גופים חוץ בנקאיים מתגלים לאחרונה כמקור רב עוצמה להגדלת ההון ונראה כי שינוי הפרדיגמה נמצא בעיצומו, אך מה גרם לו בעצם? כיצד הפכו גופים חוץ בנקאיים לשחקנים כה מרכזיים בענף המשכנתאות? ואילו שינויים רגולטוריים אחראיים על הפקעת מונופול המשכנתאות מן הבנקים? אבל לפני נסביר הכול מהי משכנתא חוץ בנקאית.
מהי משכנתא חוץ בנקאית?
התשובה לשאלה מהי משכנתא חוץ בנקאית היא פשוטה למדי – קבלת מימון מגופים שאינם הבנקאים למשכנתאות, ואינם כפופים לפיקוח של המפקח על הבנקים אלא כפופים לרשות ההון. עם גופים אלו נמנים: חברות אשראי, חברות ביטוח, בתי השקעות, חברות פינטק, חברות להלוואות חברתיות, קרנות נדל”ן, קרנות הון וכן חברת WeCheck.
הגורמים לעליית הפופולריות של משכנתאות חוץ בנקאיות
שתי רפרומות מרכזיות אחראיות לכך שמשכנתאות חוץ בנקאיות הפכה פופולריות ואטרקטיביות יותר לאחרונה. זה קרה ככל שהגבלות בנק ישראל על הבנקים התהדקו והקטינו את סך המימון שניתן לקבל מהבנקים למשכנתאות, וכן ככל שהמונופול של הבנקים על שוק המשכנתאות נשבר.
נתחיל המונופול על שוק המשכנתאות. מונופול זה הוסר בינואר 2021, עת ועדת השרים לחקיקה אישרה תיקון לחוק הבנקאות, המאפשר לגופים חוץ בנקאיים להרחיב את מקורות המימון שלהם לצורך מתן אשראי ללקוחותיהם. תודות לחקיקה זו עלתה תקרת גיוס החוב של גופים חוץ בנקאיים באמצעות תעודות התחייבות מ-5 מיליארדי שקלים לסכום של 15 מיליארד שקלים. תיקון זה איפשר לגופים חוץ בנקאיים להוזיל את האשראי החוץ בנקאי, להתחרות בבנקים ולהציע גם משכנתאות. תיקון חוק זה מבוסס על “תיקון חוק נאווי”, ולפניו למעשה גופים חוץ בנקאיים נאלצו להסתמך על ההון העצמי שברשותן או על חסדי אשראי אשר ניתנו להם מהבנקים או מהציבור, מה שאילץ גופים אלו להציע הלוואות בשיעורי ריביות גבוהים ולהיות בלתי תחרותיים.
בנוסף, קרה עוד משהו בשנת 2021. בשנה זו בנק ישראל החיל מספר מגבלות על הבנקים הנוגעות למשכנתאות. מגבלות אלו נועדו לצנן את שוק המשכנתאות, שהגיע ללמעלה מ-11 מיליארדים שקלים, ובנוסף מגבלות אלו נועדו גם לדלל את כמות המשקיעים בשוק הנדל”ן, בניסיון להוריד את מחירי הדיור.
מגבלות בנק ישראל כללו שינוי בגובה המימון שבנקים מורשים להעניק לבעלי נכסים המעוניינים לשעבד אותם, כך שמשקיעים יכולים כיום לקבל רק עד 50% משוויה של הדירה הנרכשת בלבד. כאשר עד להחלת הגבלות אלו, משקיעים יכלו לקבל מהבנקים משכנתא הן עבור הנכס הקיים בבעולתם והן עבור הנכס הנרכש, כך שיכלו להגיע לאחוזי מימון גבוהים מאוד , בין 95% מימון ל100%. כך שהם לא היו צריכים הון עצמי.
כיום, לאחר המגבלות, בנקים יכולים להעניק מימון של עד 75% לרוכשי דירה ראשונה, עד 70% מימון למשפרי דיור ורק עד 50% למשקיעים ולתושבי חוץ .
