משכנתא לבנייה עצמית

תחשבו על זה, כאשר רוצים לקבל משכנתא על נכס שכבר קיים, המצב הרבה יותר פשוט עבור כל הצדדים. מוכר הנכס נוקב במחיר, הבנק שולח שמאי מקרקעין להעריך את שוויו של הנכס, ובהתאם לכושר ההחזר, בהתאם להערכת השמאי ולהון העצמי שיש ללווים הבנק מעמיד משכנתא. במצב כזה הנכס בנוי ועומד – יש תקרה, דלתות, יש נסח טאבו, יש קירות, ריצפה, אפשר לראות ולמשש את הבית. לעומת זאת, כאשר רוצים משכנתא לבניה עצמית, המחיר הסופי של הבניה אינו ידוע ויש הרבה מאוד חוסר ודאות, שכן הבנייה טרם החלה והמגרש כאמור – ריק.

מהי משכנתא לבניה עצמית?

שלא כמו במשכנתא רגילה, כאשר מדובר על בניה עצמית נהוג לחלק את התהליך ל-2 – מימון רכישת הקרקע/המגרש ומימון הבנייה.

בבנייה פרטית תחילה רוכשים את המגרש עליו עתיד להיבנות מבנה הבית. במקרים רבים נדרש סיוע במימון לרכישת אותו מגרש ופונים לבנקים למשכנתאות כדי לקבל את המימון.

מאוחר יותר, עם התחלת הבניה פונים לבנקים למשכנתאות על מנת לקבל סיוע במימון בניית מבנה הבית.

כפי שנראה, הבנק מצידו אינו מעביר את כל כספי המשכנתא בבת אחת, אלא במספר פעימות, בהתאם להתקדמות הבניה. למעשה הבנקים למשכנתאות מתנים את העברת כספי המשכנתא בהמצאת חוות דעת של שמאי מקרקעין או לאישור של מהנדס המאשר את התקדמות הבניה.

חשוב לציין כי אנו ב–WeCheck לא מספקים משכנתא לבניה עצמית רגילה כמו הבנקים למשכנתאות. אנחנו כן מספקים משכנתא משלימה לבניה עצמית, אך ורק לבעלי נכסים קיימים המעוניינים לקבל מימון נוסף לבנייה העצמית, בתמורה לשעבוד נכס נוסף שכבר נמצא בבעלותם.

משכנתא משלימה מבית WeCheck, הקליקו:

קבלו הצעה למשכנתא

מהם ההבדלים בין משכנתא רגילה לבין משכנתא לבנייה עצמית?

אחוזי מימון משכנתא לבניה עצמית

בכל מה שנוגע לאחוזי מימון של משכנתא לבנייה עצמית, המצב מעט מורכב. בפועל בנקים למשכנתאות, הכפופים להוראות בנק ישראל, יכולים לספק מימון לבנייה עצמית באותו שיעור שנקבע לנכסים עומדים וקיימים, כדלקמן:

• לרוכשי דירה ראשונה ויחידה בנקאים למשכנתאות יכולים לספק עד 75% מימון מעלות הבניה העצמית.
• למשפרי דיור בנקאים למשכנתאות יכולים לספק עד 70% מימון מעלות הבניה.
• ולמשקיעים הבנקאים למשכנתאות יכולים לספק עד 50% מימון מעלות הבניה. משקיעים הזכאים לשיעור מימון נמוך מהבנקים למשכנתאות ביחס לקהלים אחרים יכולים אפוא לפנות אלינו ל-WeCheck, להעמיד כבטוחה נכס שכבר נמצא בבעלותם ובעזרת המשכנתא המשלימה שלנו להגדיל את שיעור המימון לבניה עצמית באופן משמעותי.

אולם הלכה למעשה הבנקים לא מספקים את שיעורי המימון המירביים לנוטלי משכנתאות לבנייה עצמית. הסיבה לכך היא שהבנקים יודעים שלתהליך של בניה עצמית יודעים איך נכנסים אך לא יודעים איך יוצאים. במקרים רבים יש חריגות משמעותיות מהתקציב הראשוני, והבנקים שומרים לעצמם מעין מרחב ביטחון לתמרן בו. הרי לאדם הפשוט, זה שלא עוסק בבניה למחייתו, אין ידע קודם על מחירי ברזל, ריצוף, בניית יסודות וכו’, הבנק יודע זאת ומניח מראש שלאור חוסר הידע – צפויה להיות חריגה מהתקציב.

