דירה להשכרה היא הרבה מעבר לבטון וטיט, עבור בעלי דירות רבים היא רשת ביטחון ותוצאה של עמל ועבודה קשה, חסכון רב שנים, מסירות והשקעה. ומשכך הם פני הדברים, בעלי דירות לא יכולים להסתמך על לחיצת יד אמיצה, לא משנה עד כמה הדיירים הפוטנציאליים השאירו רושם טוב ואמינות. כוונות טובות לא יכולות לשלם על תיקונים יקרים לדירה, רצון טוב לא יכול לגשר על אובדן הכנסה מדמי שכירות, כבוד הדדי יכול להתמסמס במקרה של מחלוקת ורציפות בתשלום דמי השכירות יכולה להקטע באחת, גם בקרב הדיירים הקפדיים, המהימנים והיציבים ביותר מבחינה תעסוקתית, עקב פיטורים בלתי צפויים.
השכרת דירה יכולה להיות רצופת אתגרים ובקשת ערבות לשכירות מהדיריים הפוטנציאליים יכולה להוות פתרון למגוון רחב של מצבים בלתי צפויים, ביניהם: נזקים המצריכים תיקונים בדירה, אי יכולת/אי רצון של הדיירים לשלם דמי שכירות או חשבונות שוטפים, סירוב של דיריים להתפנות ועוד.
כאשר בעלי דירות מבקשים ערבויות לשכירות הם מבקשים ביטחון כלכלי ורוצים להבטיח שהדיירים יעמדו בהתחייבויותיהם הכספיות. יתרה מכך, ערבות לשכירות משמשת גם מעין מסננת לניפוי דיירים רציניים ובעלי איתנות פיננסית. שכן, הסיכוי לקבלת ערבות עולה ככל שהדיירים יציבים יותר פיננסית ותעסוקתית. כמו כן, ערבות מסמלת את המחויבות של הדיירים ואת האחריות שלהם, והיא גם מהווה מחווה המחזקת את האמון ההדדי שבין דיירים לבעלי דירות.
האם זה חוקי לדרוש ערבות לשכירות?
על פי החוק במדינת ישראל בעלי דירות בהחלט יכולים לדרוש ערבויות לשכירות וזה חוקי לחלוטין. למעשה תנאים רבים בנושא ערבויות כגון אחריות הערבים, ריבוי ערבים, ביטול ערבות ועוד מעוגנים ב”חוק הערבות, תשכ”ז-1967″.
כך למשל, בחוק הערבות נקבעה הגבלה על גובה הערבות שבעל דירה יוכל לבקש מדייריו, והדיירים מצידם יכולים להתנגד לחתום על הסכם שכירות שבו הסכום לערבות גבוה מהנקוב בחוק. עוד קובע חוק הערבויות, בנוגע לערבויות לשכירויות, כי טרם מימוש הערבות על בעל הדירה לתת התרעה לדייר זמן סביר כדי לאפשר לו לתקן את הנזקים או לשלם את התשלומים שבפיגור.
סוגי ערבויות לשכירות בישראל
בנוף השכירות בישראל יש מגוון רחב למדי של סוגי ערבויות לשכירויות שבעלי דירות יכולים לבקש מדיירים פוטנציאליים במעמד חתימת חוזה שכירות, וכדאי להכיר את סוגי הערבויות השונות, על היתרונות ועל החסרונות שבהם. וזה נכון בין אם אתם בעלי דירות ובין אם אתם עתידים להשכיר דירה בקרוב.
סוגי ערבויות לשכירות דירה
ערבות אישית – ערבות זה מקובלת מאוד בשוק הדירות להשכרה ובסוג זה של ערבות משמשים ערבים הורים, קרובי משפחה אחרים או חברים טובים. ערבים אלו מתחייבים לשלם לבעל הדירה במקרה שהדייר לא יוכל לשלם על נזק לדירה, לא יעמוד בתשלום דמי השכירות או לא יוכל לעמוד בתשלום החשבונות השוטפים.
חסרונות ערבות אישית: ערבות לשכירות אישית כפופה לתנאים ולהגבלות של חוקי השכירות הנהוגים בישראל, על כן יש הגבלה על גובה הערבות והיא יכולה לנוע בין 3 חודשי דמי שכירות לבין 6 חודשים דמי שכירות. בנוסף, חלה חובת הודעה מוקדמת, חובת מתן תקופה לתקן את הנזקים או מתן ארכה לשלם את דמי השכירות/החשבונות. בנוסף במידה ואין לערבים כסף לתת לבעל הדירה או שאינם מעונינים לשלם לבעל הדירה, מתחיל הליך משפטי ארוך ומייגע, שבמהלכו מפסיד בעל הדירה חודשים רבים של תשלום שכר דירה, הוא נדרש להוצאות שכר טרחה של עורך דין, הוצאות הכרוכות בפינוי דיירים ועוד.
