הפרת חוזה שכירות

כאשר דייר מפר את חוזה השכירות הוא מפר הסכם משפטי, וככזה להפרה יכולות להיות השלכות חמורות. החל מרעש מוגזם המפריע את מנוחת השכנים דרך אי תשלום דמי השכירות החודשיים ועד הכנסת חיות מחמד לא מורשות – יש לא מעט התנהגויות המפרות את המוסכם בחוזה השכירות וכשהן מתרחשות הן יוצרות אפקט דומינו.

הפרת חוזה שכירות מצד הדיירים יוצרת לחץ כלכלי על בעל הבית, שבמקרים רבים מאבד את ההכנסה החודשית שלו ומתקשה לעמוד בהחזרי המשכנתא ובעלויות הכרוכות בתחזוקה השוטפות. במידה שהדייר חולל נזק משמעותי לדירה למשל בשל הכנסת חיית מחמד שובבה, אז יש לקחת בחשבון גם את עלות התיקונים, מה שמוסיף עוד נדבך של לחץ כלכלי על בעל הבית. השלכה נוספת של הפרת חוזה שכירות מצד השוכר או בעל הדירה היא ההשלכה המשפטית. הפרת הסכם המחייב מבחינה משפטית דורשת טיפול משפטי הולם ולעיתים אין מנוס מלפנות לבית המשפט. תהליכים אלו לא רק עלולים להיות יקרים, הם גם דורשים תעצומות נפש והתמודדות עם מצב שרחוק מלהיות נעים.

אנחנו אמנם לא אתר משפטי, אך כדאי לדעת שניתן למזער באופן משמעותי את ההשלכות הכלכליות והמשפטיות הנלוות להפרה של חוזה שכירות מצד השוכר בעזרת התחברות לשירות ‘דאבל צ’ק’, העורך בדיקת רקע פיננסית חינם לדיירים לפני הכניסה לדירה, וכן על ידי השירות ‘הכל מראש’ ב-WeCheck, המבטיח קבלת מלוא שכר הדירה השנתי מראש.

אז מהי הפרה של חוזה שכירות? אילו סוגי הפרות קיימות? מהן ההשלכות הכלכליות והמשפטיות של הפרת חוזה? ואילו פתרונות יכולים למזער את ההשלכות של הפרת חוזה? כל התשובות בשורות הבאות

נהוג להבחין הפרה רגילה לעומת הפרה יסודית של חוזה שכירות

כאשר מדברים על הפרת חוזה שכירות חשוב ראשית להבחין בין שתי סוגי הפרות מרכזיות – הפרה רגילה והפרה יסודית.

הפרה רגילה:

על פי חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל”א-1970, פרק א’, סעיף 1:

“הפרה” – מעשה או מחדל שהם בניגוד לחוזה.

משמעות הדבר היא שהפרה רגילה היא התנהגות המנוגדת לנקוב ומוסכם בחוזה השכירות. היה והדייר או בעל הדירה פועלים בניגוד למוסכם בחוזה השכירות, הרי שמדובר בהפרה רגילה.

הפרה יסודית:

על פי חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל”א-1970, פרק ב’, סימן ב’, סעיף 6:

“הפרה יסודית” – הפרה שניתן להניח לגביה שאדם סביר לא היה מתקשר באותו חוזה אילו ראה מראש את ההפרה ותוצאותיה, או הפרה שהוסכם עליה בחוזה שתיחשב ליסודית.

משמעותה של הפרה יסודות היא אם כן מצב שבו אדם סביר לא היה חותם על הסכם השכירות אם היה מודע למפרע על ההפרה ועל השלכותיה או הפרה שהוסכם על שני הצדדים בחוזה שהיא הפרה יסודית.

במידה וארעה הפרה יסודית של החוזה, בית המשפט יתיר לבטל את החוזה, בהתאם לנקוב בפרק ב’, סעיף 7א’ בחוק:

הנפגע זכאי לבטל את החוזה אם הפרת החוזה היתה יסודית.

מקרים נפוצים של הפרת חוזה שכירות

יש הפרות  נפוצות יותר מאחרות, בשורות הבאות נציין כמה מהן.

