זכרון דברים אמנם נחשב לרווח יותר בעסקאות של מכירת נכסים, אך מסמך יכול בנסיבות מסוימות להתגלות ככלי יעיל במניעת מצבים לא נעימים, קונפליקטים, כמפתח להבנות והסכמות בין דיירים לבין בעלי דירות והוא יכול להבטיח שהעסקה לא תתפספס. כך למשל, זכרון דברים להשכרת דירה יכול למנוע עוגמות נפש ונזק כלכלי הנגרמים לבעלי דירות עקב שוכרים פוטנציאליים המשנים את דעתם רגע לפני הכניסה לדירה ומותירים את הדירה ריקה ואת בעל הדירה ללא דמי שכירות שוטפים מצד אחד, והוא מבטיח לשוכרים פוטנציאליים שהדירה אליה הם עתידים לעבור נשמרת אך ורק עבורם בתקופות של ריבוי מתחרים על כל דירה מן הצד השני.
מהו זכרון דברים להשכרת דירה?
זכרון דברים זהו מסמך מחייב משפטית הנערך בין 2 צדדים או יותר, שנועד לסכם את ההסכמות שהושגו, לאחר משא ומתן ראשוני. זכרון דברים להשכרת דירה הוא חוזה לכל דבר ועניין המסדיר את הכוונות והתנאים המוסכמים בין דיירים לבין בעלי דירות. ככל חוזה, גם הוא כפוף לדיני חוזים והוא בעצם מסמך המקדים חוזה שכירות קבוע.
אין הכרח לחתום על זכרון דברים במעמד עורכי דין. יחד עם זאת, חשוב להבין כי כתיבה רשלנית או בלתי מקצועית של זכרון דברים עלולה להוביל לחילוקי דעות ולפרשנויות משפטיות המנוגדות לכאורה להסכמות, ולחשוף את הצדדים לתביעה ולבסוף לתשלום פיצויים.
התוקף של זכרון דברים חל כל עוד לא נחתם חוזה אחר או הסכם נוסף, למשל חוזה השכרת דירה סופי או מסמך כוונות. מרגע שמסמך אחר או נוסף נחתם ולו בשלביו הראשונים, פג תוקפו של זכרון הדברים. דרך נוספת לביטול זכרון דברים היא בהליך משפטי, אך זהו תהליך ארוך המלווה הוצאות משפטיות ובתשלום פיצויים.
כיצד בתי המשפט מעריכים את תקפותו של זכרון דברים לשכירות?
מאחר שבמקרים רבים זכרון דברים להשכרת דירה נחתם בין שני צדדים שלא במעמד עורך דין מקצועי מחד, אך זכרון דברים הוא מסמך מחייב משפטית מאידך, בית המשפט בישראל נוקט בכמה צעדים על מנת להעריך את קבילותו ותקפותו של המסמך.
- מבחן גמירות – מבחן זה נועד לבחון את רמת הכוונות (Intent) או הנכונות של הצדדים בעת מועד החתימה לקיים את פרטי זכרון הדברים. לשם כך בודק בית המשפט האם למשל הועברה מקדמה לבעל הדירה, האם הצדדים תקעו כף כאות הסכמה או האם נערכה הרמת כוסית. במידה ואלו התבצעו, בית המשפט יפסוק כי פרטי זכרון הדברים לשכירות תקפים, ובמידה אלו לא התקיימו, תוקפו של המסמך יעמוד בספק.
- מבחן המסוימות – פרמטר נוסף שעוזר לבית המשפט להעריך את תקפותו של זכרון דברים הוא המסוימות (Specificity), קרי: הספציפיות. היה וזכרון הדברים להשכרה דירה כולל בתוכו פרטים ספציפיים כגון: גובה דמי השכירות, כתובת ומיקום הדירה, פרטי הצדדים, גובה שכר הדירה, ערבויות, פקדונות וכו’, בית המשפט יראה בו במסמך מחייב ובעל תוקף. כלומר ככל שהמסמך מקיף יותר פרטים הספציפיים לעסקה, כך גדל תוקפו, בעוד שככל שהמסמך כללי יותר וחסרים בו יותר פרטים, כך הוא יהיה פחות מחייב על פי דין.
