משפחות גדלות עם הולדת ילדים חדשים, ילדים גדלים ועוזבים את הקן, ובית, גם אם הוא מהמושקעים והיקרים ביותר, עשוי לדרוש התחדשות כדי לעלות בקנה אחד עם הצרכים ועם ההעדפות האסתטיות המשתנות. וכאן בדיוק נכנסת לתמונה משכנתא. כן, אותה הלוואה נוחה מבחינת החזר, ריבית ופריסת תשלום שרבים נוטלים כדי לרכוש בית, ניתנת גם לצורך שיפור ושדרוג הבית. השיפוץ הוא למעשה גם השקעה וגם השבחת הנכס . השקעה בשיפור איכות החיים ובהגדלת ערך הנכס, וניתן להיעזר בגופים פיננסים שונים כדי להגשים את חלום השיפוץ כשאין הון זמין לשיפוץ או כאשר יש הון מסוים אך אינו בו די וגם במקרים שמעדיפים לשמור על נזילות ולא להשתמש בהון הקיים.
אז מהי בעצם משכנתא לשיפוץ?
זוהי כאמור משכנתא הניתנת על ידי גופים חוץ בנקאיים כמונו ב-WeCheck וכן על ידי גופים בנקאיים בתמורה לשעבוד של נכס. כאשר ניתן לקבלה בין אם הנכס עדיין ממושכן ובין אם לאו. כלומר, גם אם משלמים עדיין משכנתא על הנכס שבו גרים ניתן לקבל הלוואה לצורך שיפוצו. אם על ידי הגדלת משכנתא קיימת או אם על ידי נטילת משכנתא נוספת (משכנתא מדרגה שניה).
שימו לב! במשכנתא לשיפוץ אנו משביחים את הנכס ולכן התנאים במשכנתא זו יהיו טובים יותר מאשר משכנתא לכל מטרה כנגד שיעבוד נכס קיים.
משכנתא לשיפוץ ניתן לקבל למגוון מטרות:
- רענון ושדרוג חדרי הבית: מטבח, חדרי שינה, סלון, חדרי אמבטיה וכו’.
- הנגשת הבית למבוגרים או נכים.
- שדרוג תשתיות: חשמל, ביוב, מים, גז ועוד.
- שיפור יסודות הבית.
- השבחת נכס לפני מכירה.
- השבחת נכס לפני השכרה.
- הרחבת הנכס – הוספת חדר עקב הולדת ילד חדש למשל.
- סגירת אזורים – סגירת מרפסת או סגירת פרגולה, לדוגמה.
- קניית ריהוט חדש.
להגשת בקשה למשכנתא
קבלו הצעה למשכנתא
תנאים לקבלת משכנתא לשיפוץ
יש כמה תנאים שצריך לעמוד בהם על מנת לקבל משכנתא לצורך שיפוצים, ביניהם:
- להיות בעלי לפחות נכס אחד בבעלותכם ויש להוכיח שהנכס רשום על שמכם.
- צריך להיות במצב פיננסי טוב, עם הכנסה יציבה ובעלי דירוג אשראי אישי טוב.
- הצעת מחיר סופית לשיפוץ – ניתן לגשת לקבלת המשכנתא רק לאחר שיודעים את עלות השיפוץ הסופית.
- הערכת שמאי – אם לוקחים משכנתא מהבנק יש לקבל הערכת שמאי מרשימת השמאים של הבנק, אם נוטלים משכנתא מ-WeCheck יש לבחור שמאי מרשימת השמאים של החברה (אלא אם כן יש הערכת שמאי העובד עם הבנקים מהשנה האחרונה וניתן להפנותה אלינו).
- כושר החזר – יש להוכיח לגוף המלווה כושר החזר. הבנקים דורשים שהחזרי תשלומי המשכנתא יהיו כשליש מהכנסה , אנו ב-WeCheck מבקשים שהחזרי המשכנתא יהיו עד 45% מההכנסה.
מה אחוזי המימון שניתן לקבל במסגרת משכנתא לשיפוץ?
מהבנקים:
- במידה שאין משכנתא על הנכס ניתן לקבל מהבנקים עד 70% מימון ובמקרים חריגים ניתן להגיע עד 75% מימון מערך הנכס שבבעלותכם.
- במקרה שיש משכנתא על הנכס ניתן להגדיל את המשכנתא לעד 75% מערך הנכס.
- אם מדובר בשיפוץ דירה שניה/להשקעה ניתן לקבל בבנקים עד 50% מערך הנכס בלבד.
