לפני שנצלול למעמקי הנושא, חשוב להבין כי רק למְתֵי מְעַט יש את כל ההון לרכישת דירה. מחירי הדיור בישראל הם גבוהים מאוד, מהגבוהים בעולם יש לומר, ומרבית הישראלים נעזרים במשכנתא על מנת לרכוש את ביתם. לפי בנק ישראל בחודש יוני 2024 הבנקים העניקו משכנתאות בשיעור של 7.74 מיליארד שקלים וביולי 2024 הבנקים העניקו משכנתאות בסך של כ-9 מיליארד ש”ח!!! ואנחנו בעיצומה של מלחמה. אלו הם סכומים גדולים מאוד שממחישים את הטענה שלנו, לפיה רבים נעזרים במשכנתאות כדי לרכוש דירה.
למרבה המזל, משכנתא היא הלוואה זולה יחסית, נוחה ודי משתלמת, היא ההלוואה היחידה שניתן לפרוס את החזרי התשלומים שלה לתקופה ארוכה כל כך, ומיד נראה מה הם התנאים לקבלתה.
מדוע יש תנאים לקבלת משכנתא ולא כל אחד זכאי לקבלה?
משכנתא היא אמנם הלוואה זולה, אך היא גדולה מאוד וכרוכה במתן של סכומי כסף גדולים ללווים. רק כדי לסבר את האוזן, חלק גדול מנוטלי המשכנתאות בישראל לווים סכומים הנעים סביב 1,000,000 ש”ח . נכון, בתמורה לסכומי הכסף הגבוהים הללו משעבדים את הנכס לטובת הגוף המממן, כך במקרה שבו הלווים לא יוכלו לעמוד בהחזרים הגוף המממן יזכה בזכויות המקרקעין המשועבד. אך כדי למזער את הסיכוי שזה יקרה וכדי לוודא שהלווים יוכלו לעמוד בהחזרים ישנם תנאים לקבלת משכנתא. תנאים אלו נועדו לשמש מעין מסננת, ולעזור להעריך ולנבא מי יוכל לעמוד בהחזרים ומי לא.
מי מחליט על תנאי קבלת משכנתא בישראל?
בישראל יש כ-4 גופים הקובעים את התנאים לקבלת משכנתא, ואלו הם:
- בנק ישראל – אחד הגופים המרכזיים שקובע את תנאי קבלת משכנתא הוא בנק ישראל. זהו הבנק המרכזי של מדינת ישראל, הוא משמש רגולטור, וחלק מתפקידו ואחריותו הוא לפקח ולהסדיר את המערכת הבנקאית בישראל. הוא מתווה תנאים כלליים מינימליים לקבלת משכנתאות כגון: הגדרת סכומים, ריביות, תקופות החזר וכן מתווה סוגי מסלולי משכנתא.
- הבנקים למשכנתאות – בהתאם להוראות בנק ישראל, הבנקים למשכנתאות מעמידים תנאים, כך שלכל אחד מהבנקים למשכנתאות יש תנאים וכללים הנקבעים על ידם.
- רשות שוק ההון, ביטוח וחיסכון – גוף רגולטורי נוסף הקובע תנאי קבלת משכנתאות הוא רשות שוק ההון, ביטוח וחיסכון. גוף זה מפקח על גופים פיננסים חוץ בנקאיים ומתווה את המגבלות, הריביות, התקופות והסכומים שגופים חוץ בנקאיים יכולים להעניק.
- גופים חוץ בנקאיים – בכפוף לרשות שוק ההון, ביטוח וחיסכון ובמסגרת ההגבלות של רשות זו – כל גוף פיננסי חוץ בנקאי קובע בעצמו את התנאים למתן משכנתא ללקוחותיו.
אילו נתונים הבנקים בודקים בטרם הם מעניקים משכנתאות?
יש מגוון של תנאים למשכנתא ובדיקות שהגופים הפיננסים עורכים, ביניהם: הון עצמי, פרופיל תעסוקתי יציב וקבוע, מצב בריאותי טוב 2024, הערכת שמאי מקרקעין, פרופיל פיננסי יציב ואיתן, רישום תקין של נכס ברשויות, רכישת ביטוח משכנתא, ששליש מסכום המשכנתא הכולל חייב להילקח בריבית קבועה ועוד. נסקור את כל התנאים בשורות הבאות.