ערבות בנקאית – עוד אופציה לערבות לשכירות היא ערבות בנקאית. בערבות מסוג זה הבנק הוא הערב במקרה שהדייר לא יכול/רוצה לעמוד בהתחייבויותיו. הבנק דורש מהדייר בטחונות לערבות זה ובדרך כלל משעבד את סכום הערבות מחשבון הבנק של הדייר. מימוש ערבות כפופה ותלויה בהסכם השכירות, כך שבעל הדירה יכול לגשת לבנק ולממש ערבות בנקאית אך ורק בתנאי שהדייר הפר סעיף בהסכם השכירות או הפר את התנאים הנקובים בערבות.
חסרונות ערבות בנקאית: כמו ערבויות רבות גם ערבות זו כפופה לחוקי הערבות, כך שיש הגבלה על גובה הערבות ועל התנאים למימושה. יש חובת הודעה מוקדמת, וחלה חובת מתן ארכה לדייר לתיקון נזקים או ארכה לכיסוי פיגור בתשלום דמי שכירות/תשלום חשבונות. בנוסף, הבנקים נוטים לתת ערבות זו אך ורק אם לדייר יש את מלוא סכום הערבות זמין בחשבון והוא מוכן לשעבד אותו או שיש לו היסטוריה פיננסית איתנה.
ערבות בנקאית אוטונומית – ערבות לשכירות רווחת נוספת בישראל היא ערבות בנקאית אוטונומית. היא דומה מאוד לערבות בנקאית רגילה, עליה דיברנו בסעיף הקודם – גם כאן הבנק הוא ערב, גם במקרה הזה סכום הערבות נגרע מחשבונו של הדייר, אך יש הבדל מרכזי אחד והוא שערבות זו אינה כפופה להסכם השכירות, היא עצמאית ואוטונומית כמעט לגמרי. באופן תיאורטי יכול בעל הדירה לגשת לבנק ולממש את הערבות כל אימת שירצה בכך, מבלי כל צורך להוכיח לבנק כי הדייר לא שילם את דמי השכירות, פיגר בתשלומי חשבונות, חולל נזק לדירה או הפר באופן בוטה סעיף בחוזה.
חסרונות ערבות בנקאית אוטונומית: כמו הערבויות האחרות שנדונו כאן, גם ערבות זו כפופה לחוקי הערבויות בישראל, לכן יש הגבלה על גובה סכום הערבות ובשטר הערבות האוטונומי נקובים גם תנאים ספציפיים למימושה, לכ היא לא באמת אוטונומית באופן מלא. כדי לקבל ערבות זו מלוא סכום הערבות צריך להיות נגיש וזמין בחשבונו של הדייר והוא צריך להסכים לשעבד סכום זה לטובת השכירות למשך כל תקופת השכירות.
ערבות אוואל – הייחודיות של ערבות זו היא שאם בערבות רגילה נהוג לפנות לדייר לפני שפונים לערבים במקרה של הפרת חוזה ואי תשלום דמי שכירות, הרי שעם חתימה על ערבות אוואל ניתן לפסוח על פניה לדייר ולפנות מיד לערב החתום על הערבות. עוד מאפיין ייחודי של ערבות לשכירות מסוג זה הוא שמדובר בערבות ישירה, כלומר: במקרה שאין רצון או יכולת של הערב והדייר לעמוד בהתייחבויותיהם ניתן לפתוח מיד תיק בלשכה להוצאה לפועל ולפעול לקבלת החוב, ואין צורך להתחיל קודם בהליך משפטי ארוך ומסורבל.
חסרונות ערבות אוואל: הבעיה המרכזית עם ערבות לשכירות מסוג זה שבגלל שאין יכולת להתגונן בבית המשפט וניתן מיד לפתוח בהליכי הוצאה לפועל קשה לרתום ערבים לחתום על ערבות זו. חסרון נוסף הוא שיש דיירים שהם מוגנים ולכן יש גובה ערבות מקסימלית, יש לתת הודעה מוקדמת לדייר וחייבים לפנות קודם לדייר, בטרם פונים לערב.
צ’ק ביטחון – צ’ק ביטחון הוא צ’ק רגיל חלוטין שעליו נכתב “שק ביטחון” על ידי הדייר. באופן עקרוני ניתן לבקש צ’קים כאלו מדיירים עבור מקרים של אי תשלום שכר דירה, נזקים לדירה ואי תשלום חשבונות ובעל הדירה יכול לגשת אל הבנק ולפדות צ’ק זה בכל זמן. לא צריך להוכיח לבנקאי הפרת חוזה, כי הבנק מתייחס לצ’ק זה כצ’ק רגיל לגמרי.
