יש שפע של סיבות אשר בעטיין דיירים או בעלי דירות מעוניינים לבחון מחדש את סידורי המגורים ולהעלות את הצורך בסיום מוקדם של הסכם השכירות. חלקן מוצדקות וחלקן פחות, ומאחר שמדובר בהפרה של חוזה, אשר לו מעמד משפטי מחייב, כדאי לעשות את זה נכון. בנוסף, מוטב להתכונן מראש לתרחיש זה, וזה נכון בין אם אתם בעלי דירות ובין אם אתם דיירים – כדאי לנסח סעיף סיום מוקדם בחוזה, להכיר נוסח סיום חוזה שכירות לפני הזמן, להבין באילו נסיבות זה נחשב ללגיטימי לסיים את חוזה השכירות בטרם עת, מה ההשלכות של הפרת חוזה וגם להתכונן פיננסית לתקופה שבה בדירה אולי לא יהיו דיירים וזרם דמי השכירות יופסק.
סיבות לסיום מוקדם של חוזה שכירות
סיבות לסיום מוקדם של חוזה השכירות מצד הדיירים:
הפרת סעיפים מהחוזה – הדרישה של דיירים לסיום מוקדם של חוזה שכירות יכולה לנבוע מהפרה של סעיפי החוזה מצד בעל הבית. כך למשל:
- בשל מגורים לא ראויים – גג דולף, בעיות בניקוז או בביוב, הצפות חוזרות ונשנות, טחב, דליפת מים שלא מתוקנת, בעיות במערכת החשמל, מעקה רופף המהווה סיכון בטיחותי, הימצאות גז ראדון או העדר אוורור המהווים סיכונים בריאותיים – אלו הם רק חלק מהבעיות שיכולות להיות בדירות ואם הן לא מטופלות מיד על ידי בעל הדירה הן הופכות את הדירה לבלתי ראויה למגורים ולכן ויש בהן מן ההפרה של החוזה ועילה לסיום מוקדם של חוזה השכירות.
- עקב חדירה לפרטיות – בעלי דירות שנכנסים לדירה ללא הודעה מוקדמת ומפרים את הפרטיות של הדיירים למעשה מפרים את ההסכם ומספקים עליה לסיום מוקדם של ההסכם.
- בשל פעילות לא חוקית של בעל הדירה – במידה בעל הדירה עוסק בפעילות לא חוקית בבדירה או בקרבת הדירה או שחילק את הדירה שלא על פי החוק וכו’, יש מן ההפרה של ההסכם וגם הפרה של החוק בישראל, לכן יש גם כאן עילה מוצדקת לסיום החוזה.
הפרעות מצד השכנים – שכנים המרבים לצעוק או להרעיש, לערוך מסיבות/קריוקי לתוך הלילה, שכנים הזורקים חפצים למטה, שכנים המתעללים בדיירים, שכנים מלמעלה שמזיזים רהיטים בשעות הקטנות של הלילה – כל אלו יכולים להוביל לבקשה לסיום החוזה.
עבודה ותעסוקה – פיטורים של הדייר, הרעת תנאי שכרו/קיצוצי שכר במקום העבודה, רילוקיישן למדינה אחרת לצורך עבודה או מעבר עיר לצורך עבודה חדשה גם יכולים להוות סיבה לסיום מוקדם של חוזה שכירות.
שינויים במשפחה – נישואים, גירושים, הולדת ילד חדש והצורך בעוד חדרים בבית, מעבר של בן משפחה כמו סבא/סבתא לדירת הילדים, ילדים שחוזרים לגור עם ההורים בגיל מאוחר, מוות של אחד ההורים/הילדים, בעיות בריאות במשפחה ועוד – יכולים לגרום לחשיבה מחודשת על סידורי המגורים.
סיבות לסיום מוקדם של חוזה השכירות מצד בעלי הדירות:
הפרת סעיפים מהחוזה – הדרישה של בעלי דירות לסיום החוזה בטרם עת יכולה לנבוע מהפרה של סעיפי החוזה מצד הדיירים. לדוגמה:
- עקב נזק לדירה – גרימת נזק לדירה ואי תיקון הנזק, הם עילה לסיום חוזה שכירות, במיוחד אם מדובר בנזק בלתי הפיך לדירה.