מחברות חוץ בנקאיות כמו WeCheck:
- בין אם יש משכנתא קיימת על הנכס ובין אם לאו ובין אם מדובר בדירה יחידה או דירה נוספת, ניתן להשלים בעזרת WeCheck לעד 85% מימון מערך הנכס, בנוסף למשכנתא מהבנק.
תהליך קבלת משכנתא לשיפוץ צעד אחרי צעד
תהליך נטילת משכנתא לשיפוץ דומה במידה רבה לתהליך של נטילת משכנתא לצרכים אחרים כמו: רכישת דירה או איחוד הלוואות, עם זאת יש כמה הבדלים קטנים.
#1: תחילה יש לתכנן את תקציב השיפוץ בצורה כמה שיותר מדויקת. כפי שציינו מקודם, כאשר מבקשים משכנתא מהבנק נדרשים להגיע לבנק עם הצעת מחיר סופית לשיפוץ. נכון, בשיפוצים ייתכנו סטיות מהתקציב, אך רצוי להוציא כספים בהתאם לתכנון התקציב הסופי.
#2: הוצאת אישור עקרוני. לאחר שיש את תכנון התקציב הסופי, אפשר להתקדם הלאה ולהוציא אישור עקרוני. ב-WeCheck, יש לענות על שאלון דיגיטלי קצר ולהמתין לקבלת אישור, המגיע בתוך זמן קצר.
#3: לאחר השגת האישור העקרוני, מגיעה העת לתכנן את תמהיל המשכנתא בהתאם למסלולי ההלוואה הקיימים.
#4: בשלב זה יש לקבל הערכת שמאי. השמאי מעריך את עלות השיפוץ וגם מספק הערכת שווי לבית לאחר השיפוץ וההשבחה. אם נוטלים משכנתא מהבנק יש להתקשר עם שמאי מהרשימה שמציע הבנק. אם נוטלים משכנתא מ-WeCheck ויש הערכת שמאי מהבנק מהשנה האחרונה וניתן להעבירה אלינו, אז אין צורך בשמאות נוספת. אך אם אין הערכת שמאי מהשנה האחרונה, יש לקבל הערכה מאחד מהשמאים שברשימה שלנו.
#5: בשלב זה יש לרשום את המשכנתא בהתאם לרישומי הנכס. אם נוטלים משכנתא בבנק על הלווים לבצע את תהליך הרישום בעצמם או לשכור את שירותיה של חברה / עו”ד המתמחים בכך, אך אם נוטלים משכנתא מ-WeCheck שירות שיעבוד הנכס מתבצע באמצעות אנשי מקצוע מטעם החברה ללא עלות נוספת.
#6: לבסוף, יש לרכוש ביטוח משכנתא, המורכב מ-2 רכיבים: ביטוח למבנה המכסה במידה שיקרה נזק למבנה וביטוח חיים, שיכסה במקרה שאחד מהלווים לא עלינו נפטר ומתקשים לעמוד בהחזרי המשכנתא.
חרגתם מהתקציב? זה מה שניתן לעשות
זה ידוע שכאשר מבצעים שיפוצים יודעים איך נכנסים לתהליך אבל אף פעם לא ניתן לנבא איך זה יגמר ובכמה. האם התקציב יספיק? האם יהיו בלת”מים? האם מחירי העבודה או עלות חומרי הגלם יעלו פתאום?. אלו שאלו המעסיקות כמעט כל מי שעתיד לעשות שיפוץ. אין זה נדיר שאנשים שמתחילים שיפוץ עם הצעת מחיר מסוימת שעל פיה ביקשו את המימון נדרשים לגייס כספים נוספים כדי להשלים את תהליך השיפוץ. בדיוק מסיבה זו, מומלץ אגב ליטול משכנתא הגבוהה בעד 20% מהתקציב הסופי, כדי שיהיה מקדם הגנה.
כדאי עד כמה שניתן להיצמד לתקציב שהוגדר מראש. אולי אפשר לוותר על דבר או שניים בתהליך השיפוץ כדי לא לחרוג. אך אם לא ניתן לוותר וחייבים לחרוג מהתקציב הראשוני אפשר לגשת לגוף פיננסי בנקאי או חוץ בנקאי בהתאם לנתונים ולהגדיל את המשכנתא.
היתרונות והחסרונות הטמונים בנטילת משכנתא לשיפוץ
יתרונות כלליים:
- פריסת החזרים נוחה – את החזרי תשלומי המשכנתא ניתן לפרוס לתקופה ארוכה מאוד שיכולה להגיע ל-30 שנים, גם בגופים בנקאיים וגם בגופים חוץ בנקאיים, כך שההחזרים לא יוצרים נטל על משק הבית.
