יתרה מכך, יתכן שאתם נסמכים על דמי השכירות מהדירה כאמצעי המרכזי להחזר תשלומי המשכנתא וכל יום שהדירה אינה מאוכלסת בדיירים פירושה הפסד כספי ופגיעה בכושר ההחזר.
בניגוד לעבר, פרסום דירה להשכרה כרוך בהרבה מעבר להצבת שלט “להשכרה” על הבניין והמתנה לדיירים פוטנציאליים שיבואו לדפוק על הדלת. כיום יש לא מעט אתגרים שבעלי דירות צריכים להתמודד עימם כדי להבטיח שהדירה תושכר לא רק במהירות כי אם גם לדיירים אידיאלים ובמחיר האופטימילי.
האתגרים שניצבים בפני בעלי דירות כיום ניתן לציין את הבאים:
- שוק נדל”ן תחרותי – בערים ובשכונות רבות ברחבי ישראל שוק השכירות יכול להיות תחרותי, אפילו קשוח, כאשר בעלי דירות רבים מתחרים על תשומת ליבם וכיסם של דיירים. באקלים שכזה חשוב לדאוג למה שמכונה בעולם השיווק “הצעת מכירה ייחודית” (USP – unique selling point) ולהדגיש את כל מה שמיוחד בנכס בעת פרסום דירה להשכרה.
- זיהוי קהל היעד – אתגר נוסף הוא לזהות את קהל היעד של הדירה וגם לדעת כיצד להגיע אליו. צריך לחקור ולהבין לאיזה שוק דמוגרפי מכוונים (משפחות צעירות, רווקים ורווקות, דירת שותפים וכו’) ולגבש גישה מותאמת לצרכים ולהעדפות של קהל היעד.
- ציות לחוקים – עוד אתגר שיש לתת עליו את הדעת הוא ציות לחוק. בישראל יש חוקים האוסרים למשל על אפליה על רקע העדפה מינית, לאום, גיל, מוצא וכו’, וכאשר מפרסמים דירה להשכרה חשוב לציית לחוקים הנהוגים בישראל כדי למנוע סיבוכים משפטיים מיותרים.
- תמחור דמי שכירות – בשוק שכירות כה תחרותי חשוב לתמחר את הדירה במחיר שיהיה אטרקטיבי לדיירים מצד אחד ומשתלם לבעל הדירה מן הצד השני. תמחור גבוה מדי ירתיע דיירים פוטנציאליים, תמחור נמוך מדי יוביל להחמצת הכנסה פוטציאלית. איך אם כן מתמחרים דירה להשכרה. רצוי לבדוק מה המצב בדירות דומות כדי לקבל מושג על מצב השוק. כדאי מאוד להשתמש בכלי החכם והחינמי שאנו ב-WeCheck פיתחנו: RentAI – מרכז מידע ייחודי המספק מידע עדכני ומדויק באשר למחירי דירות ב-70 ערים שונות בישראל – לפי שכונות, רחובות ואפילו לפי חלוקה לחדרים. כך שלא צריך לנחש יותר וניתן לתמחר את גובה דמי השכירות על בסיס מידע אמיתי שנאסף כל העת ומנותח בזמן אמת. המידע המוצג ב-RentAI כולל שקלול מחירי אלפי דירות היוצאות לשוק מדי חודש, ושקלול זה מתחשב במחיר הסגירה בפועל, לא במחיר המבוקש.
מפסיקים להסתמך על ניחושים ומתחילים לקחת החלטות מבוססות נתונים
RentAI- מחירון השכירות המלא
הסוד ליצירה מוצלחת של מודעת פרסום דירה להשכרה
הסוד לפרסום מוצלח של דירה להשכרה הוא שילוב בין הבנת קהל היעד לבין יצירתיות ויישום אסטרטגיות שיווק בסיסיות. מודעת פרסום דירה להשכרה אפקטיבית אינה מסתכמת בפירוט מאפייני הדירה היבשים, כדי לבלוט ולמשוך דיירים בשוק תחרותי היא צריכה למכור חוויה וסגנון חיים ולספק סיבות ברורות ומשכנעות מדוע הדירה שלכם היא אידיאלית עבור הדיירים הפוטנציאליים.