- בשל השכרת משנה – במידה והדייר השכיר את הדירה לדייר משנה (סאבלט) בניגוד לקבוע בחוזה, יש עילה לסיום מוקדם של החוזה.
- בשל הכנסת בעלי חיים – במקרה שבהסכם השכירות כתוב שאין להכניס לדירה בעלי חיים אך הדיירים הכניסו בכל זאת, בעל הדירה יכול לבקש לסיים את החוזנ בשל הפרתו.
- בגלל הפרעה לשכנים – במידה והדיירים משבשים ומפריעים את מנוחת השכנים – רעש, מסיבות, קריוקי, הזנחה של סביבת הדירה, ריחות לא נעימים מהדירה וכו’ – כל אלו מהווים עילות לגיטימיות לסיום החוזה.
- בשל מניעת כניסת בעל הדירה – לבעלי דירות שמעוניינים לתקן ליקוי בדירה או מעונייינים לבקר ולבחון את מצב הדירה אך נתקלים בסירוב של הדיירים יש עילה מוצדקת לסיום מוקדם של החוזה.
מכירת הדירה – בעל דירה המוכר את הדירה שבה מתגוררים הדיירים יכול לסיים את החוזה, במידה ויוחס למצב זה סעיף בחוזה, אך גם אם לא.
עיכוב בתשלום דמי שכירות – מצב שבו הדיירים מסרבים או מאחרים בתשלום דמי השכירות וגם מסרבים להתפנות הוא מצב המצדיק סיום מוקדם של החוזה.
כפי שניתן לראות יש מגוון גדול למדי של סיבות שעלולות להוביל לסיום חוזה שכירות לפני הזמן הקבוע בחוזה, חלקן הן תוצאה של הפרת החוזה וחלקן הן תוצאה של סיבות אישיות.
כיצד מסיימים חוזה שכירות במקרה שבו לא התרחשה הפרה של החוזה? האם זה אפשרי? ואם כן באילו נסיבות?
סיום חוזה שכירות לפני הזמן שלא בשל הפרתו
חוק השכירות והשאילה – תשל”א, 1971 (לחצו לפרטי החוק) מאפשר לסיים חוזה שכירות גם שלא עקב הפרתו ואפילו באופן חד צדדי בתנאים הבאים:
על פי החוק ניתן לסיים חוזה מוקדם מהמוסכם במידה וקיים סעיף מפורש בהסכם המאפשר זאת, ובלבד שהזכות לסיום החוזה ניתנת הן לבעל הדירה והן לדייר באופן שווה. במידה ויש סעיף שיוויוני שכזה בחוזה, מוטלת חובת הודעה מוקדמת של 90 יום על בעל הדירה וחובת הודעה מוקדמת של 60 יום על הדייר.
מאחר שבישראל יש יותר זכויות לדיירים אז בחוזי שכירות לתקופות של מעל 3 חודשים יש כמה הסתייגויות בחוק, לפיהן: אם הוסכם ונקבע בחוזה תקופה קצרה מ-60 ימים, אז חובת ההודעה המוקדמת של הדייר יכולה להתקצר לתקופה הקצרה מ-60 יום. כמו כן, דיירים יכולים לדרוש לסיים חוזה שכירות לפני הזמן גם ללא הפרתו מבלי שהחוזה יעניק זכות שווה לבטל את החוזה גם לבעל הדירה.
שימו לב, במקרה שבו ניתנת לדייר זכות סיום חוזה חד צדדית, מותר לקבוע בחוזה שזכות זו מותנית במציאת דייר חליפי.
במידה ונקבע בחוזה כי שני הצדדים יכולים לסיים את החוזה לפני הזמן, לא ניתן להתנות את הסיום במציאת דייר חליפי.
