בהשוואה למדינת ה-OECD ישראל נמצאת מאחור בכל מה שנוגע לבני הגיל השלישי. דרושה תוספת של לפחות 20% לקצבאות הזקנה מטעם הביטוח הלאומי כדי שנשתווה למצב קצבאות הזקנה אותן מקבלים המבוגרים באירופה למשל. משכך הם הפני הדברים חלק מבני הגיל השלישי בישראל נאלצים לעבוד.
יחד עם זאת, לרבים מתושבי ישראל בגילי 55-60 ומעלה יש לפחות נכס אחד בבעלותם. כך שבמקרה שבו זקוקים לכסף נזיל, אם כדי לעזור לילדים או אם כדי להגדיל את ההכנסה השוטפת בגיל הפרישה, הם יכולים לפנות לבנק לצורך קבלת משכנתא הפוכה.
אך האם משכנתא הפוכה היא כדאית? מהי בכלל משכנתא הפוכה? אילו חסרונות יש למשכנתא הפוכה? מי מספק משכנתאות הפוכות? מתי כן כדאי לשקול ליטול כזו משכנתא? מה חשוב לבדוק אם נוטלים משכנתא מסוג זה? והאם יש חלופות אטרקטיביות למשכנתא זו?
רגע לפני שאתם ממשכנים את הנכס שעבדתם כל כך קשה כדי לקנותו, כדאי לכם לקרוא את השורות הבאות.
אז מהי בעצם משכנתא הפוכה?
משכנתא הפוכה זוהי הלוואה הניתנת אך ורק לבני 55 ומעלה שבבעלותם יש נכס, כאשר בתמורה למתן הכסף מהבנק משועבד הנכס שברשותם.
משכנתא הפוכה ניתנת לכל מטרה: עזרה לילדים לקנות בית, סיוע לשכר הלימוד האוניברסיטאי של הנכדים, מימון מעבר לבית אבות או לדיור מוגן, לצורך הנגשת הבית, לטיול מסביב לעולם, לכיסוי חובות, למימון טיפולים רפואיים יקרים, לצורך שיפוץ הנכס, או לכל מטרה אחרת.
עד כאן לכאורה אין ההבדל רב בין משכנתא לכל מטרה לבין משכנתא הפוכה. אבל בפועל יש הבדל מהותי אחד – המשכנתא ההפוכה אינה חייבת להיות כרוכה בהחזרים חודשיים לבנק או לגוף המממן. יתרה מכך, הלווים אינם צריכים לצאת מהנכס ששעבדו בשל אי החזר המשכנתא. הם יכולים לגור בנכס ולקבל ישירות אל החשבון הבנק שלהם את הכספים שלוו – כקצבה חודשית, כסכום חד-פעמי או כשילוב בין השניים: גם קצבה וגם סכום חד-פעמי.
למעשה הלווים יכולים לבחור שלא להחזיר את ההלוואה לגוף המממן, לצבור חוב, וכאשר הם ילכו לעולמם על היורשים שלהם יהיה להחליט אם הם פורעים את המשכנתא או שהבעלות על הנכס עוברת לגוף המממן.
משכנתא הפוכה ניתן לקבל:
- מבנק מזרחי טפחות.
- מחברות ביטוח כגון: הראל, כלל, הפניקס, מנורה ואיילון חברה לביטוח.
- מגופים פיננסיים חוץ בנקאיים.
מה הם חסרונות משכנתא הפוכה?
למשכנתא הפוכה חסרונות רבים, נמנה את המרכזיים שבהם:
- כדי לקבל את המשכנתא יש להיות לפחות בני 55. כלומר משכנתא זו אינה זמינה לצעירים.
- אחוזי המימון של משכנתא הפוכה עולים ככל שגיל הלווים עולה. כלומר, אם למשל מדובר בבני זוג בגיל 70 שברשותם נכס בסך 2 מיליון, הם יוכלו לקבל משכנתא הפוכה בשיעור של כ-600,000 ₪. בגיל 60 ניתן לקבל כ-20% משווי הנכס, ובגיל 90 ומעלה אפשר לקבל מימון של כ-55% מערכו של הנכס. למעשה, ככל שגיל הלווים גבוה יותר כך הבנק יעניק משכנתא הפוכה בשיעור גבוהה יותר.