לאור זאת, גופים חוץ בנקאיים, שעליהם לא חלות הגבלות בנק ישראל, שכן הם כפופים לרשות ההון, הפכו פתרון להשלמה ולהגדלת הון.
פיקוח על שוק המשכנתא חוץ בנקאית
חשוב להבין כי ענף המשכנתאות החוץ בנקאיות אינו פרוץ, יש בישראל רשות המפקחת על שוק המשכנתאות החוץ בנקאיות בפרט ועל פעילותם של גופים פיננסיים חוץ בנקאיים בכלל הרשות לשוק ההון, ביטוח וחיסכון, שבקיצור נקראת גם רשות ההון. רשות עצמאית זו הוקמה בשנת 2016, במסגרת תיקוני חקיקה לחוק הפיקוח על שירותים פיננסיים (התשע”ו), ולמעשה החליפה את אגף שוק ההון, ביטוח וחיסכון שהיה עד אז תחת משרד האוצר וכפוף לממשלה.
תפקידיה של רשות ההון הם מגוונים וחשובים. בין תפקידיה: הגנה על האינטרסטים של צרכני השירותים הפיננסים וכן על האינטרסים של הגופים הפיננסיים, יצירת שקיפות בתחום, הנגשת מידע פיננסי לציבור הרחב, יצירת תחרות בשוק הפיננסי במטרה להוזיל עלויות של מוצרים ושירותים פיננסיים לקהל הרחב וכן פיקוח והנפקת רישיונות לגופים פיננסיים ולנותני שירותים פיננסיים.
כדי להגן על הציבור, רשות ההון מעמידה בפני גופים המעוניינים לקבל רישיון תנאים נוקשים למדי, כך שלא כל גוף יכול לקבל רישיון. הרשות ההון בוחנת את היקף ההון שברשות הגוף הפיננסי, את נזילותו, את התוכנית העסקית שלו ואת מקורות המימון שלו. הרשות מוודאה שאין היסטוריה של הלבנת הון או רקורד של עבירות מס וכי יש בטחונות המבטיחים את היציבות הפיננסית של הגוף החוץ בנקאי. כך שניתן ליטול משכנתא חוץ בנקאית בראש שקט, שכן גופים חוץ בנקאים בישראל נמצאים תחת עינה הפקוחה של רשות ההון.
מה הם התנאים לקבלת משכנתא חוץ בנקאית?
יש כמה וכמה תנאים לקבל משכנתא חוץ בנקאית:
התנאי הראשון והמרכזי לקבלת משכנתא חוץ בנקאית הוא שיש להיות בעל נכס. משכנתא חוץ בנקאית לנכס קיים היא הלוואה מיוחדת, אשר בתמורה לקבלתה משעבדים נכס לטובת הגוף המלווה, כלומר: מתבצע רישום שיעבוד על הנכס. רישום זה מבטיח לגוף המלווה כי במידה והלווה לא יוכל לעמוד בהחזרי המשכנתא, ניתן יהיה לממש ולמכור את הנכס על מנת להחזיר את החוב לגוף המלווה.
במקרה שבו יש משכנתא מהבנק על הנכס (משכנתא מדרגה ראשונה), ומעוניינים במשכנתא חוץ בנקאית בנוסף למשכנתא הבנקאית, הגוף החוץ בנקאי נמצא במעמד של משכנתא מדרגה שניה. פירוש הדבר שאם הלווה לא יעמוד בהחזרי המשכנתא, הנכס ימכר והבנק יקבל עדיפות ראשונה בהחזר החוב, ורק לאחר מכן, בעדיפות שניה, הגוף החוץ בנקאי. מכאן שהגופים החוץ בנקאים נוטלים סיכון גבוה יותר מהבנקים כשהם מעניקים משכנתאות משלימות ללווים. סיכון זה הוא הסיבה שבעטייה הריביות בבנקים נחשבות לנוחות יותר.
