הינה, קחו למשל את המקרה של שלומית. משקיעת נדל”ן, שגיוונה את תיק ההשקעות שלה כאשר רכשה בניין דירות במרכז הארץ. שלומית מתחזקת היטב את הדירות בבניין, והיא בהחלט יכולה להתגאות בכך שהיא ממהרת לתקן ליקויים ומספקת פתרונות דיור נוחים ואסתטיים למגוון הדיירים שבבניין. עם זאת, מפגש עם דייר סורר הכניס כאוס לעולמה הסדור של שלומית. לפני שלושה חודשים השכירה שלומית אחת מדירות הבניין שבבעלותה למר שובל, גרוש בן 47, שמקפיד לשלם באיחור שכר דירה ומקיים דרך קבע מסיבות קריוקי רועשות אחרי השעה 11:00 בלילה, וחרף ניסיון ההידברות והאזהרות, המצב ממשיך.
נראה אם כן, כי ניהול מספר רב של דירות להשכרה הוא אופרציה לא פשוטה. דרוש זמן פנוי, חוש פיננסי וכישורים בינאישיים. יש לפרסם את הדירות כשהן מתפנות, לסנן דיירים, לטפל בתיקונים, לגבות שכר דירה בזמן, יש צורך לפתור סכסוכי שכנים, לטפל בנזק לרכוש ולעיתים עולה הצורך גם לטפל בפינוי של דייר בעייתי.
האם לנהל דירות להשכרה לבד או להסתייע בחברת ניהול נכסים?
אין תשובה אחת נכונה אחת ויחידה לשאלה האם כדאי לנהל מספר דירות להשכרה לבד או שמוטב להעזר בשירותיהן של חברות המתמחות בניהול נכסים. כל אחד ואחת צריכים לבחון בעצמם את מערך השיקולים, היתרונות והחסרונות ולהחליט מה הכי מתאים להם.
כך לדומה, אם יש לכם זמן פנוי, מוטיבציה, משמעת וחשק, ידע פיננסי ומשפטי, אם אתם גרים לא רחוק מהדירות המושכרות ויש לכם יכולות לנהל מספר רב של דירות במקביל אז ייתכן ופניה לחברת ניהול נכסים אינה פתרון עבורכם. במיוחד אם מדובר במספר קטן יחסית של דירות לניהול ואין עוד משרה השואבת את רוב זמנכם.
מנגד, אם מדובר במספר רב מאוד של דירות להשכרה, אם כבר מחויבים למשרה מסוימת הגוזלת את רוב שעות היום, אם גרים רחוק מהדירות להשכרה, בוודאי אם גרים בחו”ל, ואם אין מוטיבציה לנהל דירות רבות, אין כוח להתעסק עם דיירים וגחמותיהם, עם תיקון ליקויים, סכסוכי שכנים וניסוח חוזים, אז מוטב לפנות לחברות שעיקר התמחותן היא ניהול דירות להשכרה.
הבדלים בין חברות ניהול שונות
חשוב להבין כי לא כל חברות ניהול הנכסים נולדו שוות, ויש הבדלים בין חברת ניהול אחת לבין חברת ניהול אחרת:
- סל השירותים – חברות ניהול שונות מציעות סל שירותים שונה. חלקן מציעות מעטפת שירותים מלאה, מפרסום נכס לא מאוכלס, ניסוח חוזה, טיפול בדיירים, תיקון ליקויים, טיפול בסכסוכים וניקוי הדירות לפני כניסת דיירים חדשים. בעוד חברות ניהול אחרות מציעות שירותים בהיקף חלקי – הכנת הדירה לכניסת שוכרים וטיפול שוטף בדיירים ובתיקונים. נושאים כמו פרסום הדירה, ניסוח חוזה וסכסוכי שכנים הם לא חלק מהשירותים שהן מציעות.
- ניסיון ומומחיות – חברות ניהול נכסים שונות מתמחות בסוגים מסוימים של נכסים. יש חברות המתמחות בניהול דירות להשכרה למגורים, יש כאלו המתמחות בנכסי מסחר ואחרות בכלל מתמחות בדירות נופש. לכן אם בוחרים בחברות אלו חשוב לברר תחילה מה תחום המומחיות של כל אחת. יש חברות המסכימות לנהל דירה או שתיים ויש חברות שמספקות שירותים רק למי שמבקש לנהל יותר מ-5 דירות להשכרת ומעלה.
- עמלות – מטבע הדברים חברות הניהול השונות אינן עובדות בהתנדבות, הן מעניקות שירות בתמורה לתשלום. חברות ניהול שונות גובות מחירים שונים, בהתאם למספר הדירות שיש לנהל ובהתאם לאזור גיאוגרפי (מרכז יקר יותר מאזורי הפריפריה בד”כ). בנוסף, מצב הדירות להשכרה יכול גם כן להשפיע על המחיר שכן זה משפיע על מאמצי התחזוקה. על פי רוב, חברות ניהול לוקחות אחוז מסוים מדמי השכירות.
- טכנולוגיה כלים – יש חברות ניהול מתקדמות המשלבות מערכות לגביית שכר דירה ומערכות ניהול שוכרים ומעקב אחר תחזוקה כדי לייעל את תהליך הניהול ויש חברות ניהול שהניהול שלכם יותר שמרני.
מה תפקידה של חברת ניהול נכסים?
כפי שציינו כל חברת ניהול מציעה שירותים שונים. נדון באופן כללי בשירותים הניתנים על ידי חברות אלו ונחלק את השירותים לכאלו הניתנים לפני כניסת דיירים ולכאלו הניתנים לאחר האכלוס.
שירותי חברות ניהול דירות להשכרה לפני כניסת הדיירים:
- פרסום הנכס בלוחות מודעות מקוונים, מקומונים, קבוצות פייסבוק, לוחות מודעות שכונתיים ועוד.
- סינון ומיון דיירים פוטנציאליים.
רבות מחברות ניהול הנכסים בישראל משתמשות בבדיקת הרקע החינמית שלנו ב-WeCheck, דאבל צ’ק – לבדיקת דיירים פוטנציאליים. בדיקות הרקע שלנו הן יסודיות, מקיפות ובוחנות מידע על אודות הדיירים שאינו נגיש לציבור הרחב. בדיקת הרקע כרוכה במילוי שאלון אונליין, היא אינה פולשנית, נערכת בהסכמת הדיירים ובתום תהליך קצר בסיוע בינה מלאכותית – נשלח דוח מפורט לחברת הניהול/לבעלי הדירות וכן לדיירים, המעריך את רמת הסיכון שבהשכרת הדירה לדיירים שנבדקו.
הקליקו לבקשת בדיקת דיירים חינמית
- עריכה וניסוח של חוזה שכירות.
- צביעה וניקוי הדירות לפני כניסת דיירים חדשים.
- תיקון ליקויים לקראת כניסת הדיירים.
- צילום מדי חשמל ומים לפני כניסת הדיירים החדשים.
שירותי חברות ניהול דירות להשכרה לאחר כניסת הדיירים:
- וידוא העברת חשבונות מים, ארנונה, חשמל, גז, כבלים ואינטרנט על שם הדיירים החדשים.
- טיפול בערבויות, צ’ק ביטחון וכו’.
- תיקון ליקויים בדירות המושכרות.
- דיווחים שוטפים על מצב הדירות – לבעלי הנכסים.
- גביה שוטפת של דמי השכירות החודשיים.
- פתרון סכסוכי שכנים.
- לפני יציאת דיירים – וידוא שכל החשבונות שולמו ואין חובות, החזרת ערבויות וצ’קים במשמורת.
- סיוע שאינו משפטי בפינוי דיירים סרבנים.
ניהול דירות להשכרה בסיוע חברת ניהול נכסים – יתרונות וגם חסרונות
כמו לכל דבר בחיים, גם לניהול מספר רב של דירות בעזרת חברת ניהול נכסים יש יתרונות וגם חסרונות. נציין את המרכזיים שבהם.
יתרונות ניהול דירות להשכרה באופן עצמאי:
- שליטה – יש יותר שליטה שמנהלים לבד את הנכסים, יודעים מה קורה עם ההשקעות. ניתן לקבל החלטות במהירות, ללא כל צורך בהתייעצות או לבקש אישור מצד שלישי. האוטונומיה הזו מאפשרת קשר ישיר ומותאם אישית עם הדיירים ואפשרות ליישם את אסטרטגיית הניהול האישית שלכם והמועדפת עליכם.
- חיסכון בעלויות – ניהול עצמי של דירות להשכרה יכול להוביל לחיסכון משמעותי בעלויות, שכן חברות ניהול נכסים גובות כאמור אחוז מסוים מדי השכירות. זה שומר על מלוא ההכנסות ומגדיל את הריווחיות.
- הבנת מצב הנכסים בכל רגע ובזמן אמת – ניהול עצמאי של הדירות מאפשר לבעלי הנכסים הבנה מעמיקה יותר של מצב של כל דירה, בעיות הדיירים וצרכי התחזוקה. זה יכול להוביל לנכסים מתוחזקים יותר ולדיירים מרוצים יותר.
חסרונות ניהול דירות להשכרה באופן עצמאי:
- גוזל זמן – זה אולי החיסרון הבולט ביותר של ניהול עצמי והוא הזמן שניהול הנכסים המרובים גוזל. מדובר במחויבות משמעותית, שלא ניתן לעמוד בה אם יש התחייבויות מקצועיות ואישיות אחרות בחיים.
- תחזוקה ותיקונים – ניהול עצמאי של דירות מרובות כרוך בתחזוקה ובתיקונים של הדירות וזה עשוי להיות מאתגר. צריך לתאם עם קבלנים, להבטיח פתרונות מהירים לבעיות, צריך מומחיות, סבלנות וגם כאן יש צורך בזמן פנוי.
יתרונות ניהול דירות להשכרה בעזרת חברת ניהול נכסים:
- מומחיות – לחברות ניהול יש ניסיון רב בדרך כלל ומומחיות בתחום. הם מנוסים בטיפול בדיירים, בעבודה עם אנשי מקצוע, בפרסום דירות להשכרה, בניסוח חוזים וגישה זו יכולה להוביל לניהול אפקטיבי של נכסים מרובים.
- חסכון בזמן – על ידי האצלת הסמכות והאחריות לחברת ניהול, בעלי נכסים רבים יכולים להתפנות ולהתמקד בהשקעות אחרות, בהזדמנויות אחרות או בתחומי עניין אישיים, ללא הנטל היומיומי הכרוך בניהול נכסים מרובים.
- ידע שוק – לחברות ניהול נכסים יש ידע נרחב על שוק השכירות המקומי. הם יודעים כיצד לקבוע מחירי השכרה כדאיים אך תחרותיים ולמזער תקופות בהן הדירות ריקות, כך שהן יכולות למקסם את ההשקעה.
חסרונות ניהול דירות להשכרה בעזרת חברת ניהול נכסים:
- עלויות – חברות ניהול גובות כסף על שירותיהן. דמי הניהול יכולים לכרסם בהכנסות מהשכירות, ולהשפיע על ההחזר הכולל על ההשקעה.
- העדר שליטה – האצלת הסמכות לחברת ניהול פירושה ויתור על מידה מסוימת של שליטה על הנכסים. החלטות בנוגע לדיירים, סדרי עדיפויות בנושאי תחזוקה, תנאי שכירות ועוד מתקבלות על ידי חברות הניהול, ולא תמיד עולות בקנה אחד עם העדפות בעלי הנכסים.
חברת ניהול נכסים זה נחמד אבל לא מספיק
לצד החסרונות של עלויות והעדר שליטה, חברת ניהול נכסים לא מספקת שירות מקיף באמת לכלל הצרכים של בעלי דירות רבות להשכרה, וכאן בדיוק אנו ב-WeCheck נכנסים לתמונה.
בד בבד עם בדיקה רקע יסודית לדיירים פוטנציאליים, אנו מספקים גם שירות צ׳ק בטוח – המעניק לבעלי דירות ערבות לשכירות!
שירות צ’ק בטוח הוא שירות חדשני ומהפכני המבטיח שתקבלו את הכסף המגיע לכם עד 14 יום – ישירות לחשבון הבנק שלכם, בהתאם להסכם השכירות, גם אם לתשלומים של הדייר אין כיסוי.
בנוסף, שירות זה כולל סיוע משפטי מקצועי ועזרה בפינוי דיירים סרבנים, איתור דיירים חלופיים, וכן שירות WeCheckPAY – מערכת תשלומים דיגיטלית ומתקדמת, המאפשרת לבעלי דירות ודיירים לבצע ולקבל תשלומי שכר דירה בצורה מהירה, נגישה, פשוטה, נוחה ובטוחה, תוך שמירת פרטיות הלקוחות וללא צורך בצ’קים, טפסים או בירוקרטיה מסובכת.
