נכון, רוב הדיירים מכבדים את הסכמי השכירות ומשלמים את דמי השכירות. אבל כאשר “נופלים” על דיירים בעייתים, וזה יכול לקרות לכל אחת ואחד, מתחילים ללילות ללא שינה, מרדף מייגע אחר הדיירים ובמקרים רבים זה עלול להוביל אף לנקיטת הליכים משפטיים. בדיוק בשל כך בעלי נכסים רבים, בוודאי כאלו שכבר ניכוו בעבר מדיירים סוררים, מקפידים להחתים דיירים חדשים על שטר חוב, על מנת שזה ישמש בטוחה במקרה שבו הדיירים לא יוכלו או לא ירצו לשלם את שכר הדירה.
מה זה שטר חוב?
שטר חוב זהו מסמך מחייב בעל תוקף משפטי שנועד לספק בטוחה במקרה שבו יופר הסכם בין נושה לבין חייב.
על פי פקודות השטרות, זוהי ההגדרה של שטרי חוב היא כדלקמן (עמוד 34):
מסמך זה מסדיר, אפוא, התחייבות כספית בין שני צדדים או יותר, ועצם החתימה על שטר חוב כמוה כהתחייבות לקיום את הכתוב בשטר החוב.
נוסח שטר חוב:
על מנת ששטר חוב יהיה קביל ותקין, עליו לכלול את הפרטים הבאים בנוסח:
- פרטים אישיים מזהים של הצדדים: החייב והמוטב (נושה) – שם, שם משפחה, מספר תעודת זהות, מספר טלפון, כתובת וכתובת מקום העבודה.
- ערך שטר החוב – סכום מדויק.
- מועד הפרעון של שטר החוב – על פי רוב סעיף זה נשאר ריק והמוטב ממלא אותו בעת הצורך במימוש השטר.
- מקום מסירת שטר החוב.
- תאריך מסירת שטר החוב.
- פרטים אישיים של ערבים, במידה ויש – שם, שם משפחה, מספרי טלפון, מספר תעודת זהות, כתובת וכתובת מקום העבודה.
- חתימת החייב והמוטב, ואם יש ערבים אז גם חתימה שלהם.
כמו כן, ניתן להוסיף לשטר החוב את הנסיבות והתנאים אשר בעטיים ימומש שכר החוב, ולצרף צילום של תעודת זהות.
אילו סוגי שטרות חוב קיימים?
שטר חוב נערך בדרך כלל בידי עורך דין, הוא יכלול סכום של עד 3 עד 4 חודשי שכירות וכדאי לדעת שיש כמה סוגי שטרות חוב שניתן לבקש מדיירים פוטנציאליים – שטח חוב סחיר או כזה שאינו סחיר, שטר חוב עם ערבים או ללא, שטר צמוד מדד או שטר שאינו צמוד למדד. נרחיב מעט על כל אחד מסוגי שטרות החוב:
- שטר חוב ללא ערבים – בסוג זה של שטר חוב למעשה הדיירים אינם נדרשים להחתים ערבים. שטר זה הוא פחות נפוץ מאחר שהוא מקטין את היכולת לגבות את החוב במקרה של אי תשלום שכר דירה, חשבונות וכו’, לכן במידה וכן בוחרים בו הוא מצורף לסוג נוסף של בטוחה. יחד עם זאת, חשוב לדעת שאם מנסחים אותו נכון, אז במקרה של אי עמידתו של הדייר בהתחיבויות הכספיות שלו ניתן לגשת לבנק ולממש את השטר מבלי לבקש את אישורו של הדייר.
- שטר חוב עם ערבים – סוג זה של שטר הוא מהנפוצים ובו נדרשת חתימה של שני ערבים לחוזה שכירות. תפקידם של הערבים הוא להתחייב שיפרעו את התחייבויותיו הכספיות של הדייר שבמקרה שבו הדייר לא יוכל או ירצה לעמדו בהן. בסוג הזה של שטר אמנם יש ערבים אך חשוב להבין כי אם הם לא יכולים או לא מעוניינים לפרוע את חובו של הדייר, יהיה זה קשה לגבות את החוב.
