על אף שרבים מבעלי הדירות סבורים שמתוקף היותם בעלי הדירה ומתוקף זכות הקניין יש להם זכות לפנות את הדיירים, חשוב להבין כי למול זכות הקניין עומדת הזכות לדיור כזכות אדם בסיסית, זכות המעוגנת הן בחוקים המקומיים והן באמנות בינלאומיות. החוקים מנסים אפוא לאזן בין זכות הקניין הלגיטימית של בעלי דירות לבין שמירה על כבודם ורווחתם של דיירים והימנעות מעקירת משפחות או יחידים מבתיהם והשלכתם אל הרחוב, לכן לא ניתן לפנות דייר בהינף יד. פינוי דייר שלא כחוק פוגעת בזכות יסוד ועלולה לגרור תביעות משפטיות וקנסות כספיים. לכן רגע לפני שמפנים דיירים מדירה, חשוב להכיר את החוקים מקרוב, ולא להגרר למעשים אלימים או פזיזים.
מתי מקובל להתחיל מהלך של פינוי דייר מדירה?
מערכת היחסים שבין בעלי דירות לדיירים היא עדינה ומורכבת, היא כוללת זכויות וחובות, ובתוך הדינמיקה הזו יכול להיווצר מצב שבו פינוי מדירה הוא הכרחי. ברוב המקרים פינוי דייר מדירה אינו מתרחש בחלל ריק, סתם כך בשל קפריזה של בעל הדירה. בדרך כלל קודם לפינוי פעולה של הדיירים המפרה אחד או יותר מסעיפי חוזה השכירות. אי תשלום שכר דירה, פעילות לא חוקית, הפרעה לשכנים או נזק לדירה מעבר לבלאי הרגיל – עלולים לחייב פינוי כדי להגן על ההשקעה של בעל הדירה. אבל גם נסיבות פחות דרמטיות כמו מכירת דירה או שיפוץ גדול שאינו מאפשר מגורים בדירה עלול לחייב הליך של פינוי דיירים מדירה.
יחד עם זאת וכפי שציינו גם כאשר הדיירים מפרים באופן בוטה את סעיפי החוזה לא ניתן לפנותם לאלתר, באופן מיידי וחד צדדי, ובטח לא על ידי נקיטת באלימות מכל סוג שהיא – זה לא חוקי. כדי לפנותם יש להוצא צו פינוי כחוק. תהליך קבלת צו הפינוי אמנם קוצר בשנים האחרונות כך שההליך המשפטי חייב להסתיים בתוך 60 יום, אולם אם הדיירים לא מתפנים חרף צו הפינוי, יש להעביר את הטיפול להוצאה לפועל וגם שם מדובר בתהליך שלוקח בין כמה שבועות לבין חודשים, כך שהפינוי אינו מיידי גם עם קבלת צו פינוי, ויש לקחת בחשבון שהדיירים ימשיכו להתגורר בדירה ודמי השכירות לא ישולמו במשך כמה חודשים טובים.
אחת הדרכים להקטין את הסיכוי לאירועים בלתי נעימים שכאלו של פינוי דייר סרבן ולמנוע כאב ראש משפטי היא לעשות בדיקת רקע מקיפה לדיירים לפני ההשכרה, בעזרת השירות החינמי שלנו ב-WeCheck – דאבל צ’ק.
השקנו את השירות דאבל צ’ק מאחר שאנו יודעים שמציאת דיירים אמינים היא מאתגרת ושלבעלי דירות אין את כל הכלים לבחון לעומק את אמינות ומהימנותם של דיירים פוטנציאליים. הם נאלצים להסתמך על התרשמות שטחית וסובייקטיבית. עם שירות דאבל צ’ק – אנו עורכים בדיקה יסודית של הדיירים הפוטנציאליים, מהיסטוריית האשראי ומוסר התשלומים שלהם דרך בחינת היציבות התעסוקתית שלהם ועד ראיונות עם בעלי דירות קודמים שבדירותיהם הם גרו. יש לציין כי הבדיקה נערכת בהסכמת כל הצדדים ובסופה מקבלים גם הדיירים והפוטנציאליים וגם בעלי הדירה דוח מקיף המתאר את הרמת הסיכון בהשכרת הדירה לדיירים.
מהו צו פינוי? ומה יש לעשות רגע לפני בקשת הצו?
צו פינוי מדירה הוא צו המבטא את החלטת בית המשפט ומחייב דיירים השוהים בדירה מסוימת לפנות אותה בתוך זמן מוגדר. צו פינוי מגיע לאחר הגשת תביעה לפינוי מושכר, תביעה המוגשת בדרך כלל בבית משפט השלום.
בתי המשפט בישראל מוציאים צו פינוי במגוון נסיבות, ביניהן: כאשר דיירים מפרים חוזה שכירות, אם דיירים לא מתפנים בתום החוזה, אם דיירים לא מתפנים מנכס מעוקל וכו’.
בטרם רצים להגיש תביעה לפינוי מושכר יש כמה דברים שכדאי להקדים ולעשות:
ראשית, יש לוודא כי לבעל הדירה יש זכות חוקית לדרוש פינוי דייר מדירה. כדי להבין אם לבעל הדירה אכן יש עילה לפינוי מדירה כדאי לקרוא היטב את החוזה ולראות אם סעיפים ממנו הופרו ויש להכיר גם את חוק שכירות הוגנת, חוק הגנת הדייר ולהכיר את החובות והזכויות של בעלי דירות ושל דיירים בישראל.
