חשוב להבין שהשכרת דירה מגיעה עם סט ייחודי של אתגרים, אחריות וגם מלכודות פוטנציאליות. מהבנה של חוקי השכירות דרך סינון דיירים ועד הכנת חוזה, יש כמה דברים שמשכיר דירה צריך לדעת ולעשות כדי להגדיל את הסיכוי להשכרה מוצלחת.
אז לפני שאתם פותחים את הדלת לדיירים חדשים, מומלץ לקרוא את השורות הבאות. הכנו לכם צ’ק ליסט מסודר וממצא של דברים חשובים שכל משכיר דירה צריך לדעת.
זה מה שמשכיר דירה צריך לדעת רגע לפני ההשכרה
- הכרת זכויות וחובות של בעלי דירות ודיירים בישראל – בראש ובראשונה כדאי מאוד שלבעלי דירות תהיה הבנה טובה של כל החוקים והתקנות הרלוונטיים להשכרת דירה. מוטב לדעת מהם חובותיהם וזכויותיהם של בעלי דירות בישראל על פי החוק אך גם מה הן הזכויות והחובות של דיירים. אילו חוקים יש בישראל המסדירים את מערכת היחסים בין בעלי דירות למשכירים? מה מותר לעשות? מה אסור? אילו חוקים מגנים על הדיירים? אילו חוקים מגנים על בעלי הדירות? -לשם כך כדאי מאוד לקרוא את הסיכומים שהכנו בנושא של חוק הגנת הדייר וכן את חוק שכירות הוגנת.
- הכנת הדירה למגורים – בשלב הבא ולפני שמתחילים להראות את הדירה לדיירים הפוטנציאליים חשוב לוודא שהדירה נקיה, מסודרת וראויה למגורים מבחינה בטיחותית, תברואתית ואסתטית. אם יש ליקויים אז מוטב להקדים ולתקן ואם יש שיפוצים שצריך לעשות אז כדאי לשפץ. זה גם הדבר ההגון לעשות וזה גם יגדיל את ערך הדירה.
- סינון דיירים – צעד חיוני נוסף הוא לבדוק באופן קפדני דיירים פוטנציאליים לפני שחותמים על חוזה. בדיקה קפדנית תקטין את הסיכוי להשכיר את הדירה לדיירים בעייתים, כאלו שלא יוכלו לעמוד בתשלומי שכר הדירה, שיתחמקו מתשלומי חשבונות או לכאלו שיחוללו נזק לדירה. עם זאת, מאחר שלאדם הממוצע אין את כל הכלים לביצוע בדיקת רקע מקיפה, מומלץ מאוד להשתמש בבדיקת הרקע שלנו, ב-WeCheck – דאבל צ’ק. היא חינמית והיא מספקת תמונה מצב אמינה באשר לחוסן הכלכלי של דיירים פוטנציאליים ולמהימנותם. אנו ב-WeCheck בודקים באופן יסודי את הרקע הפיננסי, את היסטוריית האשראי, אינטאראקציות עם בעלי דירות קודמים, מוסר תשלומים קודם, איתנות תעסוקתית ועוד נתונים משפטיים ופיננסיים יסודיים ומעבירים את תוצאות הבדיקה הן לבעלי הדירה והן לדיירים. תהליך הסינון בדאבל צ’ק הוא מהיר, מעמיק, נערך בהסמכת שני הצדדים והוא יכול לחסוך הרבה כאבי ראש ועוגמת נפש לבעלי דירות בעתיד.
- הכנת חוזה מפורט – אחרי שמסננים ובוחרים את הדיירים מגיע הזמן לנסח ולהכין חוזה שכירות. מדובר במסמך בעל מעמד משפטי מחייב, לכן אין להקל בכך ראש. חשוב שהוא יכסה פרטים חשובים כגון: גובה דמי השכירות, פיקדונות וערבויות, משך זמן השכירות, הבהרת אחריות על תחזוקה, עילות לסיום החוזה, כללים ומגבלות, אפשרות להארכת החוזה ועוד. ככל שהחוזה יהיה יותר מפורט, כך הסיכוי לאי הבנות ובעיות בעתיד – קטן. בהמשך נדון בפירוט בכמה מסעיפי החוזה המרכזיים.
- בהירות בכל מה שנוגע לשכר הדירה – בעלי דירות רבים נסמכים על כך שדמי השכירות ישלמו את המשכנתא, לכן יש חשיבות עליונה להבהרה ופירוט של נושא דמי השכירות בפני הדיירים ובחוזה, כך שלא יהיו בעיות בלתי צפויות. מומלץ מאוד להגדיר ולהדגיש בחוזה את גובה דמי השכירות, למשל: דמי שכירות חודשיים יעמדו על 5,200 ש”ח, וכדאי לציין גם את סכום דמי השכירות המצטברים לשנה 15,200X12=62,400. מומלץ לפרט את אופן התשלום המוסכם: העברה בנקאית, ביט, צ’קים וכו’. בנוסף, יש לציין את טווח התאריכים שבהם יש לשלם את דמי השכירות, לדוגמה: בין ה-1 לכל חודש ועד ל-7 בכל חודש. כדאי להדגיש בחוזה כי על הדיירים מוטלת האחריות לתשלום דמי השכירות במלואם, אלא אם כן הוסכם שיש לדיירים אפשרות למצוא דיירים חלופיים וגם החלופיים ישלמו את דמי השכירות שנקובים בהסכם.