תנאי שני לקבלת משכנתא מגוף חוץ בנקאי הוא הוכחת כושר פירעון. על מנת לקבל משכנתא מגופים חוץ בנקאיים (וגם מגופים בנקאיים) יש להוכיח לגוף המלווה כי יש יכולת לעמוד בהחזרי התשלומים ולפרוע את המשכנתא בסופו של דבר. כך למשל, אם מדובר בקבלת משכנתא לצורך רכישת דירה ראשונה, אז חשוב להוכיח לגוף המלווה כי יש ללווים הכנסות קבועות שיכולות לכסות את ההחזרים החודשיים הנדרשים וכי יש גם הכנסות פנויות המאפשרות ללווים לחיות בכבוד לצד החזרי המשכנתא. אם מדובר במשקיעים, אז יש להוכיח כי למשל דמי השכירות יוכלו לכסות את ההחזרים החודשיים או שקיימת הכנסה אחרת שתאפשר לעמוד בהחזרים.
תנאי שלישי לקבלת משכנתא חוץ בנקאית הוא הגיל. מאחר שעד גיל 18 רוב האנשים נמצאים במסגרות חינוכיות ואינם עובדים ומכניסים כסף, יש להיות מעל גיל 18 כדי לקבל משכנתא מגופים חוץ בנקאיים (ומגופים בנקאיים גם כן). בנוסף, ניתן לקבל את המשכנתא לתקופה של עד 30 שנה וזאת בתנאי שגיל הלווים יהיה עד 80 שנה בסיום ההלוואה.
יתרונות משכנתא חוץ בנקאית לנכס קיים
יש כמה יתרונות מרכזיים לנטילת משכנתא חוץ בנקאית לנכס קיים, ביניהם ניתן לציין את הבאים:
- משכנתא חוץ בנקאית משלימה מאפשרת להגדיל את ההון. עד כי במקרים מסוימים לא צריך הון בכלל או זקוקים להון עצמי מועט מאוד. לדוגמה, משקיעי נדל”ן יכולים לקבל משכנתא לדירה שניה או שלישית בשיעור מימון של עד 85% מערך הדירה הנרכשת וכן 85% מימון מערך הדירה שנמצאת בבעלותם, עד כי יצטרכו מעט מאוד הון עצמי, אם בכלל. ואם מדובר ברוכשי דירה ראשונה שיכולים לקבל מימון בשיעור מירבי של 75% מהבנקים למשכנתאות, הרי שעם המשכנתא של WeCheck יצטרכו הון עצמי של 15% בלבד, כי ניתן לקבל עד 85% משווי הנכס.
- אפשרות למשכנתא בדרגה שניה. פרטנו בהרחבה על כך שמשכנתא חוץ בנקאית המשלימה למשכנתא של הבנק מוגדרת משכנתא בדרגה שניה, ויש לזה יתרון. במידה וזקוקים למשכנתא נוספת והבנק מסרב, ניתן לקחת משכנתא מגופים חוץ בנקאיים בדרגה שניה.
- פחות בירוקרטיה. יתרון נוסף למשכנתא מגופים חוץ בנקאיים הוא שיש על פי רוב פחות בירוקרטיה. יש גופים פיננסיים שמציעים משכנתא אונליין בהליך מהיר למדי. זאת בניגוד לתהליך הדי מתיש בבנקים למשכנתאות.
יתרונות משכנתא חוץ בנקאית מבית Wecheck
אנו ב-WeCheck מציעים משכנתא חוץ בנקאית לנכס קיים בתנאים נוחים ועם שפע של יתרונות:
למי? – משכנתא למגוון קהל יעד: משפרי דיור, רוכשי דירה ראשונה, משקיעים, תושבי חוץ ובעלי מספר הלוואות המעוניינים לאחד אותן ולהקטין את החזרים חודשיים (איחוד הלוואות), תושבי חוץ ועוד יכולים לקבל משכנתא ב-WeCheck.
