ההחלטה לשפר את מצב הדיור מתרחשת בצמתי חיים משמעותיים ומונעת על ידי צרכים שונים ושאיפות מגוונות. עבור רבים, שיפור הדיור הוא כורח המציאות לאור הולדת ילד חדש במשפחה או מעבר של קרוב משפחה להתגורר בבית. לעיתים זו החלטה הנובעת מהשאיפה לשפר את איכות החיים. הגדלת שכר, קידום בעבודה גם אלו יכולים לגרום להחלטה לשפר את תנאי המחיה. כך או כך, חשוב להבין שלמשפרי דיור יש מעמד מיוחד בחוק וככאלו הם זכאים להקלות מסוימות כגון הטבות במס, כפי שנראה בהמשך.
אז מהי דירה חליפית?
דירה חליפית זוהי דירה שמי ששואף לשפר את המגורים שלו יכול לרכוש במקביל להחזקת הדירה הישנה, וליהנות ממדרגות מס של רוכשי דירה ראשונה ויחידה. כל זאת בתנאי שרוכשי הדירה החליפית יתחייבו למכור את הדירה הישנה במסגרת זמן מסוימת.
קרדיט תמונה: /https://boi.org.il/media/4n2hwysy/329_9.pdf
כלומר הרגולטור בישראל מבין כי ייתכן מאוד שיקרו מצבים שבהם אנשים המעוניינים לשפר את הדיור שלהם ימצאו דירה טובה וגדולה יותר לעבור אליה, אך יקח להם עוד זמן עד שיצליחו למכור את הדירה שבה הם גרים. כלומר, לתקופה מסוימת הם יחזיקו ב-2 נכסים במקביל, אך החוק לא יראה בהם משקיעי נדל"ן ויחייב אותם במס של משקיעי נדל"ן, אלא יראה בהם משפרי דיור ויאפשר להם ליהנות מהטבות מס של רוכשי דירה ראשונה ויחידה.
הטבות מס ברכישת דירה חליפית
משפרי דיור שעוברים לדירה חליפית המתחייבים לעמוד בתנאים ולוחות הזמנים נהנים מ-2 הטבות מס משמעויות:
הטבה במס רכישה. משפרי דיור נהנים ממדרגות מס רכישה של רוכשי דירה ראשונה ויחידה אם יעמדו בתנאים, חרף העובדה שלתקופה מסוימת הם מחזיקים ב-2 דירות במקביל ונמצאים במעמד של משקיעי נדל"ן (בעלי יותר מדירה אחת משלמים 8% מס רכישה). אלו מדרגות המס של רוכשי דירה ראשונה ויחידה ושל משפרי דיור העומדים בהתחיבויותיהם:
- מדרגה ראשונה: על חלק השווי שעד 1,978,745 ₪ לא ישולם מס רכישה, החל מ-16.01.2024 ועד 15.01.2025.
- מדרגה שניה: על חלק השווי שמעל 1,978,745 ₪ ועד 2,347,040 ₪ ישולם מס בשיעור 3.5%, החל מ-16.01.2024 ועד 15.01.2025.
- מדרגה שלישית: על חלק השווי שמעל 2,347,040 ₪ ועד 6,055,070 ₪ ישולם מס בשיעור 5%, החל מ-16.01.2024 ועד 15.01.2025.
- מדרגה רביעית: על חלק השווי שמעל 6,055,070 ₪ ועד 20,183,565 ₪ ישולם מס בשיעור 8%, החל מ-16.01.2024 ועד 15.01.2025.
וכן הלאה…
פטור ממס שבח – הטבת מס נוספת למשפרי דיור היא פטור ממס שבח. גם כאן, למרות שבתקופה מסוימת משפרי הדיור מחזיקים 2 דירות במקביל, עד שימכרו את דירתם הישנה, הם זכאים לפטור ממס שבח, ממש כפי שזכאים לפטור זה רוכשי דירה ראשונה ויחידה. כדי לזכות בפטור על הדירה להיות דירת מגורים, יש להחזיק בה לפחות שנה וחצי, כאשר הפטור ניתן לדירות ששוויין אינו עולה על 5,008,000 ₪, נכון לשנת 2024.
