הצורך בתיקון ליקויים יכול לערער גם את מערכת היחסים האמיצה ביותר בין דיירים לבין בעלי דירות. כאשר יש מנעד רחב מאוד של מחלוקות נפוצות הנוגעות לתיקון ליקויים בדירה שכורה – מהשאלה הטריוויאלית האם מדובר בכלל בליקוי דרך מחלוקות רווחות יותר כמו מי נושא באחריות התיקון, מהי דרך הפעולה המתאימה לתיקון, עיתוי ולוחות זמני התיקון, עלות התיקון ועד מחלוקות קיצוניות ובלתי ניתנות לגישור המגיעות לבית המשפט.
אתגרים הנוגעים לתיקון ליקויים בדירה שכורה
לעיתים גם אם מכירים היטב את החוקים בנושא, את הזכויות והחובות וגם אם חוזה השכירות מסדיר במידה רבה את נושא התיקונים, תיקון ליקויים בדירה שכורה הוא נושא מורכב. הרי כבר הגדרת המונח “ליקוי”, היא סובייקטיבית ופתוחה לפרשנות. כך למשל, בעוד שדייר יכול לראות בשריטה בקיר ליקוי בעל הדירה יכול לראות בה בלאי טבעי.
אחד מהאתגרים העיקריים בדירות שכורות הוא קביעת האחריות. בדרך כלל בעלי הדירות אחראים לכך שהדירה תהיה ראויה למגורים ובטוחה והם גם אחראיים על טיפול בבעיות משמעותיות. מנגד, הדיירים אחראים לתיקונים קלים ותחזוקה הולמת של הדירה, אלא אם כן נקבע אחרת בחוזה.
תיקון ליקויים שבאחריות הדיירים
על פי התיקון המועדכן לחוק השכירות והשאילה, תשל”א-1971, סעיף 25ח. (א) (1) – “השוכר אחראי על כל ליקוי בדירה המושכרת, לרבות פגם שנגרם עקב שימוש בלתי סביר בדירה המושכרת”.
כלומר חלה חובה על הדיירים לתקן ליקויים קלי ערך, ליקויים אשר נגרמו עקב שימוש שאינו סביר בדירה או ליקוי הנגרם עקב רשלנות מצידם של הדיירים.
לדוגמה: אם נוצרה סתימה בביוב עקב אי-סינון והצטברות של שיער או בשל זריקת תחבושות היגיניות ומגבונים לחים לשירותים, באחריות הדיירים לתקן את הליקוי. הדיירים אחראים גם על החלפת נורות שרופות, ואם הדיירים פגעו ברשלנות במערכת החשמל של הדירה, הם אחראים לתקנה.
תיקון ליקויים אשר באחריות בעלי הדירות
על פי התיקון המועדכן לחוק השכירות והשאילה, תשל”א-1971, סעיף 25ח. (ב) “המשכיר יתקן על חשבונו כל ליקוי או פגם אחר בדירה המושכרת שאינו כאמור בסעיף קטן (א) ואינו קל ערך”.
כלומר, חלה חובה על בעל הדירה לתקן כל ליקוי ופגם שאינו באחריות הדיירים וכן כל פגם משמעותי.
לדוגמה: אם יש בעיות במערכת הביוב, המים או במערכת החשמל, אם יש בעיה משמעותית בדלתות, בקירות או בחלונות שאינה נגרמה בשל רשלנות הדיירים, אזי באחריותו של בעל הדירה לתקנם.
בעלי דירות אחראים אם כן לטפל בבעיות משמעותיות כמו ליקויים מבניים, בעיות אינסטלציה ופגעי חשמל, והדיירים אחראים לתיקוני תחזוקה קלים ולתיקון נזקים שהם חוללו. אלא אם כן נקבע והוסכם אחרת בחוזה. נשמע פשוט, לא כן?
