כמו כן אנו חיים במדינת חוק, כך שגם אם מחליטים להעלות את שכר הדירה חשוב לעשות כן בהתאם לחוק ובהתאם להסכמות שבין בעל הדירה ולדיירים כפי שהן באות לידי ביטוי בחוזה. היכרות עם חוקים אלו היא חיונית כדי להימנע ממלכודות משפטיות.
מאחר שלהחלטה זו יש השלכות משמעותיות, מומלץ לקבל אותה בכובד ראש ולאחר ששוקלים את כל ההיבטים.
מתי נהוג להעלות את שכר דירה?
יש מצבים בהם העלאת שכר דירה היא נהוגה ומקובלת. כך למשל:
- כאשר הריבית עולה ובמצב של אינפלציה – כאשר חלה עליה של ריבית במשק, היא באה ליד ביטוי גם בעליה של ההחזר החודשי במשכנתא, ובעלי דירות רבים מגלגלים את העליות לדיירים. כמו כן, הטיפול המוניטרי הרווח במצב של אינפלציה הוא העלאת ריבית. לכן במצבים של העלאת ריבית ובמצבים של אינפלציה מקובל להעלות את שכר הדירה.
- לאחר השבחת הנכס – בעלי דירה המשקיעים בהשבחת הנכס כמו למשל מוסיפים נוטים להעלות את שכר הדירה, שכן הנכס השתבח והפך אטרקטיבי יותר. אנחנו מתכוונים למקרים של הוספת מרפסת, הוספת חדר נוסף או ממ”ד. לאחר שיפוץ של הדירה – החלפת מרצפות, חלונות, דלתות, צנרת. גם לאחר סיום תמ”א 38, השלמת שיפוץ חזיתי של הבניין, הוספת מעלית וכו’ – מקובל להעלות את דמי השכירות.
מתי כדאי לחשוב פעמיים לפני העלאת שכר דירה?
יש מצבים שכדאי להרהר פעמיים, אולי אפילו שלוש, לפני העלאת שכר דירה. לדוגמה:
- תחלופה גבוהה של דיירים – כאשר יש נטישה גבוהה של דיירים ותחלופה תכופה, הדירה עלולה להיוותר ריקה ובעלי הדירה יכולים לסבול מאובדן הכנסה מדמי השכירות. נטישה יכול להיות תוצר של דירה רעועה, תחזוקה ירודה או שכר דירה גבוה מדי.
- תנאי שוק – שוק הדיור הוא דינמי ורב תהפוכות, גובה דמי השכירות הממוצעים יכול לעלות אך באותה המידה גם לרדת. בשוק שכירות חלש שבו ידי הדיירים על העליונה העלאת שכר דירה לא תמיד כדאית, כי היא תהפוך את הדירה לפחות אטרקטיבית ותחרותית.
- דיירים טובים – דיירים טובים הם נכס. אם הדיירים שומרים על הדירה, משקיעים בטיפוחה, נשארים לתקופה ארוכה והיחסים בין בעל הדירה לבין להדיירים טובים, כדאי לחשוב פעמיים לפני שמעלים את דמי השכירות.
- הגבלות משפטיות – לפני העלאת שכר דירה יש לבדוק האם יש מניעה משפטית המגבילה את מועד העלאת דמי השכירות ו/או את גובה ההעלאה, כפי שנראה בשורות הבאות.
כפי שציינו, איזון הוא שם המשחק במערכת היחסים השברירית בין בעלי דירות לבין דייירים. כאשר יש דיירים טובים ונאמנים, שמשקיעים בדירה, מקפידים לשלם את דמי השכירות בזמן ונשארים למשך זמן רב, לא תמיד כדאי להעלות את דמי השכירות או שמומלץ להעלות בתדירות נמוכה. התמקדות של בעלי דירות בריווחיות והעלאת התשואה יכולה לגבות מחיר – דיירים מתוסכלים, תחלופה גבוהה, דירה ריקה ואובדן של הכנסה קבועה.
מה אומר החוק בנוגע להעלאת שכר דירה?
על פי החוק במדינת ישראל, העלאת שכר הדירה בתקופת החוזה היא אסורה. נושא מעוגן בחוק החוזים, ולא כפי שנהוג לחשוב בחוק שכירות הוגנת או בחוק להגנת הדייר (חוק הגנת הדייר מסדיר את גובה העלאת דמי שכירות רק ל”דיירים מוגנים”, ואינו מתערב בנושא זה בהסכמי שכירות בלי הוגנת). אם בעל דירה מעלה את דמי השכירות בניגוד לחוק זוהי הפרת חוזה שכירות והוא חשוף לתביעה משפטית.
כלומר, אם מצויין בחוזה גובה דמי השכירות, אין להעלות את דמי השכירות עד לתום החוזה. אך אם הוסכם בין הצדדים על העלאת שכר דירה בתקופת החוזה, אז יש לכתוב זאת בחוזה, ולציין בו את שיעור ההעלאה וגם את מועדה ולפעול על פי הכתוב.
העלאת שכר דירה בחידוש חוזה וכן העלאת שכר דירה בתום חוזה הן בהחלט מותרות וחוקיות, לכן רוב בעלי הדירות מעלים את שכר הדירה בחידוש או בסיומו של חוזה.
אם מחליטים על העלאת שכר דירה בחידוש חוזה או על העלאת שכר דירה בתום חוזה, חשוב שיהיה כתוב בחוזה סעיף המתיר אפשרות זו של העלאה, כאמור. זה גם מתבקש על פי החוק וגם מכין מנטלית את הדיירים לאפשרות של העלאת שכר דירה. בנוסף, במצב של חידוש חוזה כדאי גם ליידע את הדיירים בעל פה ובכתב על הכוונה להעלות את דמי השכירות די זמן מראש, כך שיהיה להם זמן להערך לזה. שיהיה להם זמן לחפש דיור חלופי אם הם לא חושבים שיוכלו לעמוד בהעלאה ושיהיה גם זמן לבעל הדירה לחפש דיירים חלופים.
בכמה נהוג להעלות שכר דירה?
גם כאן, אין חוק בישראל המסדיר את גובה דמי השכירות שניתן לגבות או להעלות מדיירים. כך שבאופן תיאורטי, כל בעל דירה יכול לקבוע ולהעלות את שכר הדירה כאוות נפשו. יחד עם זאת, חשוב להבין שתמחור יתר עלול להותיר את הדירה ריקה ואת בעל הדירה ללא תשואה פירותית משכר הדירה.
אם יש אופציה להארכת חוזה שכירות והוסכם בין הצדדים על שיעור העלאת שכר דירה והסכמות אלו מצוינות בחוזה, יש לעמוד בהן, אחרת תהיה זו הפרה בוטה של חוזה שכירות. אולם אם הצדדים לא דנו בנושא ונושא זה לא מוזכר בחוזה, בעל הדירה חופשי להעלות את דמי השכירות כרצונו בסיום החוזה או עם הארכתו.
חרף היד החופשית שיש לבעלי דירות בישראל, כאשר קובעים העלאת שכר דירה מומלץ ליישר קו עם גובה דמי השכירות הנהוגים בשוק, ולא להעלות כך סתם באופן שרירותי. שכן העלאה גבוהה מדי, כאמור, תבריח את הדיירים ואף תקשה על מציאת דיירים חלופיים.
לא בטוחים בכמה להעלות את שכר הדירה?
השתמשו ב-RentAI מבית WeCheck, זה בחינם!
RentAI הוא כלי חינמי, מדויק והעדכני ביותר בשוק השכירות כיום, המציג את מחירי השכירות של עשרות אלפי דירות בכ-70 ערים ברחיב ישראל, על פי שכונות, רחובות ובחלוקה למספר חדרים – כל זאת בזמן אמת.
כך שאם מתלבטים בכמה להעלות את שכר הדירה ואינכם יודעים את מחירי הדירות בשכונה, תוכלו להשתמש ב-RentAI ולקבל החלטה מושכלת המבוססת על מה שקורה בשטח.
RentAI הוא כלי חכם המבוסס על אלגוריתם מתקדם וניתוח של ביג דאטה. הוא משקלל את מחירי הסגירה של עשרות אלפי דירות היוצאות לשוק מדי חודש בערים ובשכונות רבות בישראל ומציג מחיר מדויק. באמצעותו ניתן לדעת ממוצע שכר דירה בשלושה חודשים אחרונים, ממוצע שכר דירה בהשוואה לשנה שעברה וכן מהו שיעור העליה/ירידה בגובה שכר הדירה ובהיצע הדירות בכל אזור.
רוצים לדעת מה מחירי הדירות בסביבתכם?
הקליקו
העלאת שכר דירה הוא היבט הכרחי בניהול נכסים, אך יש לטפל בה בזהירות ותוך התחשבות מסוימת בדיירים ונסיבותיהם. שמירה על תקשורת פתוחה עם הדיירים יכולה לעזור לבעלי דירות לנווט באתגרים הנלווים להעלאת דמי השכירות והיא הכרחית לשמירה וטיפוח מערכת יחסים חיובית וטובה עם הדיירים. הינה כמה טיפים שיכולים לעזור במצב של העלאת שכר דירה:
- מומלץ להתאים את גובה שכר הדירה לשכירויות הנהוגות בשוק, זאת כדי להישאר תחרותיים וריאליים.
- לפני שמעלים את שכר הדירה, יש לבדוק היטב את החוזה ולפעול אך ורק על פיו, בנוסף כדאי גם להכיר את החוקים הנוגעים לנושא שכר הדירה בישראל. אחרת חשופים לתביעות משפטיות מיותרות ולתשלום של פיצויים כספיים.
- מוטב לתת לדיירים הודעה מוקדמת כמה שיותר זמן מראש בטרם מעלים את דמי השכירות, כדי שיוכלו להערך לכך.
- כאשר מעלים את גובה שכר הדירה, חשוב להסביר לדיירים את סיבת ההעלאה. זה עוזר להם להבין, לשתף פעולה עם ההעלאה ולהזדהות, ומקטין את הניכור והמרירות כלפי בעל הדירה.
- אם ניתן לתת לדיירים ערך נוסף לצד העלאת שכר הדירה, אז זה כדאי. ניתן לשפץ או להשביח משהו בדירה או להוסיף שירות.
- כדאי מאוד לגשת לנושא העדין הזה באמפתיה לדיירים, מתוך רצון טוב, עם גמישות מסוימת ונכונות לבוא לקראתם.
סוף טוב הכל טוב? – לא בטוח!
גם אם יש אופציה בחוזה להעלאת שכר הדירה והדרישה להעלאה נערכת כחוק, בהגינות ובעדינות, ותוך מתן ערך לדיירים, עדיין דברים יכולים להשתבש…וכדאי להיום ערוכים לכך.
כך למשל, אין זה נדיר כל כך להיתקל במצב שבו דיירים מודעים לכך שעליית מחיר מתקרבת, הם אף חתמו על כך באופן מודע – בחוזה, אך בפועל הם מתקשים לעמוד בדמי השכירות ואינם מסוגלים לעמוד בהעלאה עקב בעיות כלכליות כמו פיטורים פתאומיים או הולדת ילד חדש והקטנת ההכנסה המשפחתית עקב חופשת לידה. במקרה כזה גם אם עשיתם הכול פי הספר, כדאי שתהיה לכם הגנת ערבות לשכירות מבית Wecheck.
שירות ‘צ’ק בטוח’ של Wecheck מעניק ערבות לשכירות וראש שקט.
שירות ‘צ’ק בטוח’ של WeCheck מבטיח שתקבלו את הכסף שמגיע לכם על פי החוזה וכן על פי דין, גם אם הדיירים לא יכולים לעמוד בתשלומי השכירות ובהעלאת שכר הדירה. זהו שירות חדשני ומהפכני שמבטיח רציפות בדמי השכירות גם במקרה שהדיירים עוזבים באופן פתאומי ומסייע גם במציאת דייר חלופי. תודות לשירות זה תקבלו את דמי השכירות בתוך 14 ימים ללא מאמץ או טרחה מצידכם.
בנוסף יכול להיות מצב שבו הדייר מודע לכך שבקרוב תחול העלאה בשכר דירה כי היא מעוגנת בחוזה, אך להתמרמר על כך ועקב כך להתחיל לעשות בעיות כמו למשל לעכב את תשלומי שכר הדירה, לחבל בדירה, להפר סעיפים מהחוזה ולסרב להתפנות מהדירה. במקרה כזה, בעל הדירה לא רק שאינו זוכה לעליה בתזרים של שכר הדירה המיוחלת, כעת עליו להתמודד מנהלית, נפשית ומשפטית עם דייר בעייתי הממאן לשלם דמי שכירות ואף מסרב להתפנות.
כדי להערך למקרים שכאלו, להקטין את הנזק ואת כאב הראש כדאי להתחבר לשירות ‘הכול מראש’ של WeCheck.
‘הכל מראש’ של WeCheck – קבלת כל שכר הדירה השנתי מראש
שירות חדשני זה מאפשר לבעלי דירות לקבל את כל שכר הדירה שנה מראש. כך שגם אם יש דייר סרבן או דייר בעייתי, הכסף כבר הועבר לבעל הדירה מראש ואין בעיה תזרימית. בנוסף, שירות ‘הכול מראש’ כולל גם מתן שירותי סיוע משפטי מקצועי, טיפול וליווי בתהליך פינוי וכן עזרה במציאת דיירים חלופיים. לחצו לשירות הכל מראש
