מהי בדיוק גרירה של משכנתא? באילו נסיבות היא כדאית? מתי כדאי לוותר על הגרירה? אילו יתרונות יש למהלך כזה? ואילו אתגרים עלולים לצוץ? כל התשובות מרוכזות עבורכם במדריך הקצר שהכנו.
אז בואו נתחיל…
מהי גרירת משכנתא?
גרירה של משכנתא היא אפשרות המוצעת על ידי גופים פיננסיים רבים בישראל, בבנקים למשכנתאות וגם אצלנו, ב-WeCheck. היא מאפשרת לבעלי משכנתאות שניטלו בתנאים טובים, המעוניינים לשפר את הדיור לשמור על תנאי המשכנתא הוותיקה והטובה ולהעביר את אותה כפי שהיא, as is, לצורך רכישת דירה חדשה.
למעשה גרירת משכנתא היא החלפת הביטחונות לבנק או לגוף המממן מבלי לשנות את תנאי ההלוואה הקיימים.
יחד עם זאת, חשוב להבין כי מבחינה בירוקרטית גרירה דומה לנטילת משכנתא חדשה. גם כאן לעיתים נדרש להמציא מגוון מסמכים כגון תלושי משכורת לשכירים/שומות מס לעצמאים, להוכיח מחדש כושר החזר, להמציא אסמכתאות להכנסות, להוצאות וכו’.
עניין נוסף שחשוב להבין הוא שלא בכל מצב גרירת משכנתא היא כדאית. היא אפשרות שכדאי לשקול ברצינות ובכובד ראש כמובן כאשר הריבית במשק נמצאת במגמת עליה למשל. אם הריבית הנלוות למשכנתא הקיימת נמוכה ביחס למה שניתן לקבל כיום בשוק ואם התנאים הכלליים של המשכנתא הקיימת טובים יותר מאלו שניתן לקבל בהווה, אז גרירה יכולה להיות פתרון נהדר, עם מספר יתרונות בצידה.
נמחיש מהי גרירת משכנתא באמצעות דוגמה
אם גרים בדירה ששוויה הוא 1.7 מיליון ש”ח, סך המשכנתא שנותרה לסילוק היא 1 מיליון ש”ח, רוצים לשפר דיור ולרכוש דירה גדולה ומרווחת יותר בסך 2.5 מיליון ש”ח ואין הון עצמי, כל המימון יהיה בעזרת משכנתא.
אז אפשר לאחר מכירת הדירה במחיר של 1.7 מיליון ש”ח להחזיר לבנק 1 מיליון ש”ח כך שנשאר 700,000 ש”ח ביד.
במצב הזה יש צורך במשכנתא נוספת חדשה בסך 1,800,000 ש”ח. כלומר כדי לשפר דיור ולרכוש דירה גדולה ומרווחת יותר בשווי של 2.5 מיליון ש”ח, יש צורך במשכנתא בסך של 1.8 מיליון ש”ח.
כעת, ניתן במקום להחזיר את המשכנתא בסך 1 מיליון ש”ח לגוף הפיננסי המלווה, לגרור אותה למשכנתא עבור הנכס החדש, תוך שמירה על התנאים הטובים שלה, כך שהכסף שיתקבל ממכירת הדירה ישמש לתשלום עבור רכישת הדירה החדשה.
לסיכום הדוגמה: הלווים יכולים ליהנות ממשכנתא בגובה של 1 מיליון ש”ח בתנאים טובים וממשכנתא נוספת בגובה של 800,000 ש”ח בתנאים פחות אטרקטיביים, בתנאי השוק הנוכחיים, וכך לרכוש דירה גדולה יותר ויקרה יותר.
מה קורה אם לא גוררים את המשכנתא?