להלן התנאים למשכנתא:
על אף שגופים פיננסיים שונים ורשויות מפקחות שונות קובעים תנאים מעט שונים לקבלת משכנתא, עדיין ניתן למצוא מכנה משותף בין כלל הגופים, להצביע על תנאים משותפים וגם על בדיקות שהגופים הפיננסיים השונים עורכים כדי לוודא שהלווים עומדים בתנאים אלו.
בשורות הבאות נדון בהרחבה בתנאים של הבנקים למשכנתאות וגופים חוץ בנקאיים ובבדיקות שהם עורכים כדי לוודא עמידה בתנאים אלו:
1. פרופיל פיננסי של הלווים – תנאי לקבלת משכנתא הוא פרופיל פיננסי יציב וחיובי. הבנקים וגם גופים חוץ בנקאיים בודקים:
- האם יש היסטוריה של צ’קים חוזרים בשלושת החודשים האחרונים?
- האם יש חריגות ממסגרת אשראי?
- האם קיימת בעיה לעמוד בהחזרי חובות?
- האם יש עיקולים על החשבון?
- האם קיימות הלוואות נוספות?
- האם יש תיקים פתוחים בהוצאה לפועל? או נמצאים בהליכי פשיטת רגל?
- האם החשבונות של הלווים מוגבלים?
- אילו הכנסות יש ללווים? – מהן ההכנסות מעבודה? האם יש הכנסות פסיביות למשל: הכנסה מדמי שכירות או קצבאות? האם ההכנסות יציבות לאורך זמן או משתנות? האם צפויה הכנסה עתידית – חד פעמית (ירושה, זכיה בלוטו, מענק, קצבאות, בונוסים, עזרה מההורים) או קבועה (מעבר לעבודה מתגמלת יותר, דמי מזונות)?
- אילו הוצאות יש ללווים? – הלוואות עומדות? עוד משכנתא? חובות? מהן ההוצאות השוטפות של הלווים לצורכי מחייה?
כאמור, ככל שהפרופיל הפיננסי של הלווים טוב ויציב יותר, ככל שהם מתנהלים באופן אחראי מהבחינה הפיננסית וככל שההיסטוריה הפיננסית שלהם נקייה מחובות, עיקולים והגבלות – כך הם יהיו זכאים לקבלת משכנתא בתנאים טובים יותר.
2. עיסוקם ומשלח היד של הלווים – בדיקה נוספת שעורכים הבנקים והגופים הפיננסיים החוץ בנקאיים בטרם הם נותנים משכנתא היא מצבם התעסוקתי של הלווים. בין היתר הם בודקים:
- מה המצב התעסוקתי של הלווים? – האם הם עובדים? האם מדובר בזוג שרק אחד מבני הזוג עובד? האם הלווים חיים על קצבאות או מסתייעים בהן?
- מהו הסטטוס התעסוקתי של הלווים? – האם הם שכירים? עצמאיים? אם הם עצמאיים אז איזה סוג עוסק הם – עוסק פטור, עוסק מורשה? בעלי שליטה בחברה?
- מהם הפרטים של מקום העבודה? – באיזה ענף העבודה? מה שם החברה/העסק? מהי כתובת מקום העבודה? אילו תפקידים ממלאים הלווים במקום העבודה – מנהלים, עובדים, פועלים? כמה שנים עובדים הלווים במקום העבודה (וותק)? האם מקום העבודה הוא מסוכן או בלתי יציב?
ככל שהמצב התעסוקתי יציב וחיובי כך גדל הסיכוי לקבלת משכנתא בתנאים טובים יותר.
3. יחסי הלווים – בדיקה נוספת שעורכים הבנקים והגופים הפיננסיים הם פרטי הלווים והיחסים ביניהם. בין היתר הם בודקים:
- כמה לווים נוטלים את המשכנתא ומשתתפים בה ובאיזה סטטוס הם? – אדם יחיד (גרוש, אלמנה, רווק)? בני זוג? הורה אחד מתוך זוג הורים? האם יש ערב נוסף למשל הורה?
