוי דייר סרבן בהליך מזורז ומהיר. התקנות מגדירות מראש את מסגרת הזמן וקובעות שתביעות אלו לא תמשכנה מעבר ל-60 יום. יחד עם זאת, חשוב לציין כי במסגרת תביעה לפינוי שוכר בהליך מזורז ניתן להגיש תביעה הנוגעת אך רק לעניין הפינוי, ללא תביעות כספיות נוספות. כמו כן, היה ומתקיים הליך תביעה מזורז, הדייר לא רשאי להגיש תביעת נגד כנגד בעל הדירה.

 

כך או כך, חשוב לפעול באופן חוקי ולא לעשות "דין עצמי". לדוגמה: החוק אוסר על בעלי דירות המתמודדים עם שוכרים סרבנים לנתק את החשמל, את המים או את הגז. גם אסור לפנות לכמה "בחורים חסונים" ולבקש מהם סיוע לצורך פינוי בכוח של דיירים. ובנוסף, אסור גם להיכנס לדירה על מנת להחליף מנעול או לזרוק את הבגדים/הציוד של הדיירים החוצה. צעדים אלו, גם אם הם נראים צודקים אינם חוקיים, ועלולים לגרור תביעות משפטיות ותשלום של פיצויים לדייר הסרבן ובמקרים מסוימים אף גוררים מעצר.

אין ספק שהתקנת התקנות החדשות, המאפשרות לקיים הליך תביעה מזורז, הן בשורות טובות לבעלי דירות המתמודדים עם דיירים סרבנים. עם זאת, עבור בעלי דירות התלויים בדמי השכירות לתשלום המשכנתה או אפילו לכיסוי הוצאה או הלוואה אחרת – האפשרות שהתביעה יכולה להתפרש על פני 60 יום, כחודשיים לפחות, וכי הדרך היחידה לפינוי הדיירים הסרבים היא דרך בית המשפט ורשות האכיפה והגבייה – עלולים להוביל לבעיות כלכליות משמעותיות ולקשיים בהחזר תשלומי המשכנתה.

כיצד מקטינים את הסיכוי להתמודדות עם פינוי דייר סרבן?

תופעת הדיירים הסרבנים היא רווחת מכפי שהיינו רוצים לחשוב והיא עלולה לפקוד כל אחת ואחד. ניתן להקטין את הסיכויים להתמודדות עם דיירים סרבנים ולמזער את הסיכוי להיגרר לתביעות משפטיות מסורבלות אם מקפידים לערוך דאבל צ'ק לדיירים הפוטנציאליים, רגע לפני שמשכירים את הדירה. שירות דאבל צ'ק מבית WeCheck כולל בדיקה מקיפה של הדיירים והערכת הסיכון שלהם, והוא מאפשר לבעלי דירות, כמוכם, להיות בטוחים שהם משכירים את הדירה לדיירים אמינים, אחראיים ובעלי חוסן פיננסי.

שירות דאבל צ'ק הוא חינמי, דיגיטלי, הוא אינו פולשני והוא מבוסס על הטכנולוגיות המתקדמות ביותר כיום. במהלכו נאסף מידע מקיף, קריטי ובלעדי על אודות הדיירים הפוטנציאליים, מידע שלא ניתן לקבל בכלים אחרים, כגון: מצב משפטי, היסטוריה פיננסית ומצב כלכלי נוכחי, ובסיום התהליך נשלח דוח מפורט לבעל הדירה וכן לדיירים הפוטנציאליים. שירות זה מעלה באופן משמעותי את הסיכוי שתבחרו דיירים אחראים, מהימנים ובעלי איתנות פיננסית.

הליך הגשת תביעה מזורזת לפינוי דייר סרבן – כך זה עובד שלב אחרי שלב

בשורות הבאות נפרט את ההליך החוקי לפינוי דייר סרבן בישראל, צעד אחרי צעד:

  1. מכתב התראה: עוד לפני שמתחילים הלכה למעשה בהגשת תביעה משפטית לפינוי השוכר הסרבן, יש לשלוח תחילה מכתב התראה מקדים. מכתב זה נועד להזהיר את השוכר מפני הליכים משפטיים, לספק לו זמן לחשוב שוב ואולי להתפנות מרצון בכל זאת, וכן לשמש ראייה בתביעת הפינוי בשלב מאוחר יותר. מכתב ההתראה למעשה יוכיח בהליך המשפטי כי בעל הדירה עשה כל מה שהיה יכול כדי להתריע בפני הדייר הסרבן. על מכתב ההתראה לכלול באופן מפורט את פרטי המקרה, הצגת העובדות, העילה לפינוי השוכר, דרישה ברורה להתפנות, הצבת אולטימטום וכוונותיו העתידיות של בעל הדירה לפתיחה בהליכים משפטיים. את המכתב ניתן לכתוב לבד או בעזרת עורך דין מומחה.
  2. הכנת כתב תביעה – לאחר הגשת מכתב התראה ומשהדייר עודנו מסרב להתפנות, יש להגיש כתב תביעה לבית המשפט. לכתב התביעה יש לצרף את כל החומרים הרלוונטיים, ביניהם: מכתבי התראה, עדויות, חוזה שכירות, אסמכתאות, מסמכי בעלות על הדירה וכו'.
  3. מסירת כתב התביעה – לאחר ההכנה מגישים לדייר הסרבן את כתב התביעה.
  4. הגשת כתב הגנה – מרגע שבו מוגש לדייר הסרבן כתב התביעה, יש להמתין עד חודש, 30 ימים, על מנת לאפשר לדייר להגיש כתב הגנה.
  5. דיון בבית המשפט – בית המשפט ידון בתביעה לפינוי הדייר הסרבן בטווח של חודש מהמועד שבו היה על הדייר להגיש כתב הגנה. במהלך הדיון בבית המשפט נשמעים טיעוני התובע והנתבע.
  6. מתן פסק דין – על פי רוב, בית המשפט נותן פסק דין ממש בתום ההליך או כמה ימים בודדים לאחר הדיון המשפטי.
  7. פינוי הדייר – ממועד מתן פסק דין המורה על פינוי הדייר, יש לדייר עד 15 ימים לפינוי הדירה.
  8. דייר שאינו מתפנה 15 יום ממתן פסק דין – במקרה שדייר אינו מתפנה, על אף פסיקת בית המשפט, עדיין אסור לעשות דין עצמי, ויש לפנות אל ההוצאה לפועל לצורך פינוי הדייר. פינוי דייר באמצעות ההוצאה לפועל יכול לקחת עד 30 ימים ממועד פתיחת התיק בהוצאה לפועל. בהליך ההוצאה לפועל יש לקחת בחשבון תשלום אגרה של כמה מאוד שקלים, שנועד לצורך פינוי בכוח של הדייר. ניתן להשית את עלות האגרה על הדייר הסרבן דרך ההוצאה לפועל.
  9. תביעות כספיות נוספות – במידה ומעוניינים לתבוע תשלומים נוספים שהדייר אחראי עליהם על פי הסכם השכירות אך אחר או סרב לשלם בנוסף לסירובו התפנות, יש להכין תביעה נפרדת או לעשות שימוש בערבונות שהעמיד הדייר.
  10. ערעור הדייר על פסק הדין – דייר סרבן יכול לערער על פסק הדין, עם זאת, חשוב לציין כי מעטים הם הדיירים שמערערים. אחת הסיבות העיקריות לכך היא שחלה חובה על הדייר המערער להפקיד בקופת בית המשפט תשלום המבטיח את הוצאות המשפט בסכום שעומד על כ-20,000 ש"ח.

 

ניתן לראות כי אפילו הליך מזורז ומהיר לפינוי דייר סרבן יכול לקחת 135 ימים, שזה כ-4.5 חודשים בהם אין הכנסה מדמי שכירות המכסה את תשלומי המשכנתה והוצאות הדירה השוטפות, ואם לוקחים בחשבון את הזמן שלוקח למצוא דיירים חלופיים לאר הפינוי, זה עשוי להיות אפילו משך זמן ארוך יותר. לזה יש להוסיף מתח, תסכול, עלויות שכר טרחה של עורכי דין, בירוקרטיה מייגעת, הפסד ימי עבודה בשל הצורך לרדוף אחרי הדייר, להכין תביעה, להופיע בבית המשפט ובמקרים קיצוניים לפתוח אף תיק בהוצאה לפועל, הרי שמדובר בתהליך ארוך, מייגע שעלול להגיע לנזק של כמה עשרות שקלים.

צ'ק בטוח – הגנה מלאה על תשלומי שכר הדירה ופינוי דיירים סרבנים
אני רוצה צ'ק בטוח

אנו ב-WeCheck יודעים שהליך פינוי דייר סרבן הוא מסורבל, מתסכל ויקר מאוד, ומציעים מעטפת של שירותים שיעניקו לכם ראש שקט ויחסכו מכם עוגמת נפש. שירות צ'ק בטוח מבית WeCheck מעניק הגנה משולשת ומבטיח:

  • הגנה מלאה על תשלומי שכר הדירה באמצעות ערבות לשכירות – במקרה של דייר המסרב להתפנות מהדירה וממאן לשלם דמי שכירות, הערבות של WeCheck תבטיח שתשלום דמי השכירות יגיעו לחשבון הבנק שלכם ללא טרחה וללא כל מאמץ מצידכם.
  • ליווי וסיוע בהליך המשפטי לפינוי שוכר סרבן – היועצים המשפטיים המקצועיים שלנו מסייעים בהכנת כתב התביעה ובהגשתו, ומלווים אתכם יד ביד לאורך כל הדרך.
  • איתור דיירים חלופיים – בבד בבד עם הגשת התביעה המשפטית אנו פועלים לאיתור דיירים חלופיים, כך שעם התפנות הדייר הסרבן תוכלו לאכלס את הדירה בדיירים איכותיים אחרים.

 

רמי רונן מנכ"ל ומייסד WeCheck

רמי רונן מנכ"ל ומייסד WeCheck

רמי רונן, המנכ"ל והמייסד של חברת WeCheck, חברת הפינטק, הנמצאת בבעלות משותפת של אסנת ורמי רונן ושל חברת האשראי ישראכרט ויד 2.

אולי יעניין אותך גם:

חוק שכירות הוגנת

חוק שכירות הוגנת זהו חוק שכדאי להכיר מקרוב מאחר שבישראל מאות אלפי משכירים ושוכרי דירות.

מחשבון מדד שכר דירה -הכלי האולטימטיבי למקסום התשואה

מחשבון מדד שכר דירה RentAI שפיתחנו ב-WeCheck הוא כלי רב ערך שיכול לשמש אתכם במגוון רחב של מצבים. RentAI הוא חינמי, מבוסס בינה מלאכותית

ערבים לחוזה שכירות

ישנם מגוון סוגי ערבויות לשכירויות עליהן יכולים לחתום ערבים - כתב ערבות לשכירות, ערבות בנקאית, ערבות בנקאית אוטונומית, ערבות אוואל ועוד.

בעלי דירה? לא צריך להתעסק עם צ׳ק שחזר

WeCheck מספקת לכם הגנה מלאה על שכר הדירה שלכם