- זיהוי קהל היעד. בשלב הראשון, עוד לפני פרסום המודעה, חשוב להבין מי הוא קהל היעד של הדירה. האם מדובר בצעירים וצעירות? במשפחות צעירות? במשפחות ותיקות? בסטודנטים? או ברווקים/גרושים? בבני גיל הזהב?. מדוע חשוב לזהות את קהל היעד של הדירה אתם שואלים, כי על פי זה נבחר היכן לפרסם, באיזו שפה להשתמש במודעת הפרסום ומה להדגיש במודעה, ועל פי זה גם נתמחר את דמי השכירות. בחירת קהל היעד אינה עניין מורכב, פעמים רבות היא כורח המציאות. דירה גדולה תתאים למשפחה גדולה או למספר של שותפים, דירה קטנה תחייב השכרה לזוג או ליחידים. שכונה שקטה מתאימה לאוכלוסיה מבוגרת יותר, שכונה צעירה ותוססת הסמוכה לאוניברסיטה – מתאימה לסטודנטים ולאוכלוסיה צעירה, דירה יוקרתית שהושקעו בה מיליוני שקלים מתאימה לאנשים מהמעמד הסוציו-אקונומי הגבוה.
- תיאור מפורט ומדויק של הדירה – בעת כתיבת מודעת פרסום של דירה להשכרה מומלץ לפרט את כל התכונות החשובות של הדירה ולהדגיש את המאפיינים החיוביים. יש לפרט מטרים מרובעים, מספר חדרים – מספר חדרי שירותים, חדרי רחצה, מספר חדרי שינה וחדרי ארונות. לציין את מיקום הדירה (רחוב, קומה, שכונה), פריסת החדרים, אם יש מרפסת, חניה, ממ”ד, מקלט, סלון מרווח, מטבח מאובזר, לתאר את נוף הנשקף מהדירה, לציין אם יש מעלית בבניין, חצר סמוכה, בריכה ועוד.
- תיאור סביבת הדירה – מוטב לפרט במודעת פרסום דירה להשכרה גם את סביבת הדירה. אם קהל היעד הוא משפחות חשוב לציין האם יש בתי ספר וגנים בסביבה, מרכזים רפואיים, מרכזים מסחריים, פארקים וגני משחקים. אם קהל היעד הוא צעירים וסטודנטים כדאי להדגיש נגישות לתחבורה זמינה (תחנות אוטובוס, תחנת רכבת), מרחק מהים ו/או מהבריכה, מרחק מקניון מרכזי, קירבה למכללה או אוניברסיטה, קירבה לברים ומועדונים.
- מחיר – מומלץ מאוד לציין את גובה דמי השכירות במודעת הפרסום, זה עוזר לסנן פונים ולכוון את המודעה לקהל הנכון. כדאי לפרט גם מה המחיר כולל: האם הוא כולל בנוסף לדמי השכירות גם חשבונות כמו כבלים, אינטרנט, ועד בית וחשמל או שהמחיר הנקוב במודעה אינו כולל.
- תוכניות פיתוח עתידיות – הארץ שלנו עוברת מתיחת פנים עם פרויקטים כמו תמ”א 38, פינוי בינוי ועוד פרויקטים לשיפור חזות הערים ולחיזוק ביניינים. לכן, אם הדירה נמצאת באזור עם פוטנציאל פיתוח חשוב לציין זאת במודעה וליידע את הדיירים הפוטנציאליים שצפוי פרויקט עתידי, שכן אם למשל צפוי להיות פרויקט תמ”א 38, הדיירים צריכים לדעת שיהיה להם לא נוח למשך תקופה מסוימת: אבק, רעש וכו’, והם יחיו באתר בניה במובן מסוים. עם זאת, לאחר סיום התמ”א תיהיה לדיירים עליה באיכות החיים. אם אכן יש תמ”א או פרויקט שיפוץ עתידי אחר נהוג גם להוריד במחיר בזמן הפרויקט, וחשוב לציין זאת במודעת הפרסום.
- פרטי יצירת קשר – זה אולי נשמע טריוויאלי, אבל לעיתים שוכחים לציין את פרטי יצירת הקשר, ומי שמתעניין בדירה בעצם לא יכול להתקשר. לכן חשוב מאוד לא לשכוח לציין שם, לא חיייבים לציין שם משפחה, מספר טלפון נייד ואם רוצים אפשר להשאיר גם מייל.