אם רוצים לרכוש בית בסך 2.5 מיליון ש”ח ומחליטים שלא לגרור את המשכנתא אז ניתן למכור את הדירה שגרים בה בסכום של 1.7 מיליון ש”ח. להחזיר לגוף המלווה 1 מיליון ש”ח, לשלם עמלות פירעון מוקדם במידה וקיימת, ואז לקחת משכנתא חדשה לגמרי בסך 1.7 מיליון ש”ח.
אפשרות זו כדאית כאמור אם הריבית במשק ירדה למשל, אם יש שינויים רגולטוריים או שיש מסלולים/תמהילים חדשים וכדאיים שלא היו בעבר.
היתרונות העיקריים הטמונים בגרירת משכנתא:
- לא חייבים לגרור את כל המשכנתא, אפשר לגרור אך ורק את המסלולים האטרקטיביים והרצויים לנו. כלומר: אם למשל יש מסלולים בריבית אטרקטיבית שכדאי לגרור אותם, ניתן לגרור אותם, בעוד שלא לגרור מסלולים שהם בתנאים ובריביות לא אטרקטיביים ביחס למה שניתן לקבל בתקופת ביצוע הגרירה.
- כאשר גוררים משכנתא למעשה חוסכים את הצורך בתשלום עמלות הפירעון המוקדם, במידה ויש. כאשר מסלקים משכנתא בטרם עת, על פי רוב יש עמלות סילוק מוקדם, לדוגמה: עמלות היוון. אך גרירה של המשכנתא פוטרת את הלווים מתשלום עמלות פירעון מוקדם מאחר שהמשכנתא אינה מסולקת כי אם מועברת לדירה החדשה שרוכשים.
אז מתי כדאי לגרור משכנתא?
יש כל מיני מצבים שבהם כדאי לשקול גרירת משכנתא, ביניהם:
- סביבת ריבית עולה. כבר הזכרנו את זה, אם מאז נטילת המשכנתא המקורית הריבית עלתה, כדאי לשקול גרירה של המשכנתא.
- הטבות רגולטוריות. אם חוקקו תקנות או חוקים מיטיבים בזמן נטילת המשכנתא המקורית ששיפרו את תנאי המשכנתא אך הם בינתיים התבטלו, כך שלא ניתן ליהנות מההטבות האלו כעת, כדאי לגרור משכנתא.
- תחרות. אם הייתה תחרות גדולה בין הגופים הפיננסים השונים שהביאה למתן משכנתאות בתנאים טובים במיוחד ותחרות זו גוועה וכעת לא ניתן לקבל תנאים אלו, אז כדאי לגרור את המשכנתא.
- הלוואת זכאות. הלוואה לזכאים שניתנה בתנאים מועדפים, זה לא תמיד כלכלי לסלק אותה.
אתגרים בגרירת משכנתא:
שימו לב, ישנם מצבים שגם אם נשמרים התנאים הטובים במשכנתא המקורית, גרירת משכנתא אינה הפתרון האופטימלי, וזה קורה במיוחד כאשר לוקחים בחשבון את המשכנתא החדשה, זו שלוקחים בנוסף למשכנתא הנגררת.
על מה בדיוק אנחנו מדברים?
מיד נסביר…
- מאחר שגרירת משכנתא אפשרית אך ורק בבנק שממנו לווים את המשכנתא המקורית, וגם את המשכנתא החדשה יש לקחת מהבנק בו ניטלה המשכנתא המקורית – אז אין כוח מיקוח רב במשכנתא הנוספת, זו החדשה. הגוף המלווה יודע שמדובר בקהל שבוי ופעמים רבות מציע משכנתא חדשה בתנאים שאינם אטרקטיביים, ולמעשה “מסנדל” את הלווים. אז, המשכנתא הישנה היא אמנם בתנאים טובים אך החדשה מוצעת בתנאים לא אטרקטיביים בכלל והופכת את כל עסקת הגרירה לבלתי כדאית.