התנאים לקבלת הטבות המס לדירה חליפית?
כדי ליהנות מהטבות המס של משפרי דיור בישראל יש להתחייב לעמוד בלוחות הזמנים הבאים:
- למכור תוך 18 חודשים את הדירה הישנה, במידה ומדובר ברכישת דירה מיד שנייה.
- למכור את הדירה הישנה בתוך 12 חודשים מקבלת טופס 4, במקרה של רכישת דירה חדשה מקבלן.
מה קורה אם לא עומדים במסגרת הזמנים?
רוכשי דירה חליפית שלא הצליחו למכור את הדירה הישנה או שהחליטו שאינם מעוניינים למכור את הדירה הישנה חייבים לעדכן את הרשויות על כך באופן יזום, כאשר אפשר להעזר בעורך הדין אשר סייע ברכישת הדירה החדשה.
במקרה כזה משפרי הדיור יהפכו מבחינת הרשויות ל"משקיעים", הם לא יהיו זכאים לפטור ממס שבח ויצטרכו לשלם מס רכישה לבעלי יותר מדירה אחת בשיעור של 8%.
הון עצמי ומשכנתא לדירה חליפית
על פי תקנות בנק ישראל הבנקים למשכנתאות יכולים לתת משכנתא למשפרי דיור בשיעור מקסימלי של עד 70% מערך הדירה החליפית. כלומר על משפרי הדיור להיות בעלי הון עצמי של לפחות 30% מערך הדירה החליפית. זאת בניגוד להון עצמי של 25% ברכישת דירה ראשונה ויחידה והון עצמי של 50% במקרה של משכנתא לדירה להשקעה.
לא לכולם יש הון עצמי של 30% בחשבון הבנק. כדי להשיג הון בשיעור כזה ניתן:
- לקחת הלוואות גישור. הלוואת גישור היא אופציה אם יודעים שבעתיד הקרוב יגיע סכום כסף משמעותי שניתן יהיה בעזרתו לכסות את ההלוואה המגשרת. ניתן לקחת הלוואת גישור חלקי, ולהחזיר את הריבית ורק בסיום ההלוואה להחזיר את הקרן בתשלום אחד ויחיד. או הלוואת גישור מלא, שבה אין החזרים חודשיים, מחזירים את הקרן והריבית בסיום תקופת ההלוואה. בהלוואה זו תקופת הגרייס היא קצרה. כלומר יש להחזיר הלוואה זו בתוך מספר שנים בודדות, 4-5 שנים בדרך כלל. בנוסף, הלוואות גישור מוגבלות בגובה הסכומים אותם ניתן לקבל לכמה מאות אלפי שקלים בודדים.
- ליטול משכנתא למשפרי דיור מ-WeCheck. אופציה זו מתאימה למי שמעוניין בהלוואה נוחה לטווח ארוך. משכנתא למשפרי דיור מבית WeCheck מאפשרת קבלת מגוון סכומים בתמורה לשעבור הנכס, ₪1,500,000 – ₪100,000. בנוסף, ניתן לפרוס את ההחזרים לתקופה של עד 30 שנים, לקבל תקופת גרייס חלקי של כ-5 שנים, והכי חשוב -להקטין את ההון העצמי הדרוש לרכישת הדירה החליפית ל-15% בלבד ולא 30% אם מסתמכים רק על הבנקים. זאת מאחר שאנו בוויצ'ק מציעים משמכנתא, בנוסף למשכנתא של הבנק, בשיעור של כ-85% מערך הדירה החליפית.
עוברים לדירה חליפית ומשפרים דיור אך אין לכם את מלוא ההון העצמי?
הקליקו ובדקו אם אתם זכאים למשכנתא משלימה מבית WeCheck:
