יש גם הרבה מאוד סיבות ונסיבות בהן אנשים מחליטים לשפר את סביבת המחיה: התרחבות המשפחה והולדת ילד חדש או מעבר לעבודה מהבית והרצון ליצור חדר עבודה או משרד ביתי. כאשר רוצים לשכן הורים מזדקנים או קרובים חולים או כאשר חושבים לעבור למקום יותר שקט, מטופח ומרווח יותר. לעיתים זה בשל השאיפה לעבור לשכונה נחשקת, להתקרב למקום העבודה, להיות סמוכים למוסדות חינוך מעולים או לשירותי בריאות מיוחדים או עקב הרצון ליצור מקום ייעודי לחדר כושר ביתי, סטודיו למוזיקה או חדר אמנות.
כך או כך משכנתא למשפרי דיור יכולה להיות הפתרון במקרה זה. אולם, חשוב להבין כי נטילת משכנתא מסוג זה היא סיפור מורכב יותר מהמשכנתא הרגילה, מאחר שבדרך כלל למשפרי דיור יש כבר משכנתא שהם מחזירים.
מי הם משפרי הדיור? ומהי המשמעות של משכנתא למשפרי דיור?
משפרי דיור אלו הם משפחות בדרך כלל, אך זה גם יכול להיות יחידים או זוגות, שיש בבעלותם דירה ויש להם גם משכנתא על הדירה והם עומדים לרכוש דירה אחרת, ושלא מתוך כוונה להיות במצב זה הם יהיו באופן זמני בעליהם של 2 דירות. גם בעלים של הדירה הישנה, עד שימכרו אותה וגם בעלים של הדירה החדשה אותה קנו.
כדי לעבור לדירה החדשה יותר הם יזדקקו למשכנתא נוספת, וכאן הדברים קצת יותר מורכבים ממשכנתא לדירה הראשונה.
כדי להבין על מה בדיוק מדובר הינה דוגמה להמחשה:
לבני הזוג לוי יש דירת 3 חדרים בגבעתיים. שווי הדירה שלהם היא 2,200,000 ש”ח. הם משלמים עליה משכנתא כבר 10 שנים ונותר להם משכנתא בגובה של 450,000 ש”ח. לאחרונה בשעה טובה נולד למשפחת לוי ילד נוסף והבעל גם קיבל קידום בעבודה. לכן הם החליטו שזה הזמן לעבור לבית גדול יותר עם יותר חדרי שינה, ומצאו דירה גדולה מאוד ומדהימה המתאימה באופן משולם ממש לצרכים שלהם. הדירה ממוקמת ברמת גן ושוויה הוא 2,850,000 ש”ח. כדי שהדירה ברמת גן לא תימכר לאחרים הם מעוניינים להזדרז ולרכוש אותה, בטרם הם מכרו את הדירה שלהם בגבעתיים. לשם כך הם שוקלים ליטול משכנתא למשפרי דיור.
בנוסף, לעובדה שמשפרי דיור, כמו משפחת לוי בדוגמה שלנו, יחזיקו ב-2 דירות במקביל וישלמו בתקופה מסוימת 2 משכנתאות, עליהם לקחת בחשבון שיקולי מס המחייבים מכירה של הדירה הישנה בטווח זמן מקסימלי שיכול להיות בין 12 עד 24 חודשים בהתאם לנתוני העסקה. שכן התחייבות למכור את הדירה הישנה בטווח הנ”ל מעניקה למשפרי הדיור פטור ממס שבח וגם מאפשרת להם ליהנות ממדרגת מס רכישה של דירה יחידה ולא לשלם מדרגת מס של בעלי 2 דירות, שהוא גבוה יותר.
לדוגמה, אלו מדרגות מס רכישה לשנת 2024 לדירה יחידה:
- על חלק השווי של דירה יחידה עד 1,978,745 ש”ח – לא ישולם מס רכישה בכלל.
- על חלק השווי מ-1,978,745 ש”ח ועד 2,347,040 ש”ח – 3.5%.
- על חלק השווי מ-2,347,040 ש”ח ועד 6,055,070 ש”ח – 5%.