- פיקדונות וביטחונות – בישראל ובמדינות רבות בעולם נהוג לבקש מדיירים ביטחונות וערבונות. ביטחונות אלו נועדו להרתיע את הדיירים מלהפר את החוזה ולא לשלם למשל דמי שכירות מחד, ולכסות על נזקים או העדר תשלומים במקרה שהדיירים אכן מפרים את החוזה, מאידך. מומלץ לבקש צ’ק ביטחון בגובה של שלושה חודשי שכירות בממוצע. בסיום החוזה ובמידה שהכול שולם ותקין יוחזר צ’ק זה לדיירים. כמו כן, כדאי לבקש מספר צ’קים ריקים הממוענים לעיריה (ארנונה), לתאגיד המים, לחברת חשמל, לחברת אינטנרנט ולחברת הכבלים – כך שאם הדיירים ישאירו חובות ויסרבו לשלם אותם, ניתן יהיה לשלם באמצעות צ’קים אלו. בנוסף, נהוג לבקש ערבויות נוספות כדי להגן על תזרים שכר הדירה ועל תקינות הדירה. למשל ניתן לבקש מדיירים ערבות בנקאית או ערבות בנקאית אוטונומית אותן ניתן לממש במידה ולא ישולמו דמי שכירות, חשבונות או במקרה של נזק לדירה. אך שימו לב רבים מהדיירים לא ששים לתת ערבויות אלו, מאחר שסכום הערבות נגרע מחשבון העו”ש של הדיירים עד לסיום החוזה. אפשרות נוספת היא שטר חוב, אותו ניתן לממש דרך הוצאה לפועל. במקרה של שטר חוב יש לקחת בחשבון שעד שההוצאה לפועל תממש את שטר החוב יכולים לעבור כמה חודשים, בנוסף יש אגרות שצריך לשלם, כך שיכולים לעבור מספר חודשים ללא שכר דירה. כדי להבטיח שכר דירה רציף בכל מצב כדאי להתחבר לשירות צ’ק בטוח המעניק ערבות לשכירות. צ’ק בטוח מבית WeCheck מעניק ראש שקט ומגן על בעלי דירות. בין אם אין כיסוי לצ’ק של הדיירים ובין אם הדיירים מסרבים לשלם את דמי השכירות, עם שירות צ’ק בטוח הכסף יכנס לחשבונכם בתוך 14 יום, ללא מאמץ וללא כל טרחה מצידכם. הקליקו לשירות צ’ק בטוח
- מצב הדירה וביצוע שינויים בה – השקעתם בדירה, שיפצתם, וידאתם שהיא אסתטית וראויה למגורים, על כן כדאי לציין בחוזה שהדיירים בדקו את הדירה ומצאו אותה מתאימה כפי שהיא (As Is), כך אם תהיה להם טענה מאוחר יותר תהיו מוגנים על ידי החוזה. כמו כן, חשוב להסדיר בחוזה את נושא השינויים המהותיים בדירה. אנחנו לא מדברים על תקיעת מסמר אלא על שינויים משמעותיים כמו שבירת קיר, איטום חלון או הוצאה של ריהוט המגיע עם הדירה. כדאי לציין בחוזה שיש לבקש את רשות בעל הדירה לבצע בה שינויים מהותיים ובמידה ובוצעו שינויים ללא אישור הדיירים ישאו הדיירים בעלוית הכרוכות בהחזרת הדירה לקדמותה.
- אופציה להארכת החוזה – רבים מהסכמי השכירות הסטנדרטים מכילים אופציה להארכת חוזה שכירות. לסעיף האופציה יש גם יתרונות וגם חסרונות וחשוב להיות מודעים אליהם. היתרון של אופציה זו היא שהיא מספקת מנגנון מהיר להארכת החוזה וחוסכת את הצורך לנסח חוזה חדש בסיום התקופה. אך יש גם חסרון לסעיף זה. במידה וסעיף זה קיים בחוזה הוא מקנה לדיירים זכות לממש ולהאריך את תקופת השכירות, גם אם בעל הדירה לא מעוניין בכך, כי למשל הדיירים לא מתחזקים כראוי את הדירה או שמדובר בדיירים בעייתים שלא משלמים את דמי השכירות. לכן, כדאי לשקול שלא להוסיף לחוזה אופציה להארכה אלא לבחון בסיום החוזה אם מעוניינים להמשיך. כמו כן, מומלץ להתחבר לשירות שלנו ב-WeCheck – “צ’ק בטוח”, המעניק ערבות לשכירות לצד מטעפת של שירותים חיוניים נוספים לבעלי דירות, כגון: שירותי ייעוץ משפטי וליווי במקרה שיעלה הצורך בפינוי שוכר בעייתי וגם סיוע במציאת דיירים חלופיים.