- סכומי הלוואה גבוהים – משכנתא לשיפוץ מאפשרת לקבל סכומי הלוואה גבוהים של מאות אלפי שקלים ואף מעל מיליון ₪ וזאת לעומת הלוואות צרכנות רבות אחרות אשר בהן ניתן לקבל סכומים נמוכים יחסית של עשרות אלפי שקלים בלבד ולתקופה קצרה כאמור.
- ריביות נוחות – הריביות הנלוות למשכנתאות נחשבות לנוחות הרבה יותר מהריביות הנלוות להלוואות.
יתרונות ייחודיים ב-WeCheck:
- ניתן לקבל עד 85% מימון לשיפוץ לעומת עד 70% מימון לשיפוץ בבנקים .
- ניתן לקבל גרייס של עד 5 שנים.
- אפשר ליטול משכנתא במסלול החזר חודשי מופחת למשך שנתיים.
- ניתן לקבל את כל סכום השיפוץ בפעימה אחת לעומת הבנקים שבהם הכסף משוחרר בפעימות בהתאם להתקדמות השיפוץ ובכפוף לאישור שמאי / מהנדס.
- מקבלים שירות בטחונות לרישום המשכנתא ללא עלות לעומת משכנתא בבנק שבה על הלווים לבצע את הרישומים בכוחות עצמם.
- ברוב המקרים אין צורך לבצע ביטוח נכס וביטוח חיים.
- ניתן לקבל סכומים גבוהים של עד 1,500,000 ₪.
- פירעון מוקדם – אפשרות לפירעון מוקדם לאחר 24 חודשים ללא קנסות למעט השלמת ריבית לשלושה חודשים.
- תהליך קצר ודיגיטלי – תהליך בקשת וקבלת המשכנתא ב-WeCheck הוא קצר, אינו כרוך בבירוקרטיות רבות והוא דיגיטלי, כך שלאחר שעונים עם שאלון קצר אונליין מקבלים אישור עקרוני ומתקדמים.
חסרונות כלליים:
- שיעבוד – משכנתא כמו משכנתא כרוכה בשיעבוד של הנכס, הבית. כך שאם לא עומדים בהחזרים הגופים המלווים יכולים לממש את הבית כדי להחזיר את החוב.
- בירוקרטיה – תהליך נטילת המשכנתא כרוך בתהליך בירוקרטי.
- עמלות – נלוות למשכנתא בבנקים עמלות כגון: עמלת פתיחת תיק, עמלת פירעון מוקדם, עמלת שמאי, אגרות רישום בטאבו וכו’.
- פעימות – המשכנתא לצורך שיפוץ בבנק ניתנת בפעימות בהתאם להתקדמות השיפוץ. יש לבצע תוכנית פיננסית ולוח תשלומים מול הספקים בהתאם.
- שיעור המימון מהבנקים – מאחר שמדובר במשכנתא לצורך שיפוץ, לעיתים הבנקים מקשים על הלווים ומערימים קשיים ולא מקצים את סכום המימון המירבי. במקרה כזה כדאי לדעת שניתן להשלים את הסכום הנדרש בגופים חוץ בנקאיים.
טיפים לנטילת משכנתא לצורך שיפוצים
- אם מדובר בשיפוץ קטן או מתיחת פנים קלה הדורשת תקציב של עד כ-150,000 לערך, אז כדאי לשקול קבלת הלוואה צרכנית כגון מכרטיסי אשראי או מהעו”ש ל בכדי לחסוך בירוקרטיות ושיעבודים. אם מדובר בשיפוץ משמעותי הדורש לגייס כסף רב בהחלט כדאי לשקול משכנתא בשיעבוד הבית לשיפוץ.
- מומלץ מאוד להכין תוכנית כמה שיותר מדויקת של השיפוץ. זה יחסוך הפתעות ובלת”מים.
- כדאי להשוות תנאי משכנתא שונים מגופים פיננסים מגוונים.
- קחו הצעות מחיר מכמה קבלנים והשוו ביניהן, אל תסתפקו בהצעה של קבלן שיפוצים אחד ויחיד.
- כפי שכבר ציינו, כדאי מאוד להוסיף למחיר השיפוץ הסופי עוד כ-20%, להוצאות בלתי צפויות.
- לא כדאי לחתום עם קבלם השיפוץ לאחר קבלת אישור עקרוני, אלא לאחר אישור מתקדם יותר, כאשר כל המסמכים כבר הוגשו לגוף הפיננסי המלווה.