- על חלק השווי מ-6,055,070 ש”ח ועד 20,183,565 ש”ח – 8%.
לעומת זאת, מדרגות מס רכישה לדירה שניה ב-2024:
- 8% על חלק השווי שעד 6,055,070 ש”ח.
- 10% על חלק השווי שמעל 6,055,070 ש”ח.
משפרי דיור יכולים אפוא ליהנות ממדרגות מס הרכישה של בעלי דירה יחידה, חרף העובדה שבתקופה מסוימת הם יחזיקו 2 דירות ובלבד שיתחייבו למכור את הדירה הקיימת בטווח הנדרש.
בדיוק מסיבה זו חשוב לתכנן מראש את תהליך שיפור הדיור, להבין האם משכנתא למשפרי דיור בבנקים למשכנתאות היא הפיתרון המיטבי ולהכיר מקרוב את כל החלופות הזמינות כיום.
אילו אפשרויות מימון עומדות בפני משפרי דיור?
למשפרי דיור יש עדיין החזרי משכנתא והם יכולים להתלבט בין אפשרויות המימון הבאות:
- לגרור את המשכנתא – גרירת משכנתא פירושה העברת השיעבוד מהדירה הישנה לדירה החדשה והמשודרגת, והיא כדאית אם תנאי המשכנתא הקיימת הם אטרקטיביים ואם הבנקים מאשרים את הגרירה.
- הלוואת גישור – הלוואה זו תאפשר לרכוש את הדירה החדשה במקרה שלא מצליחים למכור את הדירה הישנה, ולא רוצים להחמיץ את העסקה. ניתן לקבל 2 סוגי הלוואות גישור: גישור מלא שבו גם הקרן, גם הריבית וגם הפרשי ההצמדה אם יש משולמים בתום תקופת ההלוואה. או גישור חלקי, שבו הריבית מוחזרת בתשלומים חודשיים אך הקרן וההצמדה אם יש נפרעים בתשלום אחד בתום תקופת ההלוואה.
- נטילת משכנתא חדשה – אם התנאים של המשכנתא הקיימת לא אטרקטיביים אז אפשר לסלק את המשכנתא הקיימת מכספי מכירת הדירה וליטול משכנתא חדשה לגמרי הכוללת את היתרה של המשכנתא הישנה ואת הסכום הנוסף הנדרש לרכישת הדירה החדשה.
בנוסף אם אין הון עצמי ויש צורך במימון נוסף של הדירה החדשה, ניתן להשיג בדרכים הבאות:
- משכנתא נוספת מהבנקים – יש אפשרות לקבל משכנתא נוספת מהבנקים למשכנתאות, בדרך כלל בשיעור של עד 70% מערך הדירה החדשה. זה תלוי בנכונות של הבנק להעניק משכנתא נוספת ובכפוף לעמידה בתנאים.
- משכנתא משלימה מבית WeCheck – אפשרות נוספת היא נטילת משכנתא משלימה אצלנו ב-WeCheck, ברישום של משכנתא מדרגה שניה. משכנתא משלימה ניתן לקבל בשיעור של עד 85% מערך הדירה החדשה.
אתגרים בנטילת משכנתא למשפרי דיור
יש לא מעט אתגרים ומהמורות בדרך שיש לקחת אותם בחשבון רגע לפני שנוטלים משכנתא למשפרי דיור, ביניהם:
- צריך להבין האם ניתן לעמוד בהחזרים של 2 משכנתאות במקביל? האם יש די הכנסה?
- צריך לקחת בחשבון שייתכן מאוד שסכום החזרי המשכנתא החודשיים יגדלו ולהבין האם ניתן לעמוד בהם או שהם יכרסמו באיכות החיים.
- יש לבדוק האם הבנק מוכן לגרור משכנתא והאם הוא מוכן לתת משכנתא נוספת. כל מקרה נבדק לגופו וייתכן ותקבלו בסירוב.
- יש להוכיח קיום של הון עצמי לבנק כדי לקבל מהם משכנתא.