- אמצעים חזותיים – מומלץ מאוד לשלב במודעת הפרסום גם אמצעים ויזואליים כמו תמונות וסרטונים של הדירה. מוטב להשקיע בצילום יפה של הדירה, לצלם בזמן שיש אור טבעי, במהלך היום, לצלם את החדרים היפים ביותר, כשהם מסודרים ומאורגנים כדי לאפשר לדיירים הפוטנציאליים לקבל הצצה לדירה ולמרחב המחיה. שילוב תמונות יפות מעלה את הסיכוי ליצירת קשר.
טיפים שיווקים מנצחים למפרסמים דירה להשכרה
- בדרך כלל שטח מודעות הפרסום הוא מוגבל וכך גם הקשב של אנשים בימינו, לכן חשוב להיות תמציתי ואינפורמטיבי אך עם זאת להדגיש את היתרונות והמאפיינים החיוביים כבר בראשית המודעה, כדי ללכוד את תשומת הלב של הקוראים מיד ולבדל את המודעה ממאות המודעות המתחרות. כך למשל, אם אתם מאפשרים בעלי חיים בדירה או אם מאפשרים סאבלט, כדאי להדגיש את זה ולהבליט זאת כבר בראש המודעה. אם יש מרפסת גדולה, סלון מרווח, בריכה בבניין, שירותי קונסיירז’, שירותי אבטחה, נוף מיוחד במינו, חניה בשפע, חדר כושר בבניין, אם נערכו שיפוצים בדירה לאחרונה וכו’, הדגישו אותם.
- כדאי להתאים את שפת המודעה לקהל היעד כדי להבטיח שהמודעה תהדהד באוזניהן של האנשים הנכונים. אם מדובר בדירה גדולה ויקרה שמכוונת לדיירים מהמעמד הגבוה אפשר להשתמש בשפה גבוהה כמו למשל:
“בלב שכונת סביונים האורבנית ממתינה לכם דירת יוקרה מפנקת, עם קונספט אקסקלוסיבי, בגימורים יוקרתיים, עם מתקנים בסגנון אתר נופש ובמרחק נגיעה ממסעדות גורמה, קניון בוטיק …”.
אם מכוונים לאוכלוסיה צעירה יותר אפשר לכתוב מודעת פרסום דירה להשכרה בסגנון הזה:
“בשכונה צעירה ותוססת, בקרבת תחנת רכבת, במרחק 7 דקות באופניים מהאוניברסיטה ובסמוך לבארים, למועדונים ולמסעדות – דירה גדולה, מרווחת ומאובזרת במכשירים חשמליים חדישים, עם שפע פינות זולה, המתאימה ל-3 שותפים…”
- שלבו הנעה לפעולה במודעת הפרסום, כמו: “אל תפספסו את ההזדמנות, צרו קשר עכשיו דרך המייל_______או הטלפון___________” או “התקשרו עכשיו” או “צרו קשר לתיאום ביקור בדירה”.
- אם אתם מפרסמים ברשת, כדאי לשלב במודעה מילות מפתח מרכזיות, כך שאם דיירים פוטנציאליים עורכים חיפושים אונליין מודעת פרסום דירה להשכרה שלכם תחשף בפניהם בגוגל, באינסטגרם, בפייסבוק וכו’. שלבו מילים כמו: “דירה להשכרה ב___שם העיר____” או “השכרת דירה לשותפים” או “דירה גדולה להשכרה” או “דירת יוקרה להשכרה” וכו’. כאשר משלבים מילות מפתח גדל הסיכוי שהמודעה תחשף כאשר דיירים מקלידים מילות מפתח אלו אונליין.
היכן מפרסמים מודעת פרסום דירה להשכרה?
דנו בשאלות כמו איך לפרסם, למי לפרסם וכעת נשאלת השאלה היכן לפרסם. ובכן, התשובה לשאלה זו טמונה בשלב הראשון שעשינו בתהליך – זיהוי קהל היעד. בהתאם לקהל היעד מתאימים את פלטפורמת הפרסום. יש כמה וכמה אפשרויות לפרסום דירה להשכרה וכל אפשרות מתאימה לקהל יעד אחר, כך למשל:
- עיתונות כתובה – בעיתונות הכתובה, הישנה וטובה, יש אזורים ייעודיים לפרסום מודעות השכרת דירות. בדרך כלל יש לשלם על מודעות פרסום אלו, אך זה שווה אם מעוניינים להגיע לקהל יעד של מבוגרים, אפילו מבוגרים מאוד.
- פרסום דירה להשכרה אונליין – המרחב הדיגיטלי מציע מגוון רחב של אפשרויות פרסום מודעת השכרה, ומתאים בעיקר לצעירים ולאנשים בוגרים:
– פייסבוק – מתאים לגילי 18 – 70.
– אינסטגרם – מתאים לגילי 18 – 55.
– לוחות דרושים מקוונים כמו יד 2 – לעיתים כרוך בתשלום, לעיתים בחינם – מתאים לגילי 18 – 80.
– אתרי השכרת דירות – מתאים לגילי 18 – 80. - פה לאוזן – אפשר ליידע חברים וקרובים שמציעים את הדירה להשכרה ולבקש מהם שיעבירו את זה הלאה, אפשר גם לבקש מהדיירים הקיימיםלהפיץ את השמועה על עזיבתם את הדירה.
- קבוצות ווטסאפ – אפשר לפרסם בקבוצות וואצאפ שכונתיות את הדירה להשכרה.
- חברות תיווך – ניתן להסתייע בחברות תיווך המתמחות בשיווק דירות. יש להם מאגר גדול של דיירים פוטנציאליים שמחפשים דירות, כושר שכנוע, ידע בשיווק וקשרים בענף.
בשעה טובה מצאתם דיירים. עכשיו רק צריך לוודא שהם גם מתאימים:
אז אחרי לא מעט טלפונים, שיחות, ביקורים בדירה כדי להראות אותה לדיירים אפשריים ומשאים ומתנים, הגעתם לרגע המיוחל (כמעט). יש דיירים שמעוניינים בדירה והם הותירו רושם טוב. אתם מרגישים שניתן לסמוך עליהם ותחושת הבטן שלכם אומרת שכדאי להשכיר להם את הדירה. הם אפילו הסכימו להעמיד לרשותכם את כל הביטחונות שאתם מבקשים ויש גם ערבים לחוזה שכירות.
הכול טוב ויפה, אך האם אתם רוצים להסתמך על תחושות בטן כאשר מדובר בכסף שאמור לשמש להחזרי המשכנתא שלכם? ובמיוחד כעת, בזמן של מלחמה שלא רואים את סופה. תקופה שבה קשה למצוא עבודה במקרה של פיטורים, תקופה שבה יוקר המחיה מאמיר מדי חודש, תקופה שבה דיירים בעלי עסק עצמאי יכולים לאבד את מקור פרנסתם באחת בגלל צו שמונה?
כנראה שלא. כדי למזער עד כמה שניתן את האפשרות להשכרת דירה לדיירים בעייתים, כדאי מאוד לעשות לדיירים הפוטנציאליים דאבל צ׳ק – שירות חדשני וחינמי מבית WeCheck המאפשר לערוך בדיקת רקע מקיפה ויסודית לדיירים. במסגרת שירות זו בוחנים את המצב התעסוקתי, הפיננסי ואת היסטורית האשראי של הדיירים כדי לוודא שמשכירים את הדירה לדיירים איכותיים ויציבים.
שירות דאבל צ׳ק הוא דיגיטלי, נערך אונליין, ובמסגרתו הדיירים עונים על שאלון קצר וטכנולוגית בינה מלאכותית מעריכה על סמך התשובות לשאלות את רמת הסיכון שבהשכרת הדירה לדיירים.
וכדי לישון בשקט ולהיות מוגנים מפני פיגור בתשלומי שכר הדירה, מפני דיירים סרבנים או בעייתים, וכדי להבטיח זרם מתמשך וקבוע של שכר הדירה, לא משנה מה קורה שם בחוץ – מגפה או מלחמה, כדאי להתחבר לשירות צ’ק בטוח מבית WeCheck המספק ערבות לשכר הדירה.
שירות צ’ק בטוח מספק מענה למגוון מצבים בלתי נעימים, וגם אם יש ערבות לשכירות מהדיירים, לעיתים לוקח חודשים עד שניתן לממש את הערבויות האלו ולקבל את שכר הדירה.
עם שירות צ’ק בטוח מקבלים מ-WeCheck את שכר הדירה בתוך 14 יום ישירות לחשבון הבנק, גם אם לצ’קים של הדיירים אין כיסוי או שהם פשוט נעלמים.
בנוסף לקבלת ערבות לשכירות, שירות צ’ק בטוח כולל גם סיוע משפטי מקצועי, פינוי מדירה ואיתור דיירים חלופיים.