מצבים נוספים אשר בעטיים החוק מתיר לסיים חוזה לפני הזמן הם:
כאשר החוזה נחתם עקב לחץ שהופעל או תוך ניצול מצוקה של מי מהצדדים.
בנוסף, ניתן לסיים חוזה בטרם עת במקרה שהחוזה נחתם תוך הטעיית אחד הצדדים.
במקרה המעוניינים לסיים חוזה שכירות לפני הזמן שלא בשל הפרתו ואין סעיף בחוזה המאפשר סיום מוקדם אז:
במקרה הטוב, שני הצדדים מגיעים להסכמות ביניהם, לרבות מתן פיצוי במקרה של נזק, חותמים על נוסח סיום חוזה שכירות לפני הזמן ונפרדים לשלום.
במקרה הרע, שבו אין הסכמה בין בעל הדירה לבין הדייר, ניתן להתניע תהליך משפטי. ועל אף שייתכן ויפסקו פיצויים על ידי בית המשפט, יש לצפות לתהליך משפטי ארוך, מסורבל, הכרוך בהצטייידות ובתשלום שכר טרחה לעורך דין. במידה ויש נזק לדירה, על בעל הדירה לשלם מכספו על התיקון ולקוות שיפסק לטובתו פיצוי כספי.
ומה קורה במצב שבו מעוניינים לסיים את חוזה השכירות מוקדם בשל הפרת החוזה?
סיום חוזה שכירות לפני הזמן עקב הפרת החוזה
כאשר מדובר ברצון לסיים חוזה שכירות לפני הזמן בשל הפרות סעיפי החוזה אז החוק עומד לצד מי שאינו הפר את החוזה, וגם כאן כדאי לנסות להגיע להסכמות בין הצדיים בדרכי נועם תחילה אחרת מגיעים לבית משפט בתהליך שיכול להוביל לכאב ראש לא קטן ויכול בקלות להפוך לסיוט.
בקשת הדייר לסיום חוזה השכירות לפני הזמן בשל הפרת סעיפי החוזה מצד בעל הדירה.
במידה שדיירים מעוניינים לסיים חוזה לפני הזמן, חשוב לקרוא היטב את חוזה השכירות ולראות האם בעל הדירה אכן הפר לפחות אחד מסעיפיו.
כך למשל, אם בעל הדירה מעוניין למכור את דירתו לפני תום החוזה בגלל שלדוגמה בעל הדירה נכנס לחובות כספיים או שבנו מתחתן וצריך מקום לגור בו, החוק יהיה לרוב בצידו של בעל הדירה מאחר שמדובר בהתנהגות בתום לב, גם אם בחוזה אין התייחסות למצב זה.
אולם, אם הדייר מעוניין לסיים את החוזה לפני הזמן בשל פעילות לא חוקית של בעל הדירה בקרבת הדירה או בשל סירובו של בעל הדירה לתקן ביוב, נזילת מים, עובש או ליקוי משמעותי אחר המשפיע על איכות החיים, בהחלט ניתן לסיים את החוזה לפני הזמן, ואם לא מגיעים להסכמות, ניתן לקחת את התיק לבית המשפט והסיכוי לזכות בתיק הוא גבוה.
בקשת בעל הדירה לסיום חוזה השכירות לפני הזמן בשל הפרת סעיפי החוזה מצד הדייר.
החוק נמצא בדרך כלל לצידו של בעל דירה המעוניין לסיים את חוזה השכירות בטרם עת בשל הפרת החוזה מצד הדייר.
כך למשל, דייר המחולל נזק לדירה ובכך מפר סעיף מהחוזה. במקרה הזה על הדייר מוטלת החובה לתקן את הנזק ולשאת בעלויות תיקון. במידה שהדייר לא מתקן או משלם על התיקון ביכולתו של בעל הדירה לפרוע צ’ק ביטחון על מנת לתקן ולשלם על הנזק. אך במקרה שהנזק עולה יותר סכום התיקון שבצ’ק הביטחון, והדייר מסרב לשלם אפשר לתבוע את הדייר.
מקרה נפוץ נוסף שיכול להתרחש הוא דייר שעוזב את הדירה לפני תום החוזה, מותיר את בעל הדירה ללא הכנסה מדמי שכירות ואת הדירה ריקה, ובחוזה אין סעיף המאפשר סיום חוזה שכירות לפני הזמן. במקרה כזה מוטלת על הדייר החובה לשלם לבעל הדירה את מלוא דמי השכירות עד לתום החוזה. אך אפשר וכדאי לנסות ולהגיע להסכמות, לדוגמה: אפשר להסכים שהדייר יחפש דייר חלופי במקומו. אם לא מגיעים להסכמות ניתן לתבוע את הדייר על פיצויים ויש סיכוי גבוה לקבלם, אך מאחר שתהליכים משפטיים הם ארוכים זה לוקח זמן עד שרואים את הפיצויים, ובינתיים הדירה ריקה וזרם דמי השכירות קפוא.
החוק בישראל גם מתייחס לתסריט נוסף, תרחיש רווח מכפי שנהוג לחשוב, שבו הדייר מסרב להתפנות מהדירה חרף העובדה שהוא אינו משלם את דמי השכירות. אם הדייר לא משלם, מסרב להתפנות מהדירה ולא מגיעים להסכמות, אזי החוק מאפשר פינוי דייר בעייתי. תהליך הפינוי כרוך בהגשת תביעה משפטית, שאמנם מחויבת לְהִידּוֹן ולבוא בפני שופט בתוך עד 60 יום, אך מלוא התהליך המשפטי ארוך יותר, כרוך במתן הודעות התראה ומתן תקופת חסד לדייר הסרבן לשלם את החוב. אם בתום התהליך המשפטי הדייר עדיין נותר בדירה ולא משלם, המקרה עובר להוצאה לפועל – שם גם יש לשלם אגרות, גם יש צורך להמתין למשטרה וגם יש להמתין שעובדי ההוצאה יתפנו לטפל בנושא, כך שכל התהליך יכול להתפרס על פני חודשים ארוכים. בזמן הזה בעל הדירה “תקוע” עם דייר שמסרב להתפנות ומסרב לשלם דמי שכירות, כך שאם הוא תלוי בתשלום דמי השכירות לתשלום המשכנתה שלו, הוא עלול להכנס ל”ברוך” תזרימי.
כדי למזער את הסיכוי להגיע מצבים אלו חשוב כל כך בטרם חותמים על חוזה שכירות עם דייר כזה או אחר לערוך דאבל צ’ק – ולבצע בדיקת רקע מקיפה לדיירים!!!
שירות דאבל צ’ק מבית WeCheck – לא חותמים עד שבודקים
שירות דאבל צ’ק הוא חינמי והוא מאפשר לערוך בדיקות רקע לדיירים פוטציאליים. זהו שירות מהפכני, דיגיטלי ובלתי פולשני המאפשר לבעלי דירות לקבל מידע רלוונטי על דיירים פוטנציאליים.
באמצעות שאלון קצר, בן 13 שאלות בלבד, הנערך בהסכמת כל הצדדים, ובעזרת גישה למידע כלכלי, משפטי ואישי שאינו נגיש לציבור הרחב וטכנולוגיה מתקדמת, אנו ב-WeCheck מעריכים את רמת הסיכון שבהשכרת הדירה לדיירים, ובסיום התהליך – שולחים דוח מפורט בהודעת טקסט לטלפון הנייד, הן לבעל הדירה והן לדיירים.
מדריך לסיום חוזה שכירות לפני הזמן, צעד אחר צעד
בשורות הבאות נציג את התהליך הנכון לסיום מוקדם חוזה שכירות, וכן נציג נוסח סיום חוזה שכירות לפני הזמן. נתחיל בצעדים שיש לנקוט לסיום החוזה:
- הצעד הראשון הוא לעבור שוב על החוזה. יש לקרוא היטב את סעיפי החוזה ולוודא שכל חובותיכם וחובותיו של הצד השני מולאו במלואם. זאת כדי למנוע טענות ותביעות בשלבים מאוחרים יותר.