- מצב בעייתי נוסף הוא שלא ניתן לעמוד בסכום המצטבר של ההחזרים מהמשכנתא החדשה ומהמשכנתא הישנה שנגררה גם יחד. אם הגוף המלווה מציע משכנתא חדשה בריביות גבוהות מאוד שקשה מאוד לעמוד בהן למשל, אז יש בעיה, גם אם גוררים את המשכנתא הישנה על תנאיה הטובים.
מה ניתן לעשות במצבים כאלו?
מומלץ מאוד לשאת ולתת עם מספר גופים מלווים ולראות היכן ניתן לקבל את התנאים הטובים ביותר, עם גרירה וללא גרירה. כדאי להתמקח הן עם הבנק ממנו ניטלה המשכנתא המקורית והן עם גופים מלווים אחרים, גם אם זה אומר שלבסוף המשכנתא המקורית עם התנאים הטובים בסופו של דבר לא תיגרר.
מצבי גרירת משכנתא:
ישנם 3 מצבים רווחים בהם גוררים משכנתא:
- גרירה במקרה של זכאים: במידה שמדובר בדירה ראשונה ויחידה שיש עליה משכנתא אשר ניתנה בתנאי זכאות של משרד הבינוי והשיכון יש לקרוא היטב את הקריטריונים של משרד השיכון והבינוי ולהבין האם ניתן לגרור את המשכנתא. יש מקרים שבהם לא ניתן לגרור את תנאי המשכנתא הטובים של זכאים לטובת רכישת בית אחר, למשל אם עוזבים דירה באזור עדיפות לאומית ועוברים לעיר במרכז הארץ.
- נחתם הסכם מכירה של הנכס הקיים ונחתם הסכם רכישה של הנכס החדש – זה הסוג הנפוץ והפשוט ביותר של גרירה. במצב זה כבר מכרנו את הדירה שגרים בה וגם כבר רכשנו דירה חדשה, וניתן לבצע בפועל את גרירת המשכנתא.
- גרירת משכנתא לאחר מכירת הדירה שמתגוררים בה ובטרם קנית דירה חדשה – במקרה זה ניתן באופן זמני ובאישור חריג להעמיד לגוף המממן ערבות בנקאית כביטחון עד לרכישת נכס חדש אשר ישמש כבטוחה קבועה לגוף המממן. זהו כאמור פתרון זמני בלבד במהלכו יש לשלם לגוף המלווה את החזרי המשכנתא כרגיל. במידה והמשכנתא עומדת כנגד פיקדון או ערבות, יש עמלה נוספת שנעה בין 0.3% לבין 0.5% משווי של המשכנתא.
מה קורה אם מסרבים לגרור לנו את המשכנתא?
על אף שזה נדיר מאוד ועל פי הוראות בנק ישראל הבנקים מחויבים לאשר גרירת משכנתאות, יש מצבים שעדיין גופים פיננסים מסרבים לגרור משכנתא.
אז מהן הסיבות האפשריות לסירוב לגרור משכנתא?
- אם חלה הרעה במצב הכלכלי של הלווים, הבנק עשוי לסרב לגרור משכנתא. למשל פיטורים מעבודה ואבטלה ממושכת, צ’קים חוזרים רבים, אי יכולת לעמוד בהתחייבויות כספיות, חשבונות מעוקלים וכיוצא באלו – כל אלו ועוד עלולים לגרום לגופים פיננסים לסרב לגרור את המשכנתא.
- אם שמאי המקרקעין מטעם הגוף הפיננסי מעריך שהנכס אותו הלווים מעוניינים לרכוש הוא מסוכן, הבנק יכול לסרב לגרור משכנתא.
- במקרים בהם בנכס החדש ישנם אילוצים משפטיים אשר לא מאפשרים לשעבד את הנכס או במקרים שהנכס המוצע הינו בטוחה פחות טובה עבור הגוף המממן, עלולים לסרב לגרור את המשכנתא.