- מה המצב המשפחתי של הלווים? – רווקים/ות, נשואים, ידועים בציבור, אלמנים, גרושים, יש או אין ילדים, האם יש ילדים אז כמה ובאילו גילאים (ילדים עד גיל 18 נתמכים על ידי ההורים (צריכים לדעת זאת כדי לחשב את ההכנסה הפנויה)?
- מה טיב הקשר בין הלווים? – האם הלווים נשואים? נמצאים בהסכם זוגיות? ידועים בציבור? או שותפים עסקיים שהתאגדו לצורך השקעה בנדל”ן?.
- האם ללווים יש זכאות? – הניקוד לזכאות ניתן עבור שירות צבאי, התיישבות בפריפריה ובאזורי עדיפות לאומית, מספר האחים והאחיות של הלווים, מספר הילדים שיש ללווים ומספר שנות נישואין.
4. גיל הלווים – גיל הלווים חשוב אף הוא ומהווה חלק מהתנאים לקבלת משכנתא. אם גיל הלווים הוא למשל 70, אז הסיכוי שהם יוכלו לקבל משכנתא הוא די קטן. בגיל מבוגר לא ניתן לפרוס את ההחזרים לתקופה ארוכה, כך שלא ניתן לקבל הלוואות בסכומים גבוהים. אלא אם כן מדובר במשכנתא הפוכה. מנגד, כאשר הלווים הם צעירים ניתן לפרוס לתקופות ארוכות יותר את ההחזרים והסיכוי לקבל משכנתא גדלה.
5. המצב הבריאות של הלווים – זה רלוונטי לחישוב עלויות ביטוח המשכנתא אך גם לקבלת המשכנתא. ביטוח משכנתא כולל בתוכו גם רכיב של ביטוח חיים, ורכיב זה מתייקר ככל שמצבו הרפואי של המבוטח רעוע יותר וככל שהמבוטח מבוגר יותר, ולהפך – ככל המבוטח בריא וצעיר יותר, כך עלות ביטוח משכנתה זולה יותר. כמו כן, מצב בריאותי תקין הוא תנאי לקבלת המשכנתא עצמה. הבנקים והגופים הפיננסיים רוצים להיות בטוחים עד כמה שניתן שהלווים יוכלו לעמוד בהחזרי המשכנתא וככל שהלווים בריאים יותר, כך גדל הסיכוי שיוכלו לעמוד בהחזרים.
6. כושר החזר – עוד תנאי חשוב לקבלת משכנתא הוא יכולת ההחזר של הלווים. לאחר חישוב הכנסות והוצאות הבנקים והגופים חוץ בנקאיים מוודאים שיש ללווים כושר החזר. בדרך כלל מוודאים שהלווים יוכלו לעמוד בהחזר של עד כ-40% מההכנסות שלהם, כך שאם גובה המשכורת של בני זוג המבקשים משכנתא עומד על 25,000 ש”ח, סכום ההחזר החודשי לא יכלו לעלות על 10,000 ש”ח. זאת כדי לאפשר ללווים גם לעמוד בהחזרים החודשיים אך גם על מנת לשמור על איתנות פיננסית בתשלומים השוטפים של משק הבית.
7. בדיקת שמאי מקרקעין – על מנת לקבל משכנתא מן הבנקים למשכנתאות ומגופים חוץ בנקאיים יש לבצע בדיקת שמאות מקרקעין על ידי שמאי מטעם הבנק למשכנתאות. בדיקת השמאי כוללת הערכת שווי הנכס, סוגו (בית פרטי, דירה, חנות, משרד, קרקע לבניה עצמית) ייעודו (מגורים, מסחרי, חקלאי וכו’), מיקומו, מצבו, גילו של הנכס, הפריסה שלו, בעלות על הנכס (רמ”י, מושע, חברה משכנת וכו’) ומצב רישומו של הנכס (רישום תקין, האם יש הערת אזהרה, חריגות בניה וכו’). אם נוטלים משכנתא אצלנו ב-WeCheck ויש הערכת שמאי מקרקעין מטעם הבנק מהשנה האחרונה וניתן להעבירה אלינו, אין צורך בהערכת שמאי נוספת. אך אם אין הערכת שמאי מהשנה האחרונה שניתן להעבירה אלינו, יש צורך לערוך הערכת שמאי מקרקעין מטעמנו.