- שטר חוב סחיר – בסוג זה של שטר חוב לשכירות לבעל הבית יש יכולת להעביר את השטר לצד שלישי, וצד שלישי זה יהיה אחראי על גביית החוב של הדייר. שטר סחיר מאפשר אפוא לבעל הדירה למכור את החוב של הדייר לצד ג’. אולם כדאי לדעת ששטר סחיר עשוי להתגלגל לגורמים עבריינים, לכן מוטב לחתום על שטר בלתי סחיר.
- שטר חוב בלתי סחיר – שטר מסוג זה דומה מאוד לצ’ק עליו כתוב “למוטב בלבד”, קרי: צ’ק שלא ניתן להעבירו לצד שלישי, ורק המוטב המצויין בשטר יכול לפרוע אותו. סוג שטר זה עדיף, כאמור, על שטר סחיר וחשוב לכתוב על גבי השטר את המילים “לא סחיר” למען הסדר הטוב.
- שטר חוב צמוד מדד – שטר מסוג צמוד מדד יהיה יעיל במקרים שבהם מדובר בחוזה שכירות ארוך טווח של שנים. זאת מאחר שהוא מבטיח שערך הכסף המצויין בשטר לא ירד לאורך הזמן, כי הוא יוצמד למדד המחירים לצרכן, לערך הדולר או למדד אחר שהוסכם עליו. ההצמדה של סכום השטר למדד מגנה על בעל הדירה במקרה של אינפלציה למשל.
- שטר חוב שאינו צמוד מדד – סוג זה של שטר חוב הוא הנפוץ יותר ובו הסכום המצויין על השטר ישאר אחיד לאורך כל תקופת השכירות, בין אם מדובר בשכירות קצרת טווח או ארוכת טווח. במקרה כזה בעל הדירה אינו מוגן אם תחול אינפציה וירידה בערך השקל.
בטוחות נוספות וחלופות לשטר חוב
לשטר חוב כבטוחה לשכירות יש יתרונות אבל גם יש חסרונות, וחסרונות אלו מביאים לכך שפעמים רבות בעלי דירות אינם מעוניינים בסוג זה של בטוחה או שלצד שטר חוב דורשים בטוחות נוספות. אלו הן אם כן האלטרנטיבות הקיימות לשטר חוב:
- צ’ק ביטחון – צ’ק ביטחון נפוץ מאוד כבטוחה, מאחר שבעלי דירות יכולים לממש צ’ק זה ללא כל צורך להסביר בבנק מדוע הם מבקשים לממשו ומבלי לבקש מהדיירים אישור. עם זאת, במידה שבחשבון הבנק של הדיריים אין כסף, אז לא יהיה כיסוי לצ’ק הזה ובעלי הדירה לא יוכלו לכסות את החוב של הדייר. בנוסף, כדי לממש צ’ק זה חשוב שתהיה הצדקה לבעל הדירה, אחרת יכול הדייר לתבוע את בעל הדירה ולקבל פיצויים.
- ערבות בנקאית – יש ערבות בנקאית רגילה ויש ערבות בנקאית אוטונומית. בשני סוגי הערבויות הבנק משמש ערב להתחייבויות של הדייר, כאשר בערבות האוטונומית בעל הדירה יכול לממש את הערבות מתי שירצה מבלי להזדקק לאישור הדייר או להוכחת נזק. כמו כן, בשני המקרים סכום הערבות נגרע מחשבון הבנק של הדייר, כך שכסף זה אינו זמין לו והוא אינו יכול להשתשמ בו. הכסף יוחזר בתום תקופת השכירות לדייר, במידה שהכול כשורה. יש יתרונות וחסרונות לבטוחה זו. היתרונות של בטוחה זו שהיא מרתיעה את הדיירים ושניתן לממש ערבות זו במהירות רבה יחסית מבלי לספק הסברים מיוחדים. החסרונות הם שיש עמלות על ערבות בנקאית, יש בירוקרטיה ודיירים רבים מעדיפים סוגי בטוחות אחרים שאינם גורעים סכומי כסף בגובה של 3 חודשים שכירות מחשבון הבנק שלהם.