לכן בפועל בנקים למשכנתאות מספקים עד 70% מימון עבור המגרש/הקרקע, ועד 60% מערך בניית הבית כפי שנקבע בתחילת הדרך ולא בתום הבניה.

לאן עוברים כספי המשכנתא לבנייה עצמית מהבנק?

בניגוד למשכנתא רגילה שבה כספי המשכנתא עוברים למוכרי הנכס, במשכנתא לבניה עצמית הכספים עוברים במספר פעימות – ישירות אל חשבון הבנק של הלווים. כך שהלווים משלמים בעצמם לקבלנים, לבעלי המקצוע ולספקים.

עלויות נלוות למשכנתא לבניה עצמית

בבניית בית פרטי באופן עצמאי יש לקחת בחשבון כמה עלויות נלוות שאינן כלולות במשכנתא רגילה, ביניהן:

דרישות בירוקרטיות:

הבדיקות שהבנקים למשכנתאות מבצעים לפני מתן משכנתא לבנייה עצמית והאסמכתאות שהם מבקשים הם בין היתר:

כושר ההחזר של נוטלי המשכנתא, ההיסטוריה הפיננסית שלהם, בדיקת שמאי מקרעין מטעם הבנק בנוגע לבעלות הקרקע, בנוגע לרישום הקרקע במנהל מקרקעי ישראל ובנוגע לרישום הקרקע בטאבו. הערכת עלויות הבניה העצמית בהתאם להצעות מחיר שניתנו על ידי קבלנים, היתכנות בניה, תוכנית בניה, היתרי בניה, דמי פיתוח, תשלום אגרות, עלויות חיבור לתשתיות, עלותה של הקרקע ועלות פיתוח הקרקע.

תיעוד נדרש למשכנתא לבנייה עצמית

על מנת לקבל משכנתא לבניה עצמית יש להציג לבנק למשכנתאות את התיעוד הבא: תוכניות בניה, שרטוטי בניה, היתרי בניה, אישור תקנות הבניה, תכנון תקציב, הערכות שמאי מקרקעין ומפרטים טכניים.

שלבי העברת כספי המשכנתא לבנייה עצמית

בעת קבלת משכנתא מהבנקים למשכנתאות לצורך בניה עצמית, הכסף כאמור, עובר לחשבון הבנק של נוטלי המשכנתה (לא למוכר או לקבלן), מכיוון שהלווים הם אלו שאחראים להעביר את התשלומים לקבלני הביצוע ולספקים.

את הכספי המשכנתא מקבלים הלווים בכמה פעימות, לרוב ב-5 פעימות, בהתאם לקצב התקדמותה של הבניה העצמית, באופן הזה:

• פעימה 1 לשלב היסודות
• פעימה 2 לשלב השלד
• פעימה 3 לשלב הריצוף והטיח
• פעימה 4 לשלב גימור פנים
• פעימה 5 ואחרונה לשלב טופס 4 ואכלוס

חשיבות תכנון התקציב

לא ניתן להפריז בחשיבות של התכנון המקדים של התקציב בבניית בית באופן פרטי, קל וחומר כאשר זקוקים לקבלת משכנתא. את תכנון התקציב יש להגיש לבנק בעת קבלת אישור עקרוני, אבל חשוב גם לבוני הבית הפרטי לערוך תכנון מקדים לתקציב כדי להבין ולתכנן נכון את תהליך הבניה ותהליך המשכנתא. עם תכנון תקציב ניתן להבין פחות או יותר מה תיהיה העלות הכוללת של פרויקט הבניה, ניתן לעקוב אחר התהליך עצמו וגם התכנון ישמש כבסיס למשא ומתן עם בעלי מקצוע, קבלנים וספקים.

יש לבצע מחקר מקיף ומעמיק של כל הבירוקרטיות, בעלי המקצוע, הקבלנים והעלויות החל משלב קניית המגרש דרך המיסים, האגרות, עלויות תכנון ועד לעלויות המשתנות של בניית הבית.

