החוק נחקק כדי לאזן את הכוח בשוק השכירות. הוא נחקק מתוך הנחה כי על פי רוב השוכרים הם בעלי הכנסה נמוכה יותר וזקוקים הגנה, בשוק המוטה מיסודו לטובת בעלי הדירות, לדעתם של המחוקקים.
ואכן דיירים ובעלי נכסים בישראל יכולים להישען על חוק הגנת הדייר בנושאים כמו פינוי, בשאלות הנוגעות לאחריות ביצוע תיקונים בדירות להשכרה, שכירות משנה, הסדרת שכירות בדמי מפתח ועוד.
העניין הוא שעל אף שהחוק חוקק עבור האזרח, הוא כתוב בצורה משפטית מסורבלת, שאינה קריאה לאדם הפשוט. כדי להבין את החוק הזה לעומק ולדעת מהן הזכויות והחובות שלכם, אם כשוכרים או אם כבעלי נכסים להשכרה, כדאי להתחמש בעורך דין מיומן שיעזור בביאור החוק.
כמו כן, עד כמה שכוונת מחוקקי חוק הגנת הדייר היו טובות וטהורות, הן לא מכסות את כל המצבים והן לא מגנות בצורה אבסולוטית על שוכרים בישראל. בנוסף, הם מפקירים במידה מסוימת את זכויות בעלי הנכסים בישראל. אבל אל דאגה, בוודאי תשמחו לקרוא שיש כיום פתרונות שאינם מפלים אוכלוסיה כזו או אחרת, ומספקים הגנה גם לבעלי דירות וגם דיירים, פתרונות אותם נציג לאחר שנסביר מהו חוק הגנת הדייר ונבהר בשפה פשוטה את עיקרי החוק.
אז מה זה חוק הגנת דייר?
חוק הגנת הדייר נחקק בתשל”ב, בשנת 1972 (חוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל”ב-1972) והוא מסדיר את מערכת היחסים וההתנהלות של בעלי נכסים ודייריהם ומפרט את הזכויות והחובות של כל אחד מהם.
על מי חל חוק הגנת הדייר?
חוק זה נחשב לבעל תוקף עבור כל דייר המשכיר נכס, בין אם מדובר בנכס למגורים ובין אם מדובר בנכס לצורכי מסחר, עסקים ועבודה. חוק הגנת הדייר חל גם במקרה של השכרת חצר, חלק מבניין או גינה המשמשות את מטרת השכירות. כאשר חוק זה חל גם במקרה של שכירות משנה.
חוק זה אינו חל למשל:
- על מי שמשכיר קרקע שאין עליה בניין אלא אם כן היא הושכרה לפני שנת תשט”ו והיא משמשת עבור הדייר כמקור פרנסה.
- הוא גם אינו חל על משק חקלאי ובמבנה השייך למשק החקלאי שהושכר ביחד איתו.
- על שכירות לתקופה של יותר מ-14 שנה שנעשתה לפני תשט”ו.
- על שכירות לתקופה של יותר מ-7 שנים שנעשתה אחרי תשט”ו.
- הוא אינו חל על שכירות בבית מלון, בפנסיון או בבית אירוח אחר ועוד.
- על שכירות מבנה המשמש למטרות של ראווה או פרסומת, אלא אם כן מדובר במבנה מושכר לכל דבר ועניין שבו מוצגים מוצרי ראווה או פרסומת .
ועוד
עיקרי חוק הגנת הדייר, במילים פשוטות
כפי שכבר ציינו חוק הגנת הדייר כתוב בשפה לא כל כך ברורה ובנוסף הוא ארוך ועתיר סעיפים (162 סעיפים!!!). נסכם את המרכזיים והמשמעותיים שבהם בשורות הבאות:
- השכרת משנה (סאבלט) – שכירות משנה אפשרית לפי החוק אך ורק ויש הסכמה של בעל הדירה.
- המשך שכירות לאחר תום החוזה – על דיירים הממשיכים להשכיר ולהתגורר בדירה לאחר תום חוזה שכירות חלים תנאי השכירות שהוסכמו על פי החוזה, גם אם החוזה אינו בתוקף.
אחריות ניקיון ומתקנים חיוניים על פי חוק הגנת הדייר
על בעל הדירה חלה חובה על פי חוק הגנת הדייר לנקות את הגינה, החצר והשטחים המשמשים את הדיירים. בנוסף על בעל הדירה לנקות את הכניסה לבית ואת חדר המדרגות.
בעל הדירה אחראי על תאורה ואחזקה תקינה של תאורה בכניסה לדירה ובחדר המדרגות, ועל הרקה לבור שופכין.
היה ובעל הדירה לא טיפל בכל אלו יכולים הדיירים לתקן בעצמם ולבקש החזר הוצאות מבעל הדירה וכן לבקש השתתפות של דיירים נוספים, במידה ומדובר במתקנים באזורים משותפים.