ובכן לא תמיד, המציאות כמו המציאות יכולה להיות מורכבת. מחלוקות יכולות להתעורר בעיקר כאשר נכנסים לתחום האפור, כשמנסים למשל להבחין בין תיקונים “קלים” לבין תיקונים “משמעותיים”. כך לדוגמה, ברז דולף עשוי להחשב לבעיה קלה, אך אם הוא מוביל לנזקי מים ועובש – הוא הופך לבעיה משמעותית, ואם התקשרות בין בעל הדירה לדיירים לא טובה והסכם השכירות עמום ואינו חד משמעי, אז הבעיה יכולה לצאת מפרופורציה, להוביל להאשמות הדדיות ולבריחה מאחריות. במקרים קיצוניים מחלוקות אלו יכולות להתגלגל למפתנו של בית המשפט, ויעבור זמן רב עד שהסוגיה הזו תפתר. בזמן הזה הנזק בדירה יכול להתעצם, הדיירים יכולים לעזוב את הדירה או לסרב לשלם דמי שכירות, ובעל הדירה מצידו יכול להשאר ללא הכנסה מדמי שכירות, ללא דיירים או דיירים שמסרבים להתפנות ועם ליקויים משמעותיים הפוגעים בערך הנכס.
שירות כמו דאבל צ’ק יכול להקטין במידה רבה את הסיכוי שבעלי דירות יקלעו למצב ביש שכזה. שירות דאבל צ’ק מבית WeCheck הוא חינמי ומהפכני והוא מאפשר לבצע בדיקת רקע מקיפה לדיירים, רגע לפני שחותמים איתם על הסכם השכירות. בדיקה זו נערכת בהסכמת כל הצדדים, הן הדיירים והן בעל הדירה, ובמסגרתה עונים הדיירים הפוטנציאלים על שאלון קצר – אונליין. בנוסף, אנו ב-WeCheck עורכים בדיקה המקיפה את הההיסטוריה התעסוקתית והפיננסית של הדיירים, וטכנולוגיה מתקדמת משקללת את רמת הסיכון שבהשכרת הדירה לדיירים. בסיום התהליך נשלח דוח מפורט לטלפון הנייד של כל הצדדים.
הקליקו לביצוע דאבל צ׳ק – לדיירים
עיתוי תיקון ליקויים בדירה מושכרת
זמן הוא מהותי בכל הנוגע לתיקון ליקויים, שכן הם עלולים להדרדר במהירות ולהוות סכנה בטיחותית או בריאותית.
כך לדוגמה: רטיבות בקיר שאינה מטופלת בהקדם עלולה להפוך בתוך זמן קצר למפגע בריאותי המסכן את הדיירים. נזילה מוזנחת יכולה לגרום להתפתחות של עובש שבתורו יכול לגרום לזיהום חיידקי.
בדיוק בשל כך החוק מנסה להסדיר גם את עניין הזמנים ועיתוי התיקונים. על פי חוק השכירות והשאילה, תשל”א-1971, סעיף 25ח. (ב) -“המשכיר יתקן על חשבונו כל ליקוי או פגם אחר בדירה המושכרת שאינו כאמור בסעיף קטן (א) ואינו קל ערך, בתוך זמן סביר ולא יאוחר מ-30 ימים מיום שקיבל דרישה לכך מאת השוכר, ואם היה פגם שתיקונו דחוף – יתקן המשכיר את הפגם בתוך זמן סביר ולא יאוחר משלושה ימים מיום שקיבל דרישה כאמור; לעניין זה, “פגם שתיקונו דחוף” – פגם שאינו מאפשר מגורים בדירה באופן סביר”.
כלומר: חלה חובה על בעל הדירה לתקן ליקויים בדירה מושכרת בתוך 30 יום מהודעת הדיירים על הליקוי, ובתוך 3 ימים כאשר מדובר בליקוי דחוף שהופך את הדירה לבלתי ראויה למגורים.
כמו כן, חלה חובה על הדיירים לאפשר לבעל הדירה לבדוק את הדירה, להכנס אליה כדי לבצע תיקונים, במידה שבעל הדירה הודיע לדיירים על כוונתו להגיע מראש זמן סביר.
מה עושים אם בעל הדירה מסרב לתקן את הליקוי?
במקרים בהם הדיירים הודיעו לבעל הדירה על הליקויים, נתנו לו זמן סביר לתקנם והוא מסרב לתקן, החוק מאפשר לדיירים לפעול כך:
- לתקן את הליקוי ולדרוש מבעל הדירה החזר הוצאות ולהודיע על כך לבעל הדירה.
- לקזז את עלויות תיקון הליקוי משכר הדירה כל עוד לא תוקן הליקוי ולהודיע על כך לבעל הדירה.
- אם תיקון הליקוי דחוף אין חובה להודיע על התיקון לבעל הדירה.
