מהי שמאות מוקדמת ומדוע היא חיונית?
שמאות מוקדמת פירושה הזמנת שמאי מקרקעין מטעם רוכשי הדירה הפוטנציאליים, לפני הזמנת שמאי המקרקעין שדורש הבנק כתנאי לקבלת המשכנתא, כדי להעריך את שווי הדירה אותה מעוניינים לרכוש.
ויש כמה יתרונות לביצוע שמאות מוקדמת:
הבנה כמה הון עצמי דרוש – הזמנת שמאי מקרקעין מטעמנו, לפני השמאי של הבנק לצורך, יכולה לעזור גם להבין כמה הון עצמי למשכנתא דרוש לנו כדי לרכוש את הדירה, ולהיערך בהתאם. הבנקים למשכנתאות בישראל פועלים בפיקוח בנק ישראל ועל פי התקנות של בנק ישראל הבנקים למשכנתאות יכולים להעניק משכנתא בשיעור של 75% מימון מערך הדירה לרוכשי דירה ראשונה ויחידה, 70% מימון למשפרי דיור ו-50% למשקיעים. לאחר שהשמאי מבצע הערכת שווי לדירה אותה רוצים לקנות ניתן להבין מה ההון העצמי הנדרש כך שאם אין את כול הסכום אפשר לחפש פתרונות להשלמת ההון, כמו פתרון המשכנתא המשלימה שלנו ב-WeCheck, וכך להקטין את ההון העצמי.
משכנתא משלימה מבית WeCheck משלימה ל-85% מימון!
המשכנתא המשלימה שלנו ב-WeCheck מאפשרת להקטין את ההון העצמי הנדרש לרכישת דירה ל-15% בלבד. ניתן ליטול את המשכנתא שלנו בנוסף למשכנתא של הבנק, ליהנות מפריסה נוחה של החזרים חודשיים לעד 30 שנה ולרכוש דירה ראשונה, דירה להשקעה או לשפר את הדיור.
תוכלו לקבל כל סכום מ-100,000 ש"ח ל-1,500,000 בתמורה לשעבדוד הנכס, ליהנות מתקופת גרייס של עד 5 שנים ואפשרות לפרוע את המשכנתא מוקדם ללא קנסות (לאחר תקופה של 24 חודשים).
בסיס למשא ומתן עם המוכרים – הערכת השמאי המוקדמת יכולה לשמש בסיס למשא ומתן עם המוכרים, וזה נכון בעיקר בשוק של קונים. אם השמאי יעריך את הדירה במחיר הנמוך מהמחיר המבוקש ניתן להתמקח עם המוכרים בתקווה שיורידו את המחיר המבוקש.
זיהוי סיכונים נסתרים – שמאות מוקדמת עשויה להביא לגילוי של אי התאמות ובעיות בנכס. השמאי בודק את גודל הדירה, האם הרישום שלה תקין ברשויות, הוא בודק את המבנה מבחינה הנדסית ופיזית, ויכול לגלות בעיות שיגרמו לויתור על העסקה או לפחות להורדת המחיר.
הקטנת הסיכוי לקבל סירוב מהבנק – סיבה חשובה נוספת שבגינה כדאי להזמין שמאי מקרקעין לפני השמאות הבנקאית היא כדי למנוע סירוב מהבנק לקבלת משכנתא. למעשה כ-10% מבקשות המשכנתא נדחות על ידי הבנקים בשל הערכות השמאי. אם מכיוון שהמחיר המבוקש גבוה מדי ואינו עולה בקנה אחד עם ערך הדירה הריאלי ואם עקב מציאת בעיות בנכס על ידי שמאי המקרקעין כמו:
- רישום לא תקין של הנכס בטאבו – שמאי מקרקעין בודק למשל האם הדירה רשומה על השמות הנכונים בטאבו ומונע הונאה. כבר היו מקרים שבהם אנשים שלא היו בעלי הנכס מכרו את הנכס וברחו עם הכסף, והותירו את הקונים ללא בית וללא כסף.
- חריגות בניה – שמאות מוקדמת בודקת גם האם יש הערות אזהרה בשל למשל חריגות בניה. בנקים נוטים לסרב כאשר יש חריגות בניה משמעותיות. מוכרי דירה שהוסיפו למשל לבית חדר ללא אישור, עליית גג ללא אישור, מרפסת ללא אישור או שבנו בשטח שאינו שלהם – צפויים לקנסות במקרה הטוב ולעונשים חמורים יותר במקרה הרע. שמאות מוקדמת מזהה חריגות בניה ומונעת עוגמות נפש מיותרות.