8. ביטוח משכנתא – תנאי נוסף לקבלת משכנתא הוא רכישת ביטוח משכנתא, הכולל שני רכיבים: ביטוח מבנה וביטוח חיים. חשוב להבין כי המוטב לביטוח חיים במשכנתא הוא הבנק ולא שארי המבוטחים כפי שקורה על ביטוח חיים/ביטוח ריסק סטנדרטי פרטי. כך שאם למשל בני זוג נטלו משכנתא ואחד מהלווים נפטר (לא עלינו), הביטוח ישלם את יתרת המשכנתא לבנק, עול ההחזרים לא יפול על המשפחה והבית ישאר בחזקת המשפחה.
9. קבלת אישור עקרוני – לפני שמקבלים משכנתא יש להוציא אישור עקרוני. באמצעותו ניתן להבין אם ניתן לקבל משכנתא ובאילו מסלולים ותנאים.
אחוז המימון ומי הם לוקחי המשכנתא לפי אחוז המימון?
שיעור המימון זהו למעשה גובה המשכנתא אותה יכולים לקחת מהגופים הפיננסיים והוא מחושב ביחס לשווי הנכס אותו רוצים לרכוש וביחס להון העצמי שיש בידי הלווים. למעשה הון עצמי מהווה אחד מהתנאים לקבלת משכנתא בבנקים למשכנתאות כדלקמן:
- כדי לקבל משכנתא לדירה ראשונה ויחידה מהבנק יש להגיע עם הון עצמי של 25% מערך הדירה אותה רוצים לרכוש. שכן הבנקים למשכנתאות יכולים להעניק לרוכשי דירה ראשונה ויחידה רק 75% מערך הדירה.
- כדי לקבל משכנתא מהבנק לצורך שיפור דיור יש להגיע עם הון עצמי של 30% מערך הדירה אותה רוצים לרכוש. מאחר שהבנקים למשכנתאות יכולים לתת משכנתא בשיעור של עד 70% מערך הדירה.
- כדי לרכוש דירה להשקעה באמצעות משכנתא, יש להגיע לבנק עם הון עצמי בשיעור של 50% מערך הדירה בה רוצים להשקיע. זאת מכיוון שלאחרונה הגביל בנק ישראל את גובה המימון שניתן לתת למשקיעים ל-50% מערך נכס שעתידם לרכוש, וכן קבע כי ניתן לשעבד רק את הנכס שהמשקיעים רוכשים, לא נכס שכבר נמצא בבעלות המשקיע.
בניגוד לבנקים, גופים חוץ בנקאיים, שאינם כפופים לבנק ישראל, אינם דרושים הון עצמי כתנאי לקבלת משכנתא. ניתן לקבל משכנתא משלימה לזו של הבנק גם ללא הון עצמי. כך שלמעשה רוכשי דירה ראשונה או משפרי דיור יכולים להגיע בעזרת המשכנתא המשלימה שלנו ב-WeCheck לשיעור מימון של עד 85% מערך הדירה אותה מעוניינים לרכוש, ולא להתפשר על הנכס.
לדוגמה: נניח שיש ללווים מסוימים הון עצמי של 3000,000 ש”ח. הם יכולים לקבל מהבנקים למשכנתאות משכנתא בשיעור מקסימלי של 900,000 ש”ח ולרכוש בית בסך 1,200,000 ש”ח בלבד . אך אם הלווים לוקחים משכנתא משלימה אצלנו ב-WeCheck הם יכולים לרכוש בית יקר ומרווח יותר בשווי של 2,000,000 ש”ח, וליהנות כאמור מ-85% מימון, כאשר מהבנק מקבלים 75% מימון ועוד 10% מחברת WECHECK קרי: להגיע עם הון עצמי של 15% בלבד ואם אותו הון עצמי של 300,000 ש”ח לרכוש בית בשווי של 2,000,000 ש”ח במקום 1,200,000 ש”ח.
בנוסף ולא פחות חשוב מכך, משקיעים יכולים להעמיד כבטוחה אצלנו ב-WeCheck לא רק את הנכס אותו מעוניינים לרכוש כי אם גם נכס שכבר קיים בבעלותם. עם המשכנתא המשלימה שלנו ב-WeCheck משקיעים יכולים לקבל עד 85% מימון לרכישת הנכס להשקעה ובנוסף הם יכולים לקבל גם עד 85% משווי הנכס הקיים, ובמקרים רבים ניתן להגיע ל-100% מימון, כך שאין צורך בהון עצמי בכלל.
תנאי משכנתא – חשוב לדעת!
- תמהיל משכנתא:
לפחות שליש מסכום המשכנתא הכולל חייב להילקח בריבית קבועה.
לא ניתן ליטול יותר משני שליש מסכום המשכנתא הכולל בריבית משתנה. - תקופת החזרי המשכנתא לא יכולה לעלות על 30 שנים, בכל אחד ואחד ממסלולי המשכנתא.
*** נתונים אלו עדכניים לשנת 2024, הם עשויים להשתנות משנה לשנה ויש להתעדכן בבנק ישראל.
שאלות ותשובות בנושא תנאים לקבלת משכנתא
1. מה עדיף – הלוואה או משכנתא?
בדרך כלל לטובת רכישת בית משכנתא היא עדיפה, מאחר שהיא נחשתב להלוואה זולה, בעלת פריסת החזרים ארוכה, ניתן לקבל בתמורה לשעבוד נכס סכומי כסף גבוהים והיא נושאת ריביות אטרקטיביות ביחס להלוואות.
2. למה יש תנאים מוקדמים לקבלת משכנתא?
גופים פיננסיים כפופים להוראות גופים רגולטורים המכתיבים את התנאים המינימליים להענקת משכנתאות; הבנקים למשכנתאות כפופים לבנק ישראל וגופים חוץ בנקאיים כפופים לרשות שוק ההון, ביטוח וחיסכון. בנוסף, יש תנאים לקבלת משכנתא כי סכומי המשכנתאות הם גבוהים והגופים הפיננסיים לוקחים סיכון במתן המשכנתא. בעזרת התנאים הם מוודאים שנוטלי המשכנתאות יוכלו לעמוד בהחזרים.
3. מה הם התנאים לקבלת משכנתא?
יש מגוון תנאים למשכנתא בכללם: הון עצמי, פרופיל פיננסי יציב ואיתן, פרופיל תעסוקתי יציב וקבוע, מצב בריאותי טוב, הערכת שמאי מקרקעין, רישום תקין של נכס ברשויות, רכישת ביטוח משכנתא, ששליש מסכום המשכנתא הכולל חייב להילקח בריבית קבועה ועוד.
4. באיזה גיל אפשר לקחת משכנתא?
ניתן ליטול משכנתא בישראל החל מגיל 18, ובד”כ צריך לסיים את המשכנתא עד גיל 80 .
5. האם אפשר לקחת משכנתא ל-40 שנה?
לא, לפי הוראות בנק ישראל הפריסה המירבית של משכנתא היא עד 30 שנים, זה תלוי בגיל הלווים. ככל שגיל הלווים צעיר יותר הפריסה יכולה להיות ארוכה יותר.
6. מתי לא מאשרים משכנתא?
לא מאשרים משכנתא כאשר הפרופיל הפיננסי אינו יציב, כאשר אין הכנסות קבועות, כאשר יש היסטוריה של הוצאה לפועל, עיקולים, רקורד של קושי להחזיר הלוואות והתחייבויות, כאשר חשבון הבנק מוגבל. יחד עם זאת, חשוב להבין כי פעמים רבות יש פתרונות גם לבעלי חשבונות מוגבלים ולמסורבי בנקים.