- אם מבקשים שיעורי מימון גבוהים מאוד, הגופים הפיננסים יכולים לסרב לגרור משכנתא. בנקים למשכנתאות יכולים למשל לאשר מימון של עד 75% מערך הנכס המקורי. אך ב-WeCheck ניתן להשלים למימון של עד 85% מערך הנכס הקיים, וכך ליהנות ממימון גבוה יותר ולעבור לדירה המיוחלת מבלי להתפשר.
- סיבה נוספת שבעטיה בנקים עלולים לסרב לגרירת משכנתא היא שסכום החזרים הכולל יעלה על 40%, שכן על פי בנק ישראל בנקים יכולים לספק משכנתאות שההחזרים שלהם אינם עולים על 40% מההכנסה הפנויה של הלווים.
- אם הנכס הראשון והיחיד נרכש בתנאי זכאות והלווים רוצים לעבור לנכס שאינו עומד בתנאי הזכאות, הבנק יכול לסרב לגרור משכנתא.
- אם מחיר הדירה החדשה נמוך מהדירה שרוכשים הבנק עשוי לסרב לגרור את המשכנתא.
מה ניתן לעשות במצב כזה של סירוב?
במקרים כאלו שמקבלים סירוב לא צריך להרים ידיים, כדאי לפנות לבנקים נוספים ולגופים פיננסיים חוץ בנקאיים ובמקרים רבים משתלם שלא לגרור את המשכנתאות הישנה, גם אם התנאים שלה טובים אלא לפרוע אותה וליטול משכנתא חדשה.
חשוב לדעת!
- גם עבור תהליך גרירה של משכנתא יש צורך בקבלת אישור עקרוני.
- כפי שציינו, גרירת משכנתא כרוכה בבירוקרטיה הדומה לבירוקרטיה שנלווית לנטילת המשכנתא הראשונה, המקורית.
- חשוב לזכור שפעמים רבות בנוסף לגרירתה של המשכנתא הלווים נוטלים הלוואה/משכנתא נוספת כדי להשלים את כל המימון הדרוש לרכישת דירה גדולה ומרווחת יותר.
- באופן עקרוני, ככל שהמשכנתא החדשה היא קטנה בהשוואה למשכנתא שאותה גוררים, כך גדלה כדאיות הגרירה.
- חשוב לחשב היטב את ההחזר החודשי של סך כל ההלוואות והמשכנתאות לפני שמחליטים החלטות, ויש לוודא שניתן לעמוד בהחזרים החודשיים.
- אמנם חוסכים בגרירת משכנתא עמלות פירעון מוקדם (אם קיימת), אך ישנה עמלת בנקים על גרירה של משכנתא בסכום שיכול להשתנות מגוף פיננסי אחד למשנהו, והוא כרוך בתשלום של כמה מאות שקלים, כ-600 ש”ח בממוצע.
הליך גרירת משכנתא עם WeCheck:
ללקוחות שנטלו משכנתא בחברת WeCheck ישנה האפשרות להגיש בקשה לבחינת גרירת המשכנתא לנכס אחר כאשר מעוניינים לשחרר את השעבוד בנכס הקיים.
תהליך גרירת המשכנתא ב- WeCheckמתבצע במספר שלבים:
- הגשת בקשה לגרירת המשכנתא.
- שליחת מסמכים הכוללים בין היתר: חוזה רכישה, חוזה מכירה, נסח טאבו/אישור זכויות של הנכס הנרכש ונתונים פיננסים של הלווים.
- חתימה על מסמכי גרירת המשכנתא.
- ביצוע תהליך שיעבוד של הנכס הנרכש .
- לאחר שיעבוד הנכס הנרכש ניתן לשחרר משעבוד את הנכס הקיים.
- טווח הזמנים של ביצוע גרירת המשכנתא אורך בממוצע כ- 30 ימים ותלוי במידה רבה במאמץ הלווים .