דיירים שאמורים להתפנות מהדירה מאחר שהחוזה הסתיים, אך לא מתפנים זהו מקרה רווח מאוד. מקרה נפוץ ומצער נוסף הוא כמובן דייר בעייתי המסרב לשלם את שכר הדירה באופן סדיר או שאינו משלם בכלל. גם השכרת משנה של הדירה או הכנסת בעלי חיים בניגוד למוסכם בחוזה נחשבים הפרת חוזה שכירות. ביצוע שינויים משמעותיים בדירה ללא הסכמת בעל הדירה, אי תשלום החשבונות השוטפים – גז, מים, ארנונה, ועד, חשמל וכו’.

קיום פעילות בלתי חוקית בדירה, סחר בסמים למשל, נחשבת להפרה. גרימת רעש בשעות מאוחרות של הלילה, השלכת פסולת בסביבת הדירה, פגיעה ברכוש משותף של דיירי הבניין – יחשבו גם הם כהפרה של חוזה השכירות.

הפרת חוזה עקב גרימת נזק

גם דיירים המחוללים נזק ממשי לדירה, מעבר לבלאי הרגיל, ומסרבים לתקן את הנזקים מפרים את חוזה השכירות. יחד עם זאת חשוב לדעת כי במקרה שבו דיירים מחוללים נזקים לדירה יכול בעל הדירה לממש צ’ק ביטחון שניתן על ידי הדיירים במעמד החוזה על מנת לתקן את הנזק. התנאים למימוש הצ’ק מעוגנים בחוזה, כך שאין צורך בדרך כלל לפנות לבית המשפט ולהמתין לפסק דין. ניתן לטפל בבעיה באופן מיידי על יד מימוש הצ’ק.

בנוסף, ביצוע בדיקת רקע חינם לדיירים באמצעות שירות ‘דאבל צ’ק’ של WeCheck יכולה לצמצם מראש את הסיכוי להתמודדות עם דיירים סוררים.

עזיבת דירה לפני תום החוזה

מקרה רווח נוסף של הפרת חוזה הוא שוכר המבקש לעזוב את הדירה טרם סיום החוזה. מצב זה עלול לפגוע בבעל הדירה, שעשוי להיוותר עם דירה ריקה וללא הכנסה חודשית של שכר הדירה. במקרה כזה אם ניתן להגיע להסכמות עם השוכר, למרות הפרת החוזה, אז עדיף. כך למשל, ניתן לבקש מהדיירים לחפש דיירים חלופיים במקומם אך ההמלצה היא להסדיר נושא זה מראש בחוזה השכירות ולהחליט על התנאים שבהם ניתן להתפנות גם בטרם סיום החוזה. יש בהחלט מקרים שבהם דיירים שעזבו את הדירה בטרם הסתיים החוזה שילמו לבעל הדירה פיצויים.

במקרה כזה שירות ‘הכל מראש’ של WeCheck יכול למנוע הרבה כאבי ראש. אם מתחברים לשירות ‘הכל מראש’ מקבלים את שכר הדירה השנתי מראש, כך שגם אם הדיירים עזבו לפני תום החוזה אין צורך בהתעסקויות עם עורכי דין ותהליכים משפטיים ואין בעיה תזרימית של כסף. בעל הדירה כבר קיבל את שכר הדירה השנתי, ויש לו ראש שקט, גם אם השוכר מבקש לעזוב את הדירה לפני סיום החוזה.

לא רק הדיירים, גם בעלי דירות יכולים להיות הצד שמפר את הסכם השכירות. בעל דירה שממאן לתקן ליקויים ההופכים את הדירה לבלתי ראויה למגורים – כגון: אי טיפול בבעיות חשמל, ניקוז, מים או אינסטלציה. בעל דירה המפר את פרטיות הדיירים על ידי הצבת מצלמה בדירה ללא ידיעתם או על ידי קיום ביקורים בדירה בשעות לא מקובלות וללא כל הודעה מוקדמת. גם הוא חשוף לתביעה ולתשלום פיצוי לשוכרים.