חשוב להבין כי יש עלויות קבועות כמו אגרות ומיסים אך יש עלויות משתנות כמו חומרי גלם, עלויות קבלנים, עלויות עבודה – שעלולות להשתנות עם הזמן.

אתגרים וסיכונים בבניה עצמית

למרות שהתוצאה היא יכולה להיות חלומית ונהדרת – בית פרטי המעוצב על פי העדפתינו וטעמנו, יש לא מעט אתגרים וסיכונים בבנייה פרטית:

• חריגה מהתקציב היא אחת הבעיות הרווחות ביותר בבנייה עצמית
• הערכות שמאי מקרקעין נמוכות, המקטינות את סכומי המשכנתא שניתן להשיג
• פיגורים בלוחות הזמנים שיכולים להוביל לדחיה של סיום הבניה ולעלייה בהוצאות
• בעיות בהשגת עובדים בשל סגרים, מלחמות וכו’
• שינויים רגולטורים יכולים לעכב השלמת בניה פרטית

טיפים לניהול מוצלח של משכנתא לבנייה עצמית

• מומלץ לקבל מהבנקים למשכנתאות אישור עקרוני מוקדם ככל האפשר, לפני שמתחילים בתהליך.
• כדאי לשמור בצד קרן חירום למקרה שההוצאות יעלו באופן משמעותי על התכנון הראשוני. כדאי לקחת מקדם ביטחון ולגדר סיכונים ולהוסיף בסביבות 20% לעלויות בלתי צפויות.
• מומלץ לעקוב אחר התקדמות הבניה והעלויות, כדי לדעת בכל רגע היכן עומדים פיננסית וביצועית. יש תוכנות לניהול פרויקטים, ניתן להעזר בהן.
• כדאי להתייעץ עם יועץ משכנתאות לתכנון נכון של המשכנתאות וקבלת תנאים אופטימליים.
• אפשר למחזר משכנתא לבנייה עצמית. לכן, כדאי לבחון מדי תקופה האם כדאי למחזר או לא.
• ניתן לקחת משכנתאות לבניה עצמית ביותר מגוף פיננסי אחד. אפשר למשל, לקבל מבנק אחד משכנתא למימון רכישת המגרש והבניה ולקחת משכנתא משלימה מחברה חוץ בנקאית כמונו ב-Wecheck להשלמת ההון כנגד נכס קיים בנוסף לנכס הנבנה.

לחצו לקבלת הצעה 

שאלות ותשובות בנושא משכנתא לבניה עצמית

1. שאלה: מה שיעור המימון לבניה עצמית שניתן לקבל מהבנקים למשכנתאות?

תשובה: עד 70% מימון עבור המגרש/הקרקע, ועד 60% מערך בניית הבית כפי שנקבע בתחילת הדרך ולא בתום הבניה.

2. שאלה: למי הבנק מעביר את כספי המשכנתא?

תשובה: ישירות לחשבון הבנק של נוטלי המשכנתא, כדי שישלמו לקבלנים ולבעלי המקצוע.

3. שאלה: כיצד הבנק מעביר את כספי המשכנתא לבניה עצמית?

תשובה: ב-5 פעימות בדרך כלל, לפי התקדמות הבניה. לשלב היסודות, לשלב השלד, לשלב הריצוף והטיח, לשלב הגימור ולשלב טופס 4 ואכלוס.

4. שאלה: האם ניתן לעמוד בתכנון התקציב?

תשובה: יש כזו אפשרות, יחד עם זאת היא די נדירה, רוב הבונים הפרטיים העצמיים חורגים. לכן כדאי להוסיף לתכנון התקציב עוד כ-20%, כמקדם ביטחון.

5. שאלה: מהן העלויות שיש לקחת בחשבון בעת בנייה עצמית?

תשובה: אדירכל, מהנדס, חשמל, מים, מודד, ביטוח בניה, יועץ אינסטלציה, איטום, טייח, ריצוף, חיפוי, חפירה, שלד, צבע, גדרות, ממ”ד, דלתות, חלונות ועוד.