- יש לבחון האם ניתן לקבל הלוואת גישור?
- יש לקחת בחשבון הוצאות נלוות נוספות כמו: הערכת שמאי מקרקעין, עורך דין, מתווכים, אגרות, מיסים, ייעוץ משכנתאות וכו’.
- כדי לקבל משכנתא למשפרי דיור והלוואת גישור הבנק צריך להאמין שמשפרי הדיור יצליחו למכור את הדירה הישנה בזמן ובמחיר שקבעו.
אחוזי מימון שמשפרי דיור יכולים לקבל
כפי שכבר ציינו אלו הם אחוזי המימון שמשפרי דיור יכולים לקבל בגופים הפיננסים השונים:
בבנקים – הבנקים פועלים על פי הוראת בנק ישראל ולמשפרי דיור הם יכולים להציע עד 70% מימון מערך הנכס החדש. בניגוד לדירה יחידה ראשונה, בה אחוזי המימון שניתן לקבל מהבנקים למשכנתאות עומד על 75% מערך הנכס הנרכש.
ב-WeCehck – בגופים חוץ בנקאיים פועלים על פי תקנות הרשות לשוק ההון, ביטוח וחיסכון, לכן אצלנו בוויצ’ק ניתן לקבל משכנתא משלימה למשכנתא הקיימת או למשכנתא חדשה מהבנקים – בשיעור של עד 85% מערך הנכס אותו רוצים לרכוש, וכך לצמצם את ההון העצמי הנדרש להביא כדי לשפר את הדיור.
האם בנקים יכולים לסרב להעניק משכנתא למשפרי דיור?
בהחלט, בנקים בישראל רשאים לסרב להעניק משכנתא למשפרי דיור
מהסיבות הבאות בין היתר:
- משפרי דיור יכולים לקבל סירוב מהבנק בשל עליה בגובה ההחזרים החודשיים ואי יכולת לעמוד בהם. מאחר שהבנקים מחויבים לתת משכנתא רק במקרה שההחזרים החודשיים שלה לא יעלו על 40% מההכנסה הפנויה של הלווים.
- פרופיל פיננסי בעייתי הוא סיבה נוספת שיכולה להוביל לסירוב. אם יש היסטוריה של חוסר יכולת להחזיר את המשכנאהראשונה, אם יש רקע של צ’קים חוזרים, אם יש עדות לחוסר יכולת לעמוד בהתחייבויות כספיות, הבנק בהחלט יכול לסרב לשואפים לשפר דיור.
- בעיות בנכס אותו רוצים לרכוש עלולות לגרור סירוב. למשל מבנה הנחשב מסוכן.
- אם מבקשים משכנתא בגובה העולה על 70% מערך הנכס הבנק יכול לסרב.
- אם הבנק לא מאמין שהלווים יוכלו למכור את הדירה הישנה שלהם בזמן או במחיר הרצוי להם הוא יכול לסרב.
משכנתא משלימה מבית WeCheck – הפתרון המיטבי למשפרי דיור
עם המשכנתא שלנו ב-WeCheck תוכלו לקבל מימון של עד 85% משווי הנכס הנרכש, ולא רק 70% כפי שניתן בבנקים למשכנתאות. כך שלא תצטרכו להתפשר על הדירה החדשה ותוכלו לעבור לדירה המתאימה ביותר לצרכים ולחלומות שלכם.
ב-WeCheck תוכלו לקבל תקופה של גרייס של עד 5 שנים, ולהקל על ההחזרים החודשיים ולפרוס את תקופת ההחזרים לעד 30 שנים. סכומי המשכנתא אותם ניתן לקבל הם גבוהים ומגוונים החל מ-100,000 ש”ח ועד ל-1,500,000 ש”ח.
תהליך קבלת המשכנתא למשפרי דיור ב-WeCheck הוא מהיר מאוד, פשוט ודיגיטלי. ממלאים שאלון קצר באתר ומקבלים בתוך מספר דקות אישור עקרוני במסרון SMS, וצוותי השירות שלנו זמינים וישמחו לענות על שאלות וללוות אתכם יד ביד בתהליך.