מהן השלכות הכספיות של הפרת חוזה שכירות?

במידה והתרחשה הפרה יסודית של חוזה שכירות ניתן לתבוע פיצויים בבית המשפט והסיכוי לזכות הם גבוהים, אך אין כך הם פני הדברים בהכרח במקרה של הפרה רגילה של חוזה שכירות.

ניתן לתבוע את הדיירים או את בעלי הדירה במקרה של הפרה רגילה של הסכם השכירות, אך לא ניתן לחזות את סיכוי ההצלחה במשפט. יש לבחון כל עניין לגופו.

האם ניתן לפנות שוכר מדירה בגין הפרת חוזה שכירות?

ניתן לפנות שוכר מהדירה בשל הפרת חוזה שכירות, בוודאי אם מדובר בהפרה יסודית של ההסכם, אולם חשוב לפעול על פי החוק במדינת ישראל ולא לפעול לפינוי באלימות או לנתק תשתיות חיוניות כמו חשמל או מים – כי זה מנוגד לחוק. בישראל יש חוקים המגנים על דיירים ובעלי בתים, וחשוב לפעול על פיהם ולהתייעץ עם גורמים משפטיים בטרם מתחילים בתהליך של פינוי שוכר בעייתי.

על פי החוק, על מנת לפנות דייר יש לפנות לבית המשפט, ניתן לעשות זאת בתהליך מזורז כך שבית המשפט ידון במקרה עד 60 יום מהגשת התביעה. במקרה של תביעה לפינוי מזורז ידון בית המשפט אך ורק בעניין הפינוי ולא ידון במתן פיצויים וסעדים אחרים, גם אם הם מגיעים לבעל הדירה. במידה ורוצים לתבוע פיצוי יש לתבוע בהליך משפטי רגיל.

לאחר מתן פסק הדין ובמידה ובית המשפט פסק לטובת הפינוי, ינתן עוד זמן שהות לדייר לתקן או לשלם, ואם הוא עדין לא משלם, מתקן ו/או אינו מתפנה – יש לפנות להוצאה לפועל. שם ידאגו לממש את פסק הדין ולפנות את הדייר. אך שימו לב, תהליך זה יכול להתפרש על פני כמה חודשים והוא גם כרוך בהוצאות משפטיות ובתשלום אגרות לבית המשפט, לעורכי דין, לשוטרים וללשכה להוצאה לפועל.

ביטול חוזה שכירות לפני הכניסה לדירה

הזדרזות לחתום על חוזה באופן פזיז מבלי לערוך את כל הבדיקות המקדימות הנדרשות לדירה, יכולה אף היא להביא למצב שבו מתקיימת הפרת חוזה שכירות. כך למשל, יש לא מעט מצבים שבהם הצדדים מיהרו לחתום על הסכם שכירות בשל לחץ של זמן או לחץ של מועמדים פוטנציאליים המעוניינין להכנס לדירה, אולם לאחר סיבוב נוסף בדירה ולאחר החתימה לגלות עובש או גג דולף, מזגן שאינו עובד או שכנים מרעישים.

במקרה כזה השוכר יכול לבקש לבטל את החוזה בסמוך לחתימה או כמה ימים לאחר החתימה במעמד צד אחד במידה שקיימת הפרה יסודית של החוזה. כלומר אם יש ליקוי משמעותי שהדייר לא היה מודע לו כאשר חתם על החוזה הרי שמדובר בהפרה יסודית של החוזה. במקרה כזה יכול הדייר לבטל את החוזה ואף לתבוע פיצויים.

וזה נכון גם אם בעל הדירה מעוניין לבטל את החוזה לאחר חתימה פזיזה. במידה והדיירים מפרים באופן יסודי את החוזה לפני הכניסה לדירה, יכול בעל הדירה לבטל את החוזה ואף לתבוע פיצויים. כך למשל, אם הדיירים שעתידים להכנס לדירה לא מעמידים את הערבויות שהוסכם עליהם בחוזה, יכול בעל הדירה לבטל את החוזה ולתבוע מהם פיצויים.