- הצעד השני הוא מתן הודעה כתובה מוקדמת על סיום חוזה שכירות לפני הזמן. במידה וסעיף זה עוגן בחוזה אז יש לעמוד בזמנים שנקובים בחוזה, ובמידה ועוזבים על בסיס הסכמות בעל פה, יש לעמוד בזמנים שנקבעו בעל פה. הודעה זו חייבת להינתן בכתב כדי שתשמש עדות במקרה הצורך.
- צעד שלישי – התנתקות מספקי התשתית. שלב זה נמצא באחריותו של הדייר והוא מחייב התנתקות מספקי החשמל, המים, הכבלים, האינטרנט, הגז, הארנונה, המים וכו’, וכמובן שיש לעדכן את הכתובת החדשה של הדייר במשרד הפנים.
- צעד רביעי – חתימה על נוסח סיום חוזה שכירות לפני הזמן. רבים נוטים לדלג על שלב זה, אבל שלב זה הוא חשוב מאין כמוהו, כי במקרה של תביעה עתידית הוא יכול לשמש את הצד הנתבע.
פירוט הסעיפים לנוסח סיום חוזה שכירות לפני הזמן
נוסח סיום חוזה לפני הזמן כולל בין היתר את הסעיפים הבאים:
- תאריך.
- שמות הנוכחים, הדייר ובעל הדירה.
- בנוסף חותמים על:
- אישור על תשלום ועד בית והעדר חובות
- אישור העברת כתובת/הפסקת של שירותי טלפון/תשתיות אינטרנט
- אישור העברת כתובת/הפסקת של שירותי כבלים
- אישור תשלום ארנונה מהעייריה והעדר חובות
- אישור שינוי כתובת במשרד הפנים
- אישור העברת כתובת/הפסקת חשבון חשמל והעדר חובות
- אישור העברת/הפסקת חשבון מים מתאגיד המים והעדר חובות
- אישור העברת/הפסקת חשבון גז והעדר חובות
- הוצאת הריהוט של הדייר מהדירה ותיעוד מצולם של הדירה ריקה ונקיה, אם הוחלט בחוזה על סיוד, יש לסייד את הדירה לאחר הוצאת הריהוט. בעל הבית חותם שהסיוד והניקיון לשביעות רצונו.
- הועבר תיעוד מצולם של הדירה.
- במידה ויש פערים/הפרשים בתשלומי החשבונות לספקי התשתית, על הדייר לשלם את הפערים.
לסיום:
- אישור החזרת הערבונות של הדייר מחזקתו של בעל הדירה.
- אישור החזרת המפתחות לבעל הדירה.
- חתימת הדייר וחתימת בעל הדירה על נוסח סיום חוזה השכירות.
‘הכול מראש’ – השירות שמאפשר קבלת שכר הדירה השנתי מראש
סיום חוזה לפני הזמן הוא בעייתי. הוא עלול להותיר את בעל הדירה ללא דיירים, להוביל לבעיות תזרימיות וקושי לעמוד בהחזרי המשכנתה, וזה נכון בין אם זה קורה בשל הפרת סעיף בחוזה ובין אם לאו. אנ ב-WeCheck יודעים זאת ומציעים את שירות ‘הכל מראש’, המאפשר לבעלי דירות בישראל לקבל את שכר הדירה השנתי מראש.
שירות זה פוטר בעלי דירות “מלהתעסק” עם הצ’קים של הדיירים ולהיות מוטרדים האם לצ’קים יש כיסוי או האם הדיירים ישלמו דמי שכירות מדי חודש או שלא. ניתן לקבל מאיתנו ב-WeCheck דמי שכירות של 12 חודשים מראש, בניכוי עמלה, ללא דאגות וללא כאב ראש. בנוסף, שירות זה כולל גם ליווי משפטי מקצועי, פינוי דיירים סרבנים ואיתור דיירים חלופיים.
שירות ‘צ’ק בטוח’ יאפשר לכם לישון בשקט ומבטיח תזרים רציף של תשלומי שכר הדירה. אז למה אתם מחכים?