מטרתו של זכרון דברים להשכרת דירה
ישנן כמה וכמה מטרות לזכרון דברים בשכירות, חלקן מטרות מהן מרוויח בעל הדירה, מחלקן מרוויחים הדיירים ומרובם נהנים שני הצדדים. כך למשל:
- ודאות – בטווח שבין יציאת דיירים קיימים לבין כניסת דיירים חדשים, זכרון דברים מבטיח לבעלי דירות כניסה עתידית של דיירים, ולדיירים – שהדירה אליה הם צפויים להיכנס נשמרת אך ורק עבורם.
- ביטחון כלכלי – זכרון דברים מעניק ביטחון כלכלי לבעלי דירות ומבטיח רציפות בתשלום דמי השכירות והכנסה סדירה עם כניסת הדיירים הצפויה, מה שיאפשר כיסוי תשלומי משכנתה ועמידה בהתחייבויות כספיות נוספות.
- הסדרה וביטול עמימות – זכרון דברים משמש מתווה המשרטט את הזכויות והחובות של כל צד, וגם אם הפרטים עשויים להשתנות מעט בחוזה הסופי, המהות נשארת קבועה. לכן הוא מעניק לשני הצדדים מידה מסוימת של בהירות באשר לעתיתם.
- תוקף משפטי – זכרון הדברים זהו כאמור מסמך מחייב משפטית והוא יכול לשמש בסיס לקבלת סעד מבית המשפט במקרה של הפרת חוזה (אי תשלום שכר דירה, גרימת נזק לדירה, אי תשלום חשבונות או דרישת פינוי לא הוגנת, כניסה פתאומית של בעל הדירה ללא הודעה מוקדמת לנכס וכו’).
- בסיס ליישוב מחלוקות – זכרון דברים לשכר דירה יכול להוות גם בסיס ליישוב מחלוקת בין דיירים לבין בעלי דירות. הפרטים המוסכמים המצויינים בנוסח זכרון הדברים יכולים לסייע בגישור במקרה של אי הבנות, ולעזור להבנת האחריות והתפקידים של כל אחד מן הצדדים בעת מחלוקות וסכסוכים.
- מנגנון הגנה – מסמך זה מספק הגנה לדיירים ומבטיח שהם לא יהיו נתונים לשינויים שרירותיים מצד בעל הדירה.
נוסח זכרון דברים להשכרת דירה
על מנת שזכרון דברים להשכרת דירה יהיה קביל ובעל תוקף משפטי מחייב יש להקפיד על ציון הפרטים הבאים במסמך:
- שמות מלאים של כל הצדדים
- מספר תעודת זהות של כל הצדדים
- כתובת מלאה של הדירה
- גובה שכר הדירה חודשי ותאריך התשלום
- גובה הפיקדון
- ערבויות
- תאריך כניסה לדירה
- תקופת ההשכרה
- מצב הדירה וחפצים הנשארים בה
- גובה הקנס על הפרת ההסכם
- חובות/זכויות הדיירים
- חובות/זכויות בעלי הדירה
זכרו, ככל שהמסמך יהיה יותר ספציפי ומפורט כך גדל הסיכוי שהוא יהיה קביל בבית המשפט.
טיפים לחתימה על זכרון דברים לשכירות
על פי כל המומחים, לא כדאי למהר ולחתום על זכרון דברים להשכרת דירה, ואם מחליטים על חתימה אז חשוב לעשות את זה נכון.
- אם חותמים על זכרון הדברים כי מעוניינים שהוא יחייב את כל הצדדים, אז חשוב שהוא יכיל את כל הפרטים הדרושים, אלו שציינו כאן למעלה בסעיף נוסח זכרון דברים, כדי שהוא קביל בבית המשפט.
- אם מעוניינים שזכרון הדברים יתווה הסכמות ראשוניות ובסיסיות בלבד ולא יהיה מחייב מבחינה משפטית, כי למשל מעוניינים לעשות בדיקות ובירורים נוספים, אז כדאי להחסיר פרטים מהותיים ולהתנות את המסמך ולהכפיף אותו לביצוע בדיקות יסודיות נוספות. במקרה כזה גם מומלץ שלא להעביר כספים, מקדמות או דמי רצינות או לתת כל התחייבוית כספית.