ליקויים בדירה מושכרת שאין לדיירים עילה לדרוש את תיקונם
על פי החוק השכירות והשאילה, תשל”א-1971, סעיף 10 יש כמה נסיבות שבהן דיירים לא יכולים לדרוש מבעל הדירה לתקן ליקויים, לדרוש החזר הוצאות או לדרוש פיצויים במסגרת תביעה, אלא אם כן כמובן הוסכם בחוזה אחרת.
- אם זהו ליקוי אשר בעל הדירה לא היה מודע אליו בעת החתימה על ההסכם וגם לא יכל היה לדעת על ליקוי זה.
- אם זהו ליקוי שבעל הדירה לא ראה מראש.
- אם זהו ליקוי שבעל הדירה לא יכל למנוע ותיקון הליקוי לא היה אפשרי באותן הנסיבות.
עם זאת, ישנם מקרים שבהם בעל הדירה חותם על סעיף הוראה מיטיבה בחוזה, ולוקח אחריות על תיקון ליקויים שהחוק אינו מחייב אותו לתקן, ובדיעבד הוא עשוי להתחרט. לכן חשוב כל כך לחתום על חוזה שכירות מסודר ולקרוא היטב את סעיפי ההסכם.
ומה קורה במקרה של דירה שאינה ראויה למגורים?
על פי סעיף 25 לחוק, בעלי דירות בישראל מחויבים למסור לדיירים דירות הראויות למגורים, אחרת יחשבו מפירי חוזה. החוק אף מגדיל לעשות ומגדיר מהי דירה ראויה למגורים. דירה הנחשבת לראויה למגורים היא דירה שבה יש דלתות, חלונות ופתחי אוורור, יש מערכות מים, חשמל וניקוז תקינות, הדירה בטוחה למגורים ואינה מהווה סכנה לבריאות.
מסירת דירה שאינו ראויה למגורים מהווה כאמור הפרה של החוזה והדיירים שנמסרה להם דירה לא ראויה יכולים לבטל את החוזה, בין אם בעל הדירה ידע על מצב הדירה הרעוע ובין אם לאו.
תביעה משפטית בשל ליקויים בדירה מושכרת
דיירים הדורשים את שכר הדירה ששילמו מבעלי דירות שמסרו להם דירה לא ראויה למגורים, מחלוקות עם דיירים שלא תיקנו נזקים שחוללו לדירה או בעלי דירות שלא מחזירים לדיירים הוצאות תיקון ליקויים שבאחריותם – אלו הם רק חלק מהתרחישים שיכולים להתגלגל לפיתחם של בתי המשפט ולהכרעתם. כאשר ברוב המקרים הדין יהיה לטובת הדיירים, מאחר שהחוקים בישראל נוטים לטובת הדיירים, הנחשבים לצד המוחלש.
אבל גם במקרים שבהם פסק הדין הוא לטובת בעלי הדירות, התהליך המשפטי הוא מורכב, ארוך, כרוך בעלויות רבות, בעוגמת נפש, ובמהלכו ההכנסה מדמי השכירות יכולה להקטע באחת – אם בשל סירוב הדיירים לשלם דמי שכירות או אם בשל דיירים שהחליטו להתפנות מהדירה בחטף לפני תום החוזה.
כדי שזרם דמי השכירות לא יקטע ותוכלו להמשיך להחזיר את תשלומי המשכנתא באופן סדיר ולישון בשקט, כדאי להתחבר לשירות שלנו ב-WeCheck – צ’ק בטוח.
צ’ק בטוח – ערבות לשכירות מבית Wecheck
שירות צ’ק בטוח מעניק ערבות לשכירות לבעלי דירות ומבטיח שהתשואה והתזרים שלכם מדמי השכירות לא יפגעו. עם שירות צ’ק בטוח תקבלו את דמי השכירות המגיעים לכם על פי החוזה בתוך 14 יום, ישירות לחשבון הבנק שלכם, גם אם הדיירים עזבו את הדירה וגם אם הדיירים מעכבים תשלומים ומסרבים להעביר אליכם את שכר הדירה בשל מחלוקות על אחריות תיקון ליקויים בדירה מושכרת.
בנוסף לערבות לשכירות שירות צ’ק בטוח כולל גם מעטפת של שירותים חיוניים נוספים לבעלי דירות להשכרה, ובכללם: סיוע משפטי וליווי של עורכי דין מקצועיים, סיוע בפינוי דיירים ועזרה באיתור דיירים חלופיים.