חסרונות צ’ק ביטחון: אם לדייר אין כסף בבנק, אז לצ’ק לא יהיה כיסוי. בנוסף, צ’קים מסוג זה הם סחירים, כך שבעלי דירות יכולים להעביר את הצ’קים האלו לצד ג’ והם עלולים להתגלגל לידיהם של עבריינים. בעלי דירות הפודים צ’ק מסוג זה ללא הצדקה חשופים לתביעה משפטית מצד הדיירים ואם בית המשפט מוצא שאין הצדקה למימוש הצ’ק הם צפויים לשלם פיצויים.
שטר חוב – ערבות לשכירות נפוצה נוספת היא שטר חוב. ניתן לממש שטר זה במקרה של הפרת חוזה, אי תשלום שכר דירה או במקרים שהדיירים מחוללים נזק לדירה. גובה הסכום של שטר זה יכול להיות מגובה סכום 3 חודשי שכירות ועד לזמן הדרוש לפינוי דייר, כלומר להגיע עד לגובה שכר דירה מצטבר של שנה. כמו כן, ניתן להוסיף לסכום הנקוב על השטר סכום פיצוי מוסכם. עם זאת, במקרה שיעלה הצורך במימוש השטר ימומש סכום בגובה הנזק בלבד ולא הסכום הנקוב בשטר.
חסרונות שטר חוב: מימוש שטר חוב כרוך בפתיחת הליכים בהוצאה לפועל. זה אומר תשלום אגרות, מתן אזהרות לדיירים ומתן ארכה לדיירים של 30 יום להשיב. הדיירים יכולים להגיש התנגדויות בבתי משפט, ולהוביל להליך משפטי ארוך ויקר. כלומר, ייתכנו הוצאות רבות, הליכים משפטיים ארוכים ותקופה ארוכה שבה לא ישולם לבעלי הדירה שכר דירה.
כתב ערבות לשכירות – עוד סוג של ערבות לשכירות שכדאי להכיר זהו כתב ערבות לשכירות. ערבות זו ניתנת למימוש במידה שהדייר לא עומד בהתחייביותיו. כלומר, ראשית יש לפנות אל הדייר ורק לאחר מכן ניתן לפנות לערבים. ערבות זו יכולה לשמש במקרה של אי תשלום שכר דירה, במקרה של נזק או אי תשלום חשבונות.
חסרונות כתב ערבות לשכירות: חשוב לבדוק את המצב הפיננסי של הערבים ולוודא שיש ביכולתם לשאת בהוצאות, וזה לא פשוט כי לאדם הפשוט אין את כל הכלים לבחון נתון זה לעומק. כדי לממש את כתב הערבות יש לעבור שלבים רבים ביניהם, שליחת התראה מסודרת לדייר בכתב, לאחר מכן לגשת לערבים, אם גם הם לא משלמים יש לפתוח בהליך משפטי המצריך עורך דין, הוצאות ותקופת המתנה שבה לא תהיה הכנסה מדמי שכירות. גם במקרה שבית המשפט מכריע לטובת בעל הדירה, מתחיל הליך ארוך בהוצאה לפועל והגבייה אינה מיידית.
לאור היתרונות וגם החסרונות הרבים הטמונים בכל אחד מסוגי הערבויות לשכירויות שסקרנו כאן, נשאלת השאלה מהי הערבות לשכירות הטובה ביותר והמתאימה ביותר עבורכם?
שירות ‘הכל מראש’ מבית WeCheck – קבלו שכר דירה שנתי מראש
ללא תנאים, ללא ערבים וללא הליכים משפטיים!
שירות ‘הכל מראש’ מבית WeCheck מאפשר לבעלי דירות קבלת שכר דירה שנתי מראש, ללא תלות בערבים כפי שקורה בערבות אוואל או בערבות אישית, ללא תנאים מקדימים כפי שקורה עם שטר חוב ועם ערבויות בנקאיות, מבלי לגרוע ולשעבד סכומי כסף גבוהים מחשבון הבנק של הדיירים כפי שנדרש בערבויות בנקאיות, ללא צורך בסוללות של עורכי דין ומבלי לעבור בהוצאה לפועל או הליכים משפטיים ארוכים ויקרים ומגייעים כפי קורה עם ערבות אישית, שטר חוב וכתב ערבות לשכירות.
שירות ‘הכל מראש’ מעניק הגנה מקסימלית ומספק ערבות מלאה לצ’קים של הדיירים, כך שלא תצטרכו להמתין מדי חודש להפקדת דמי השכירות, להתפלל ולקוות שיש כיסוי. השירות מעניק שנה שלמה שקט, גם בזמן של הליכי פינוי, בעוד אנו ב-WeCheck מתעסקים בתשלומי שכר הדירה מול הדיירים במקומכם. שירות זה הוא מקיף וכולל את כל מעטפת השירותים הנוספים שלנו, ביניהם: ליווי וייעוץ משפטי מקצועי, פינוי דיירים בעת הצורך וסיוע באיתור דיירים חלופיים.