איך? – בהתאמה אישית של סכום המשכנתא: אנו ב-WeCheck מתאימים לכל לקוח ולקוחה את המשכנתא המתאימה ביותר עבורכם. ניתן לקבל משכנתא חוץ בנקאית במגוון סכומים, החל מ-100,000 ש”ח ועד לסכום של 1,500,000 ש”ח.
עד מתי? – בפריסת החזרים נוחה: ניתן לפרוס את החזרי המשכנתא לתקופה של עד 30 שנים. כאשר קיימת אפשרות לקבלת תקופת גרייס של עד 5 שנים.
איך? – ללא עמלות פרעון מוקדם: ניתן לפרוע את המשכנתא באופן מלא או חלקי, לאחר שנתיים, ללא קנסות וללא עמלות פרעון מוקדם.
ממי? – מגוף שקוף, אמין ואיתן: WeCheck פועלת בשיתוף עם חברת ישראכרט ויד שתיים, מאחורינו גב פיננסי איתן, אנו פועלים בשקיפות מלאה וברישיון רשות ההון.
כיצד? – בהליך אישור מזורז: תהליך קבלת משכנתא חוץ בנקאית ב-WeCheck הוא דיגיטלי, מהיר ואינו כרוך בבירוקרטיה מסובכת.
משכנתא משלימה מבית WeCheck
משכנתא משלימה זוהי למעשה משכנתא המשלימה את המשכנתא שניטלת מהבנק והיא מאפשרת למי שאין לו הון עצמי גבוה להגדיל את ההון או למי שלא רוצה להתפשר על איכות או גודל של נכס.
משכנתא חוץ בנקאית משלימה מאפשרת להגיע לשיעור מימון של עד 85% משוויו של הנכס, כך שההון העצמי הדרוש יורד ל15% בלבד.
רוצים לקבל הצעה תוך כמה דקות למשכנתא משלימה?
הקליקו
משכנתא בתשלום חודשי מופחת של WeCheck
אם ההחזרים החודשיים של משכנתא או הלוואות מכבידים עליכם וחונקים אתכם, משכנתא בתשלום חודשי מופחת יכולה להיות הפתרון המיטבי עבורכם. המסלול המופחת נועד לשפר את תזרים המזומנים החודשי, להגדיל את ההכנסה הפנויה ולאפשר התמודדות טובה יותר עם ההוצאות המשפחתיות.
במסלול זה ההחזר החודשי מופחת למשך השנתיים הראשונות, כך שניתן להוריד את הנטל הכלכלי החודשי בעד שני שלישים. לדוגמה, אם סך ההחזר החודשי עומד על 6,000 ש”ח, ניתן להפחיתו ל-2,000 ש”ח.
רוצים לקבל הצעה תוך כמה דקות למשכנתא בתשלום חודשי מופחת?
הקליקו
תהליך קבלת משכנתא חוץ בנקאית ב-Wecheck
על מנת לקבל משכנתא חוץ בנקאית אצלנו ב-WeCheck יש לעשות את הצעדים הבאים:
שלב ראשון: בוחרים את סוג המשכנתא המתאימה ביותר עבורכם.
שלב שני: ממלאים שאלון קצרצר.
שלב שלישי: מקבלים אישור ראשוני בהודעת SMS.
במידה ואתם זקוקים למענה אנושי, ניתן לפנות אלינו בכל עת דרך הטלפון, המייל וב-WhatsApp. כמו כן, לאחר הגשת הבקשה למשכנתא יוצמד לכם מנהל תיקים אישי שיעמוד לשירותכם וילווה אתכם לאורך כל הדרך.
*אישור ההלוואה ותנאי העמדתה הינם בהתאם לתנאי ולמדיניות החברה ובכפוף לשיקול דעתה הבלעדי.
אי עמידה בפירעון ההלוואה או בהחזר האשראי עלולה לגרור חיוב בריבית פיגורים והליכי הוצאה לפועל.