- צ’ק בנקאי – צ’ק מסוג זה מונפק על ידי הבנק באופן מיוחד והוא כמו כסף מזומן. איבוד של צ’ק בנקאי כמוהו כאיבוד של כסף מזומן, לכן חשוב לשמור על צ’ק בנקאי מכל משמר. כמו בערבות בנקאית, כאשר הבנק מנפיק צ’ק בנקאי סכום הצ’ק נגרע מחשבון הבנק של הדייר ואינו זמין עבורו. היתרון של צ’ק בנקאי הוא שקל מאוד לממש אותו, פשוט ניגשים לבנק ופודים אותו. החסרון הוא שיש עמלה על הפקת צ’ק בנקאי.
- ערבות אוואל – אלטרנטיבה נוספת לשטר חוב או ערובה שניתן לדרוש לצד שטר החוב היא ערבות אוואל. סוג זה של ערבות כרוך בהחתמת ערב אשר ניתן לדרוש ממנו את סילוק החוב של הדייר, מבלי לפנות בדרישה קודמת לדייר עצמו. כלומר ניתן לפסוח על הדייר ולגשת מיד לערב כדי לכסות את חובו. כמו כן, אין צורך בהליך משפטי לגביית החוב. בעלי דירות שיש להם ערבות אוואל יכולים לגשת מיד ללשכה להוצאה לפועל ולהתחיל בהליכים לגביית החוב של הערב. החסרונות של בטוחה זו היא שמאתגר למצוא ערבים שיחתמו על ערבות זו כי ניתן לפנות אליהם בדרישה לכיסוי החוב לפני שפונים לדייר האחראי על צבירת החוב ויש גם הגבלות על סכום הערבות.
מהו שטר חוב שכירות?
שטר חוב יכול לשמש בטוחה במגוון רחב של מצבים התחייבויות והסכמים והוא נחשב לאמצעי נפוץ למדי, אך כאשר הוא משמש בטוחה במסגרת הסכם שכירות בין דיירים לבעלי נכסים הוא נקרא שטר חוב שכירות. בעלי נכסים נוהגים לדרוש אותו מדיירים חדשים, אם כאמצעי ביטחון בלעדי ואם כאמצעי ביטחון נוסף לצ’ק פיקדון/ביטחון, ערבות בנקאית וכו’.
השטר מאפשר אפוא לבעלי נכסים שדייריהם לא שילמו את שכר הדירה לממש את שטר החוב ולגבות את דמי השכירות בהתאם להסכם השכירות.
לרוב שטר זה כולל סכום של בין שלושה חודשים לבין ארבעה חודשי שכירות אך הוא יכול לשקף גם את התרחיש הגרוע ביותר, ולכלול פיצוי גם על תקופה הדרושה לפינוי דיירים מהדירה, כך שהסכום יכול להגיע גם למכפלה של 12 חודשים, קרי שכר דירה של שנה. בנוסף, ניתן להוסיף לסכום גם סכום פיצוי, עליו הוסכם בהסכם השכירות.
שימו לב, גם אם סכום שטר חוב שכירות הינו גבוה במועד החתימה, בעת המימוש יחויב סכום החוב האמיתי ולא הסכום הנקוב בשטר החוב.
במידה ולא היו הפרות של הסכם השכירות שטר החוב יוחזר לדייר בתום תקופת השכירות.
>>הקליקו: שטר חוב להורדה
*** השימוש בשטר חוב הינו באחריותם הבלעדית של הצדדים לחוזה. מובהר כי ל-WeCheck לא תהיה כל אחריות בנוגע ליישום הוראות החוזה בין הצדדים או לפרשנותו. אין בשטר חוב כדי להוות ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי אצל עורך דין.
מימוש שטר חוב שכירות, כך זה עובד
מתי: ביכולתו של בעל הנכס לממש שטר חוב השכירות בנסיבות הבאות:
- במקרה שבו הדיירים לא שילמו את שכר הדירה
- במקרה שבו הדיירים לא תיקנו נזק שחוללו לנכס
- הדייירים הפרו סעיף אחר בהסכם השכירות
איך: על מנת לממש שטר חוב שכירות יכול בעל הנכס לפתוח בהליכי הוצאה לפועל. תחילה עליו להגיש בקשה בהוצאה לפועל בצירוף שטר החוב המקורי, לאחר מכן יש לשלם אגרה (אחוז מסוים וקבוע מערך שטר החוב, לרוב 1.25% מערך שטר חוב שכירות) ולפתוח תיק לדיירים בהוצאה לפועל.