על פי החוק בעל הדירה אחראי גם על אספקת מים חמים, שירותי חימום לדירה וגם על שירות המעלית. אך יש הוצאות שחלות כולן על בעל הדירה וישנן הוצאות שחולקים בעל הדירה והדיירים.
הוצאות תיקונים הנדרשים בדירה בשימוש הייחודי של הדייר, מושתות על הדייר. הדייר יכול לתקן אותם בעצמו ובלבד שהודיע על כך מראש לבעל הדירה ובלבד שגם לא יגרום נזק לדירה או לבניין בעת התיקון.
דיירים שלא מבצעים תיקונים נדרשים שהם מחויבים בהם, כי הם מסכנים את בטיחותם או בריאותם או מחוללים נזק לבית, בעל הדירה יכול לתקנם, הדיירים מחויבים לתת לבעל הדירה לתקן אותם אך על בעל הדירה להודיע מראש כי הוא עתיד לבוא לתקן את הליקויים.
דייר מוגן ודמי מפתח בחוק הגנת הדייר
כדי להבהיר סעיפים אלו בחוק הגנת הדייר נבהיר כמה מושגים:
דייר מוגן – זהו דייר אשר קנה בית מגורים או בית עסק תמורת דמי מפתח. לרוב מדובר באוכלוסיה במעמד סוציו-אקונומי נמוך.
דמי מפתח – זוהי עסקת נדל”ן ייחודית המשלבת בין השכרה לבין מעין קניה, ובה קונה הדירה משלם דמי שכירות נמוכים ובתמורה לכך הוא מקבל את הזכות להתגורר בדירה למשך כל ימי חייו. כמו כן קובע חוק הגנת הדייר כי “דייר מוגן” יכול להוריש לצאצאיו את הזכות להמשיך בעסקת דמי המפתח, מה שנקרא “דייר ממשיך”.
זכויות דייר מוגן על פי חוק הגנת הדייר
דייר מוגן הינו מוגן מפני:
- פינוי שרירותי וניתן לפנותו אך ורק במידה על פי עילות שנקבעו, למשל במקרה של הפסקת תשלום דמי מפתח/שכירות, הפרת תנאים, גרימת נזק ניכר לדירה, שימוש לא חוקי בדירה, הטרדת שכנים וכו’.
- העלאת גובה דמי השכירות. שיעורי העלאת דמי שכירות בדירות מוגנות ונקבעות על ידי משרד הבינוי והשיכון, כך שבעלי הדירות לא יכולים סתם כך להחליט על העלאת גובה דמי השכירות.
- זכות נוספת שיש לדיירים מוגנים היא שאם הם מבקשים לעזוב את הדירה שהם שוכרים בדמי מפתח, הם יוכלו במקרים מסוימים לקבל חלק מדמי המפתח ששילמו.
חובות דיירים מוגנים על פי חוק הגנת הדייר
חוק הגנת הדייר מונה גם את החובות של “דיירים מוגנים”, ביניהם: חובת עמידה בסעיפי החוזה, עמידה בתשלום דמי המפתח/השכירות, אסור לדייר מוגן לנטוש את הדירה פן יאבד את זכויותיו, על הדייר המוגן לשאת בחלק מהוצאות התיקונים בדירה. על בעל הדירה לבצע את תיקונים כמו: שקעים ברצפה, פגמים במבנה, סדקים בקירות חיצוניים, תיקון מעקות, מדרגות, תקרות, קירות, גג, סיכוך, חשמל, תיקון חללים משותפים וכו’.
הסדרת אופן העברת זכויות בדירה לדיירים מוגנים
חוק הגנת הדייר מסדיר גם את האופן שבו יועברו הזכויות בדירה של דיירים מוגנים, ובין היתר הוא קובע כך:
- דייר מוגן גרוש או פרוד שהתגורר בדירה לפחות 6 חודשים ימשיך להחזיק בדירה, אלא אם כן הוחלט בהסכם גירושין על חילוק זכויות בין בני הזוג.
- במקרה של פטירה של דייר מוגן, זכות הדירה בדמי מפתח עוברת לזוגתו, ובלבד שגרו בדירה לפחות 6 חודשים.
- במידה ודייר מוגן נפטר ואין לו בת זוג, הזכות עוברת לצאצאיו ובלבד שהם התגוררו איתו בדירה במשך לפחות 6 חודשים ובתנאי שלצאצאיו אין דירת מגורים אחרת בבעלותם.
- במקרה של דייר שנטש את הדירה בדמי מפתח וזנח את משפחתו, הזכות עוברת לידי משפחתו.
- במקרה של דייר מוגן ללא ילדים, זכויות הדירה בדמי מפתח עוברת למשפחתו.
עילות לגיטימיות לפינוי דיירים על פי חוק הגנת הדייר
על פי חוק הגנת הדייר אלו הן העילות המרכזיות שבגינן ניתן לפעול לפינוי דייר:
- הדייר לא משלם דמי שכירות
- הדייר הפר את תנאי השכירות
- הדייר חולל נזק לדירה
- הדייר עושה שימוש לא חוקי בדירה
- הדייר מטריד את שכניו
- הדייר השכיר את הדירה או חלק ממנה והפיק רווח בלתי הוגן
- בעל הדירה צריך את הדירה לצרכיו והודיע לדייר בכתב על סידור חלופי
- בעל הדירה מעוניין להרוס את הדירה/הבניין כדי להקים דירה/בניין אחר, קיבל רישיון בניה לשם כך ונתן התראה מוקדמת לדייר
- גינה או חצר שבהם בעל הדירה מעוניין להוסיף תוספת/לבנות, ובעל הדירה קיבל רישיון לכך והודיע לדייר מראש
נראה אפוא שהחוק מסדיר עילות לפינוי דיירים מוגנים, אולם יש לשים לב כי בית המשפט יכול לפסוק אחרת גם במקרים אלו במידה ולדיירים יש עילה מוצדקת להתנגד לפינוי. בנוסף, החוק מחייב מתן הודעות מוקדמות לדיירים, סידור מקום מגורים חלופי לדייר,ים המוגנים ולעיתים ניתנת ארכה של חודשים ואפילו שנה לדיריים להתפנות, במיוחד אם נלווים להם הליכים משפטיים ארוכים.
כך למשל סעיף 134 (א) הדן בארכה לפינוי דייר מוגן:
” בית משפט – לרבות בית משפט לערעורים – הנותן פסק דין של פינוי, רשאי לתת לדייר ארכה של לא יותר משנה אחת, אם ראה ארכה זאת לצודקת; ומשעשה כן, לא יבוצע פסק הדין לפני תום תקופת הארכה.”
בנוסף סעיף 137 בחוק הגנת הדייר מדגיש וקובע כי אין פינוי דיירים אלא אם כן ניתן פסק דין.
“אין פינוי אלא על פי פסק דין.
על אף האמור בכל דבר חקיקה עותמאני, לא יבוצע פינוי של מושכר אלא על פי פסק דין של בית משפט.”
החוק להגנת הדייר מגן על הדיירים, אך מי מגן על בעלי דירות?
החוק להגנת הדייר כשמו כן הוא מגן במידה רבה על זכויותיהם של הדיירים. הוא כאמור נחקק מכיוון שהמחוקקים יצאו מנקודת הנחה שידם של בעלי דירות ונכסים בישראל היא על העליונה. הם בעלי הכסף והמשאבים ועל כן יש לחוקק חוק שמעגן ומסדיר את זכויותיהם של “המוחלשים” בחברה. ואכן חוק זה מגן על דיירים של מבני מגורים, על שוכרי מבנים מסחריים או מבנים שנועדו לעסקים וביתר שאת הוא מגן על דיירים במעמד של “דייר מוגן”. ואם מוסיפים לזה את חוק שכירות הוגנת שמוטה אף הוא לטובת הדיירים ומגביל בין היתר נושאים כמו גובה ערבויות ומתווה תנאים מוגדרים למימושן של ערבויות אלה, נשאלת השאלה מי מגן על הבעלי הדירות בישראל?
מי מגן עליהם מפני דיירים הנותנים צ’קים ללא כיסוי, מפני ערבים שלא יכולים לעמוד בהתחייביותיהם, מדיירים שמחוללים נזקים אקוטיים לדירה ובורחים, מדיירים שמסרבים להתפנות, משוכרים סוררים שלא משלמים דמי שכירות, כאלו פוגעים בכושר ההחזר של תשלומי המשכנתה ומכניסים משכירים שהשקיעו הון בדירות – לבורות כלכליים שקשה לצאת מהם?
‘הכל מראש’ מבית WeCheck – השירות שמגן גם על משכירים וגם על שוכרים
שירות ‘הכל מראש’ מבית WeCheck מוריד גם את הלחץ הכרוך בהשגת ערבויות – מהדיירים, וגם מגן על בעלי דירות מפני דיירים שלא עומדים בתשלומי שכר הדירה או נותנים צ’קים ללא כיסוי, והוא מאפשר לבעלי דירות לקבל שכר דירה שנתי מראש.
שירות זה הוא מהפכני, הוא פותח מתוך הכרות קרובה עם שוק הדירות להשכרה בישראל, עם חוק הגנת הדייר ועם הלחצים והדאגות שיש הן לשוכרים והן לבעלי הדירות. הוא מאפשר לבעלי דירות בישראל להיות גמישים יותר אך גם מוגנים יותר ומבטיח שנה של שקט.
עם התחברות לשירות ‘הכל מראש’ סכום של שכר הדירה השנתי, בניכוי עמלה, מגיע ישירות לחשבון הבנק שלכם, מבלי להמתין לדמי השכירות מדי חודש בחודשו, ותוכלו להשתמש בו לכל שימוש שתחפצו בו. השירות מקנה ראש שקט וכולל בתוכו גם סל של שירותים נוספים, ביניהם: טיפול בפינוי דיירים, ליווי משפטי מקצועי ואיתור דיירים חלופיים.