שנית, יש לתת התראה לדייר על הכוונה לפנותו מן הדירה. את ההתראה יש לשלוח בכתב ובנוסף יש לציין מדוע עומדים לפנות את הדייר מהדירה, ואם יש הוכחות או ראיות להפרות יש לצרפן למכתב ההתראה.
אם לאחר ביצוע פעולות אלו מגלים שיש עילה לגיטימית לפינוי וגם שולחים התראה מנומקת לדייר והוא עודנו לא מתפנה אפשר להגיש תביעה לפינוי מושכר לבית המשפט על מנת לקבל צו פינוי.
תביעה לפינוי דייר מהדירה בהליך מזורז
על מנת להגיש תביעה לפינוי מהיר של הדייר יש לפנות לבית המשפט, רצוי בעזרת עורך דין, להליך תביעת פינוי מזורז. חשוב להדגיש כי אם פונים להליך המשפטי המזורז ניתן לתבוע אך ורק את פינוי הדירה ולא סעדים כספיים בשל למשל נזק שחולל הדייר לדירה או בשל אי תשלום חשבונות מים או חשמל. במקרה שמעוניינים לתבוע פיצויים כספיים יש לעשות כן בהליך משפטי נפרד ובלתי תלוי, הליך משפטי שאינו מזורז ועלול לקחת זמן.
שימו לב, אין לבצע דין עצמי!!! אין טעם לנתק לדיירים את המים או החשמל, אסור להחליף מנעול, לנסות לפנותם בכוח או לזמן משטרה – רק הליך משפטי מסודר לפינוי מושכר מקובל על פי חוקי מדינת ישראל, כל פעולה אחרת היא בלתי חוקית ועלולה לגרור בעיות, תביעות וקנסות כספיים. גם אם בחוזה ישנו סעיף המתיר לכאורה לבעל הדירה לפנות את הדיירים, סעיף זה אינו חוקי, ואסור לבעל הדירה לפנות את הדיירים בכוח או להתנהג בבריונות.
בהליך המזורז לפינוי דייר מדירה ועל פי תקנות סדר הדין האזרחי, חלה חובה על בית המשפט לדון בתביעה בתוך 30 יום ממועד הגשת כתב ההגנה. כלומר בית המשפט ידון בתביעה עד כ-60 יום ממועד הגשת התביעה, שכן לנתבע, קרי: לדייר, יכול לקחת עד חודש להגיש כתב הגנה. בעת הגשת כתב התביעה יש לצרף כל עדות והוכחה להפרות של הדיירים וכן לצרף את ההתראה שניתנה לדיירים.
אם בית המשפט מצא שעל הדיירים להתפנות, הוא יוציא צו פינוי המחייב את הדיירים להתפנות מהדירה.אם הדיירים לא מתפנים על אף החלטת בית המשפט, יש לפנות אל ההוצאה לפועל.
הליך פינוי מדירה מול הוצאה לפועל
כאמור אם הדיירים לא מתפנים חרף צו הפינוי שהוציא בית המשפט יש לפנות אל השלכה להוצאה לפועל. בשלב הראשון ההוצאה לפועל שולחת התראה לדיירים ומאפשרת להם, שוב, להתפנות בעצמם ומרצונם הטוב.
אם בכל זאת הדיירים לא מתפנים פונים למשטרה, שעשויה להפעיל כוח על מנת לפנות את הדיירים העקשנים.
חשוב לציין כי הליך זה לא חף מהוצאות, יש לשלם אגרות בדרך -להוצאה לפועל ולשוטרים, אז יש לקחת את זה בחשבון.
סה”כ תהליך פינוי מדירה, הנעשה על פי החוק, עלול להתפרש על פני חודשים רבים (חודשיים בבית משפט ואחר כך יש להמתין להוצאה לפועל ולשוטרים – זה יכול להגרר בקלות לתקופות של -4 חודשים, חצי שנה או יותר), ותהליך זה גם כרוך בעלויות (תשלום אגרות, תשלום לעורך דין וכו’). בזמן הזה הדיירים ממשיכים להתגורר בדירה, בעל הדירה לא יכול להשכיר אותה לדיירים חלופיים ומאבד לא מעט כסף. ואם בעל הדירה נסמך על כספי דמי השכירות לצורך תשלום המשכנתא הרי שמדובר בסחרור פיננסי המקשה על עמידה בהחזרים.
צ’ק בטוח מבית WeCheck – השירות שמעניק לכם ערבות לשכירות וראש שקט
כדי למזער את ההשלכות הכספיות, המנטליות ואת עוגמת הנפש הנלווים למצבים המחייבים פינוי דייר מדירה, כדאי להתחבר לשירות שלנו ב-WeCheck – צ’ק בטוח. שירות זה מעניק ערבות לשכירות, כך שלא משנה אם הדיירים עומדים בתשלום שכר הדירה או לאו, אם הם מתפנים מהדירה או לא, אתם יכולים להיות סמוכים ובטוחים שתקבלו את שכר הדירה, כי יש לכם ערבות של WeCheck. הודות לשירות צ’ק בטוח לא תצטרכו להתעסק עם צ’קים, הכסף יכנס לחשבון הבנק שלכם, בהתאם לנקבע בחוזה, בתוך 14 יום, ללא כל מאמץ או טרחה מצידכם. בנוסף, כולל שירות צ’ק בטוח גם שירותים משפטיים מקצועיים וליווי בבית המשפט בתביעות פינוי מדירה, טיפול בדיירים סרבניים ועזרה במציאת דיירים חלופיים.