בתום שלב זה הדיירים יקבלו הודעת אזהרה ויהיה עליהם להשיב עליה בתוך 30 יום. לאור האזהרה הדיירים יכולים במקרה הטוב להעביר את דמי השכירות ובמקרה הפחות טוב להגיש התנגדות. במידה והדיירים הגישו התנגדות עליהם לנמק את טיעוניהם. יש להבין כי בעת תקופת ההתנגדות למימוש שטר חוב שכירות חלה הקפאה על המימוש והסוגיה עוברת לבית משפט השלום. בבית המשפט חלה חובת ההוכחה על הדיירים. שומה עליהם להוכיח למשל כי בעל הדירה לא עמד בעצמו באחד או כמה מסעיפי השכירות או להוכיח שהחתימות של שטר חוב השכירות הינן מזויפות.
במקרה שבו אין ביכולתם של הדיירים לעמוד בהתחייבות הכספית, ניתן לגשת למימוש החוב מהערבים. במקרים בהם אין ערבים, בעל הנכס יחל בהליכי גביה מול חייב הנחשב למוגבל באמצעים, מה שיגרום להליך להתמשך ולהגרר לאורך זמן, ולהקטין את הסיכוי שבעל הנכס יקבל את מלוא דמי השכירות המגיעים לו.
היתרונות והחסרונות בשטר חוב כבטוחה לשכירות
יתרונות:
- שטר חוב הוא אמצעי הגנה אך גם משמש אמצעי המרתיע דיירים ומחייב אותם לעמוד בהתחייבויות הכספיות ובתנאי החוזה.
- שטר חוב הוא מסמך משפטי מחייב, כך שאם הדייר לא עומד בהתחייבויותיו ניתן לתבוע אותו ולהביא את שטר החוב כאמצעי הוכחה לגיטימי.
- כדי לממש שטר חוב אין צורך לתבוע בבית המשפט, ניתן לגשת ישר להוצאה לפועל כדי לממשו.
- אם הערבים עומדים בהתחייביותיהם ויש להם יכולות כלכליות, אז שטר חוב לשכירות מספק הגנה טובה לבעלי דירות.
חסרונות:
- ייתכן מצב שבו הערבים לא רוצים או לא יכולים כלכלית לכסות את חובותיו של הדייר ויתנערו מחובתם לשלם.
- במידה שהדייר אינו עומד בהתחייבויותיו ניתן אמנם לגשת מיד להוצאה לפועל, אך התהליך שם אינו מיידי ולוקח זמן, אפילו כמה חודשים. כך שאם בעל הדירה נסמך על דמי השכירות כדי להחזיר את המשכנתא, יהיה עליו למצוא פתרונות חלופיים ותיתכן ירידה באיכות החיים. כמו כן, גם במקרה שפונים לבית המשפט התהליך הוא ארוך, מייגע ומתיש.
- בזמן ההליכים בהוצאה לפועל לא ניתן לפנות את הדייר מהדירה, גם אם יש עילה טובה לכך וסיבות מוצדקות. כך שבעל הדירה נותר ללא שכר דירה וגם ללא יכולת לאכלס את הדירה בדיירים חלופיים, וההכנסה שלו נפגמת באופן משמעותי.
כיצד יכולים בעלי דירות להבטיח קבלת שכר דירה בכל מצב?
בעלי דירות שרוצים לישון בשקט ולא להיות תלויים בחסדי ההוצאה לפועל או בטוב ליבם ונכונותם של ערבים ומעוניינים לקבל דמי שכירות בזמן, יכולים להתחבר לשירות צ’ק בטוח מבית WeCheck . שירות צ’ק בטוח מבטיח שגם אם הדיירים והערבים לא משלמים את דמי השכירות, אתם תקבלו את דמי השכירות ללא תנאים מוקדמים וללא תהליכים מסורבלים – ישירות לחשבון הבנק שלכם.
בד בבד עם קבלת שכר הדירה, שירות צ’ק בטוח מסייע גם בפינוי דיירים סרבנים, במציאת דיירים חלופיים ומספק שירותי ליווי וייעוץ משפטי. אז למה אתם מחכים?