- בניין מסוכן – בשמאות מוקדמת ניתן לזהות גם אם הבניין שבו נמצאת הדירה או הבית אותו רוצים לרכוש נחשבים למבנה מוסכן. הבנקים לא נוטים לאשר משכנתא למבנים מסוכנים שאינם ראויים למגורים, אלא במקרה שמוכיחים כי הליקויים יתוקנו בקרוב.
- דירה מחולקת שלא כחוק – החוק בישראל לא מתיר לחלק דירות אלא בנסיבות מיוחדות. אך חרף חוק זה בעלי דירות רבים מחלקים את דירותיהם כדי למקסם את רווחיהם משכר הדירה. הבנקים למשכנאות לא נוטים לאשר משכנתא לדירות המחולקות שלא חוק, ושמאי המקרקעין ידע לזהות דירות שכאלו ולהזהיר.
כך שאם רוצים להגדיל את הסיכוי לקבל אישור עקרוני מן הבנק ולמנוע סירוב, כדאי לשקול ברצינות שמאות מוקדמת כאמור וזה נכון בין אם מעונינים ליטול משכנתא לדירה ראשונה, משכנתא לדירה שניה להשקעה או משכנתא למשפרי דיור. במידה ונתגלו בעיות הבנק יכול או לסרב לתת משכנתא או במקרה שהמחיר המבוקש הוא גבוה מערך הדירה הריאלי לא לתת את כל סכום המשכנתא המבוקש. כך שאם לא עורכים שמאות מוקדמת ייתכן מצב שלא יהיה את כל הכסף הדרוש לרכישת הדירה. שכן הבנק מחליט מה שיעור המימון שיתן ללווים על פי הערכת השמאי ולא על פי המחיר המבוקש על ידי המוכרים.
מתי מומלץ לעשות שמאות מוקדמת?
הזמן האידיאלי להזמין שמאות מוקדמת הוא לפני החתימה על החוזה ולפני בקשת אישור עקרוני למשכנתא מהבנק. לפני חתימת החוזה, כי לא נרצה למשל להגיע למצב שבו השמאי שבודק את המצב ההנדסי והפיזי של הדירה יגלה בעיות אקוטיות בדירה ונהיה כבולים לחוזה שיהיה קשה לסגת ממנו. ולפני האישור מהבנק כדי לצמצם את הסיכוי שהבנק יסרב להעניק לנו משכנתא.
אם ישנה אפשרות, מומלץ לבחור שמאי מקרקעין לשמאות מוקדמת מרשימת שמאי המקרקעין של הבנק וכך לחסוך כסף על שמאות כפולה.
האם יש חסרון מהותי בשמאות מוקדמת?
לשמאות מוקדמת אין חסרונות מהותיים. אולם חשוב להבין שהיא כרוכה בהוצאה כספית מכיסם הפרטי של הרוכשים הפוטנציאליים. בנוסף חשוב לדעת שאם שוכרים את שירותיו של שמאי מקרקעין שלא מרשימת השמאים של הבנקים, הערכתו לא תהיה קבילה בעייני הבנקים, הם ידרשו הערכת שמאי אך ורק מהשמאים הנמצאים ברשימות שלהם ועימם הם עובדים. כלומר, בהחלט ייתכן מצב שבו משלמים על 2 שמאויות – אחד פרטי ואחד של הבנק. ואם לא רוכשים דירה מסוימת כי השמאי גילה בה ליקויים משמעותיים, הרי שייתכן ויהיה צורך לשלם על יותר מ-2 שמאויות.
הליך שמאות ב-WeCheck
כמו כל גוף פיננסי בישראל המעניק משכנתאות, גם אצלנו ב-WeCheck יש צורך בהערכה שמאית של שמאי מקרקעין מוסמך טרם קבלת המשכנתא, כאשר הליך השמאות ב-WeCheck הוא פשוט וקל.
אם יש הערכת שמאי מהבנק שבו ניטלה המשכנתא מהשנה האחרונה וניתן להעבירה אלינו ל-WeCheck אז ניתן להתבסס על הערכה זו ועל סמך הערכה זו לקבל משכנתא. במידה שאין הערכת שמאי מהבנק מהשנה האחרונה ניתן לבחור מרשימת השמאים שלנו ולבצע שמאות מהירה לפני קבלת המשכנתא.
הערכת שמאי סוללת את הדרך לעסקת נדל"ן מוצלחת ומבטיחה שההשקעה שלכם תואמת את השווי האמיתי של הנכס.
זקוקים למשכנתא משלימה?