גיל | % | גיל | % | גיל | % | גיל | % | גיל | % | גיל | %
|
55 | 20 | 62 | 27 | 69 | 34 | 76 | 41 | 83 | 49.5 | 90 | 60 |
56 | 21 | 63 | 28 | 70 | 35 | 77 | 42 | 84 | 51 | 91 | 60 |
57 | 22 | 64 | 29 | 71 | 36 | 78 | 43 | 85 | 52.5 | 92 | 60 |
58 | 23 | 65 | 30 | 72 | 37 | 79 | 44 | 86 | 54 | 93 | 60 |
59 | 24 | 66 | 31 | 73 | 38 | 80 | 45 | 87 | 55.5 | 94 | 60 |
60 | 25 | 67 | 32 | 74 | 39 | 81 | 46.5 | 88 | 57 | 95 | 60 |
61 | 26 | 68 | 33 | 75 | 40 | 82 | 48 | 89 | 58.5 | 96 | 60 |
- גיל הלווים נקבע על פי גיל הלווה הצעיר. כך שאם למשל בני זוג שגילם הוא 60 ו-80 רוצים לקבלת משכנתא הפוכה, אחוזי המימון יקבעו בהתאם לבן הזוג הצעיר, קרי: בן הזוג בגילו הוא 60, כך שהם יהיו זכאים ל-20% מימון בלבד, ולא ל-40% המגיעים לבני 80.
- במידה והנכס משועבד ויש עליו משכנתא, אז לא ניתן לקבל משכנתא הפוכה.
- משכנתא זו אינה מתאימה לכל משפחה. במידה וההורים לא החזירו את מלוא המשכנתא לפני מותם הילדים לא ירשו את הדירה אלא הבנק יקבל על הנכס חזקה לסירוגין יהיה על הילדים לפרוע את החוב של ההורים. זה עלול לגרום לקונפליקטים במשפחה.
- יש סיכוי להצטברות של ריבית דה ריבית, תלוי באיזו שיטת החזרים בוחרים. ניתן לבחור באחת מהשיטות הבאות:
1. החזרים רגילים – החזרים בשיטת לוח שפיצר, קרי: מחזירים מדי חודש קרן וריבית ויתרת קרן המקורית של המשכנתא להחזר יורדת.
דוגמה: במקרה של משכנתא הפוכה של 400,000 ש”ח בריבית של 5% ל – 20 שנה ההחזר החודשי עבור קרן וריבית יעמוד על 2,640 ש”ח בתוספת הפרשי הצמדה במידה וקיימים.
2. הלוואות בלון – בפורמט זה לא משלמים בכלל לאורך תקופת ההלוואה, הריבית דה ריבית נצברת, מה שגורם לחוב להתנפח כמו בלון לאורך הזמן.
דוגמה: במקרה של משכנתא הפוכה של 400,000 ש”ח בריבית של 5% אין החזר חודשי. התשלום בתום תקופת ההלוואה יהיה 400,000 ש”ח בתוספת הריביות וההצמדות עבור תקופת ההלוואה בפועל. בד”כ הלוואות בלון ניתנות לתקופה קצרה.
3. החזרים חלקיים – ניתן להתפשר על החזרים נמוכים יחסית מדי חודש, אולם אלו יגרמו לחוב לגדול, אך בשיעור נמוך מהלוואת בלון.כאשר במסלול זה מחזירים בכל חודש את ריבית ההלוואה בלבד ובתום בתקופה את קרן ההלוואה.
מימון ותנאים של משכנתא הפוכה
- שווי הנכס – בעוד שרוב הגופים הפיננסים דורשים ששוי הנכס הממושכן יעמוד על לפחות 1 מיליון ש”ח, בבנק מזרחי אין מינימום ובמנורה הערך המינימלי הוא 400,000 ש”ח.
- גיל הלווים – הגיל המינימלי הוא בין 55 לבין 60, תלוי בגוף הפיננסי.
- שיעורי מימון – שיעורי המימון אותם ניתן לקבל נעים בין 15% מערך הנכס לבין 60% מערך הנכס המשועבד.
- סכום ההלוואה – סכום ההלוואה המינימלי הוא בין 40,000 ש”ח לבין 100,000 ש”ח.
- הסכמה מדעת – לווים בגילי 60 ומעלה יכולים שלא להיות צלולים בגלל דמנציה או סיעודיים. הגופים הפיננסים מוודאים כי יש ביכולתם של הלווים לחתום בראש צלול על חוזה המשכנתא ההפוכה.
- הסכמת הילדים – יש גופים פיננסים המבקשים את חתימת הילדים כתנאי לקבלת המשכנתא.
- רישום תקין – תנאי נוסף לקבלת המשכנתא הוא רישום תקין של הנכס בטאבו, ברמ”י או בחברה משכנת – הלווים חייבים להיות בעליו הבלעדיים הנכס.
- בדיקת שיעבודים – עוד תנאי הוא העדר שעבודים ועיקולים על הנכס.
- בדיקת שמאי מקרקעין – יש לערוך בדיקת שמאי להערכת שווי הנכס.
- פינוי שוכרים – היה ויש בנכס אותו משעבדים דיירים השוכרים את הנכס, הלווים יהיו חייבים לחתום על פינוי השוכר מהנכס במסגרת זמן נתונה.
- מסלולים משכנתא – בדרך כלל ניתן לקבל משכנתא זו במסלול קבוע צמוד ו/או משתנה על פי הפריים, כאשר יש גופים פיננסיים המאפשרים שילוב בין 2 מסלולים.
- ריביות – הריביות הנלוות למשכנתא הפוכה הן יחסית גבוהות לעומת ריביות של משכנתאות רגילות בבנקים.
משכנתא הפוכה ויורשים
במידה והלווים נפטרים ויש חוב יורשיהם יכולים להחליט אם הם רוצים לפרוע את המשכנתא של הוריהם (במידה ויש להם את ההון הדרוש לכיסוי החוב) ולקבל חזקה על הנכס. לסירוגין היורשים יכולים להחליט כי הם מעוניינים לקחת משכנתא בעצמם כדי להחזיר את החוב של הוריהם ולהחזיק בנכס של הוריהם על ידי מחזור משכנתא. לבסוף, היורשים יכולים גם להחליט שלא להחזיר את חוב הוריהם, או אז הנכס יעבור לחזקת הגוף המממן.
בעיקרון ליורשים ניתנת תקופת הנעה בין חצי שנה לשנה שבה הם יכולים להחליט מה יהיה עתיד הנכס, במידה והלווים נפטרו.
לנוכח החסרונות של משכנתא הפוכה, האם היא כדאית?
כפי שראינו יש לא מעט חסרונות למשכנתא הפוכה, עם זאת יש מצבים שבהם אפשר לשקול נטילת משכנתא כזו.
- אם רוצים הלוואה לתקופת זמן קצרה כי למשל בקרוב סכום כסף גדול עתיד להגיע, אפשר לשקול משכנתא הפוכה.
- אם יש כושר החזר גבוה, אז ייתכן ומשכנתא זו כדאית.
- אם מדובר בצורך חיוני כמו טיפול רפואי מציל חיים יקר ואין כל אפשרות מימון אחרת כדאי שקול משכנתא מסוג זה.
- אם זקוקים לסכום כסף נמוך מאוד ואין אפשרויות אחרות, אפשר לשקול ליטול משכנתא כזו.
במקום משכנתא הפוכה קחו משכנתא משלימה מבית WeCheck
חיסרון במשכנתא הפוכה: הגיל המינימלי לקבלת המשכנתא הוא 55
הפיתרון: ב-WeCheck ניתן לקבל משכנתא משלימה מגיל 21 ומעלה, ובלבד שיש נכס בבעלות הלווים.
חיסרון במשכנתא הפוכה: שיעור המימון המקסימלי יכול להגיע ל-60% רק במידה והלווים בני 90. בגיל 55 שיעור המימון המקסימלי עומד על 15% מערך הנכס.
אם ברשותכם נכס ששוויו 1.6 מיליון שקלים תוכלו לקבל בגיל 55 עד כ-240,000 בלבד (15% מימון) ואם גילכם הוא 65 תוכלו לקבל עד 25% מימון, שזה כ-400,000 ש”ח. ובגיל 94 תוכלו לקבל עד 60% מימון, שזה 960,000 ש”ח. אלו הם סכומים נמוכים מאוד.
הפיתרון: ב-WeCheck ניתן לקבל משכנתא בשיעור של עד 85% מערך הנכס שבבעלותכם!!!
ב-WeCheck לא משנה מה הגיל שלכם, אם ערך הנכס שבבעלותכם הוא 1.6 מיליון שקלים, תוכלו לקבל עד 1,360,000 ש”ח. כלומר שיעורי המימון שניתן לקבל דרכנו ב-WeCheck גבוה באופן משמעותי ביחס למשכנתא ההפוכה.
חיסרון במשכנתא הפוכה: שיעור המימון נקבע על פי גיל הלווה הצעיר, וככל שהלווה צעיר יותר שיעור המימון יורד.
הפיתרון: ב-WeCheck ניתן לקבל משכנתא משלימה בשיעור מימון של 85% בכל גיל, וניתן לסיים את המשכנתא עד גיל 80.
חיסרון במשכנתא הפוכה: במידה ויש כבר משכנתא על הנכס לא ניתן ליטול משכנתא הפוכה.
הפיתרון: ב-WeCheck ניתן לקבל משכנתא גם הנכס משועבד, ברישום של משכנתא בדרגה שניה.
חיסרון במשכנתא הפוכה: אפשרות לחוזה עם סעיף דרקוני שבו עם ירידת ערך הנכס תעלה הריבית.
הפיתרון: ב-WeCheck אין סעיפים כאלו בחוזי משכנתא משלימה. הריבית ואינה משתנה ביחס לערך הנכס.
חיסרון במשכנתא הפוכה: בגופים פיננסים מסוימים יש צורך בהסכמת הילדים לקבלת המשכנתא ההפוכה
הפיתרון: במשכנתא המשלימה שלנו ב-WeCheck אין צורך בקבלת הסכמת הילדים, כך שהסכמתם אינה תנאי לקבלת המשכנתא.