- מנקודת מבטם של הדיירים, אז מומלץ לחתום על זכרון הדברים כמה שיותר סמוך למועד השכרת הדירה. זאת מכיוון שאירועים בלתי צפויים עלולים לקרות בתקופת הזמן שבין החתימה לבין הכניסה לדירה. כך שאם מחליטים שלא להיכנס לדירה, לא מסתבכים עם חוזה מחייב ותשלום של שכר דירה ופיצויים.
- מנקודת מבטם של בעלי דירות, חשוב שלא למהר ולחתום על זכרון דברים להשכרת דירה מבלי לערוך בדיקת רקע מוקדמת לדיירים הפוטנציאליים , לוודא שהם אינם בעייתיים ונעדרי יכולות לעמוד בהתחייבויות כספיות כתשלום דמי שכירות.
חסרונות זכרון דברים להשכרת דירה
לצד כמה יתרונות הטמונים בזכרון דברים לשכירות, למסמך זה נלווים גם לא מעט חסרונות וחשוב להיות ערים להם, ביניהם:
- כאשר זכרון דברים נחתם בחופזה ובמהירות מבלי כל יכולת לבדוק לעומק את הדירה וללא זמן לערוך בדיקת רקע לדיירים זה עלול להוביל לעסקה גרועה לצדדים. בעל הדירה עשוי לעשות עסקה עם דיירים בעייתים, נטולי חוסן כלכלי ולא לקבל דמי שכירות. והדיירים? הם עלולים לגלות שהדירה אינה ראויה למגורים או דורשת תיקונים נרחבים.
- כל עוד זכרון הדברים שנחתם תקף, לא ניתן להתקדם ולחתום עם דיירים אחרים או בעלי דירה אחרים.
- זכרון דברים הוא מסמך מחייב משפטית וככל שהוא יותר ספציפי, יהיה קשה לשנות בו דברים, לשפר את תנאיו או לסגת ממנו.
- מבחינת חבות המס עבור בעלי דירות המחויבים בתשלום מס בגין דמי השכירות, מועד החתימה על זכרון הדברים לשכירות הוא המועד הקובע ולא הסכם השכירות הסופי, מה שיקדים את מועד חבות המס.
נראה אפוא כי בשורה התחתונה זכרון דברים להשכרת דירה אינו מבטיח לבעלי דירות ודאות כלכלית הרמטית ושקט נפשי מלא. על אף שמדובר במסמך מחייב מבחינה משפטית, במקרה של מחלוקות עם דיירים פוטנציאליים, יקח זמן עד שהעניין יוסדר בבית המשפט, ייתכנו הוצאות ומאחר שלא ניתן להשכיר את הדירה לדיירים אחרים עד פקיעת תוקפו של זכרון הדברים – בעלי דירות עלולים להפסיד את דמי השכירות במשך חודשים רבים, לשאת בהוצאות משפטיות יקרות ובמקרים רבים להיוותר ללא כל יכולת כלכלית לעמוד בהחזר תשלומי המשכנתה.
לאור מוגבלותו של זכרון דברים לשכירות וחסרונותיו, מה עושים?
רוכשים “הכל מראש” ומקבלים את מלוא שכר הדירה השנתי מראש!
“הכל מראש” הוא שירות מהפכני מבית WeCheck המעניק לבעלי דירות שקט נפשי אמיתי, ודאות וביטחון כלכלי. הוא מאפשר למשכירי דירות, כמוכם, לקבל את מלוא שכר הדירה השנתי מראש, ללא צורך כל בערבים או בבטוחות.
לצד זאת, נהנים בעלי הדירות מהגנה מלאה בהשכרת דירה, לרבות: בדיקת רקע מעמיקה לשוכרים פוטנציאליים, ליווי משפטי במקרה הצורך בפינוי דיירים סרבנים, עזרה בפינוי דיירים בעייתים וכן סיוע באיתור דיירים חדשים.
אלפי לקוחות כבר קיבלו את כל שכר הדירה מראש, ואתם?
לשירות “הכל מראש” כנסו
