נראה אם כן כי הצורך לדעת מה שווי הדירה הוא יותר מלספק איזה יצר ארעי של סקרנות. לעיתים קרובות ידיעת ערכה המדויק של הדירה היא קריטית לקבלת החלטות פיננסיות מושכלות ותכנון העתיד. אך חשוב להבין כי קביעת שווי הדירה רחוקה מלהיות פשוטה. יש גורמים רבים המשפיעים על שוויה של דירה נתונה וצריך להכיר את כל הניואנסים הקטנים המשפיעים ערכה.
חשיבות ידיעת שווי הדירה שלך
הבנת ערך הדירה היא חיונית כמה סיבות מרכזיות, ביניהן:
- תכנון פיננסי עתידי – עבור רוב האנשים הדירה שבבעלותם היא אחד הנכסים המשמעותיים ביותר שיש בבעלותם. הכרת הערך עוזרת לתכנן את העתיד בהתבסס על ההון העצמי הזמין.
- קבלת החלטות מושכלות יותר – אם למשל מוכרים את הדירה חשוב לדעת את ערכה הריאלי בשוק כדי לקבל מחיר הוגן. ואם מתכוונים לרכוש דירה אחרת, אז חשוב לדעת אם מכירת הדירה הישנה תכסה את מחיר הדירה החדשה או שיהיה צורך בהשגת מימון נוסף.
- השגת מימון – ידיעת שווי הדירה יכולה לעזור גם במקרה שזקוקים למקורות מימון. כאשר שוקלים מיחזור משכנתא ואיחוד הלוואות או כאשר זקוקים למימון כמו משכנתא למשפרי דיור. ערך הדירה הריאלי שקבע שמאי המקרקעין יקבע את סכום המשכנתא שניתן יהיה לקבל וישפיע גם על הריבית.
- משא ומתן – ידיעת שווי הדירה היא גם בסיס למשא ומתן. היא מספקת עמדת פתיחה חזקה ועוזרת להצדיק את המחיר המבוקש.
- מגמות שוק – מעקב אחר ערכה של הדירה עוזר להיות מעודכנים, וזה יכול להיות מועיל אם שוקלים למכור או לקנות דירה בעתיד. ניתן לתזמן עסקאות כדי למקסם את מגמות השוק.
- אסטרטגיית השקעה – הבנת שווי הדירה היא חשובה גם למשקיעים השוקלים השקעה בנכסים נוספים ומעוניים לקבל החלטת השקעה אסטרטגיות. שכן ניתן למנף את הדירה שבבעלותינו לצורך קבלת מימון נוסף להשקעה דרך גופים חוץ בנקאיים, כמו למשל משכנתא משלימה ב-WeCheck.
מאחר שניתן כיום לקבל מהבנקים למשכנתאות רק בין 50% מימון לרכישת דירה נוספת ועד 75% מימון לרכישת דירה יחידה, נדרש הון עצמי רב וישראלים רבים מוותרים על רכישת דירה.
כדי לצמצם את ההון העצמי הנדרש, ניתן לקבל משכנתא משלימה מ-WeCheck, בנוסף למשכנתא מהבנק, וליהנות ממימון של עד 85% משווי הנכס שרוכשים! כך שצריך להביא מהבית רק 15% מערך הנכס.
בנוסף ובניגוד לבנקים שחל עליהם איסור מתן משכנתא על נכס קיים, משקיעים יכולים לשעבד ב-WeCheck גם דירה אשר כבר נמצאת בבעלותם וגם את הדירה שעתידים לרכוש וליהנות מעד 100% מימון, ולא להזדקק להון עצמי כלל.
אז למה אתם מחכים?
הקליקו:
כלים ושיטות לקביעת שווי הדירה
כיום כדי לקבל תשובה לשאלה כמה שווה הדירה שלי עומדים לרשותינו מספר כלים, שיטות ואפשרויות. נמנה את המרכזיים שבהם:
שמאי מקרקעין – אחת הדרכים הטובות והמדויקות ביותר לקביעת שווי של דירות היא פניה לשמאי מקרקעין, שכן זהו למעשה עיקר תפקידו. זו גם הסיבה שבנקים למשכנתאות וגופים חוץ בנקאיים משתמשים בשירותי שמאי מקרקעין כאשר הן צריכות לדעת את ערכם של נכסים בטרם הם מעניקים משכנתאות.
שמאי מקרקעין למדו להעריך שווי של נכסים, יש להם בארגז טכניקות, מתודולוגיות, גישות וכלים לקביעת ערך של נכסים, כמו למשל: גישת העלויות (מחברים את עלויות מרכיבי הנכס – עלויות הבנייה, עלויות המגרש, מיסים ועוד), גישת ההשוואה (השוואה לנכסים בעלי מאפיינים דומים), גישת החילוץ (מעריכים את הערך הבנוי ומחלצים את שווי המגרש על ידי הפחתה של עלויות הבניה והרווח של היזם) ועוד. כאשר כל גישה להערכת שווי מתאימה לנסיבות שונות ולנכסים מגוונים – כשידועים כל הפרמטים או לא ידועים כל הפרמטרים, כאשר יש אפשרות לערוך השוואה או אין, כאשר מדובר בנכס למגורים או בנכס מסחרי וכו’.
מכיוון ששמאי מקרקעין מקפידים על הנחיות מקצועיות קפדניות בבואם להעריך שווי נכסים, הערכתם היא מהימנה וניתנת להגנה בבנקים וגם בבתי משפט לצורך הליכים משפטיים.
מתווכים וסוכני נדל”ן – גם מתווכים וסוכני נדל”ן יכולים לספק תשובה לשאלה כמה שוה הדירה שלי, במיוחד במצבים של מכירה וקניה של נכסים. אלו הם אנשי מקצוע המכירים מקרוב את שווקי נדל”ן מקומיים ואת המגמות הקיימות שכן עבודתם היא סיוע במכירה וקניה של נכסים.
הם מתבססים בדרך כלל על ניתוח שוק השוואתי (CMA). כלומר הם בוחנים מכירות אחרונות באזור ומשווים את תכונות הדירה לדירות אחרות שנמכרו לאחרונה. סוכני נדל”ן ומתווכים מביאים פרספקטיבה אסטרטגית. הם לא רק מנתחים נתונים אלא מכירים את דינמיקת השוק, תנודות עונתיות, סנטימנטים של קונים, מצב התחרות ועוד נתונים המשפיעים על מחיר המכירה הסופי.
פלטפורמות דיגיטליות – לצד גורמי מקצוע אנושיים יש לנו כיום גם את רשת האינטרנט ובה שפע של לוחות, פורטלים ומחשבונים המציעים הערכות שווי של דירות. מדלן, הומלס ויד 2 – אלו הם רק חלק מהשמות המוכרים. פלטפורמות דיגיטליות אלו עושות שימוש באלגוריתמים, ניתוח של מסדי נתונים ורשומות ציבוריות כמו גם ניתוח של מכירות ומגמות שוק כדי לקבוע ערך משוער של דירות ונכסים. הערכות אלו אמנם לא מדויקות כמו של שמאי מקרעין אך הן מהירות ופעמים רבות ניתן לקבל הערכות שווי שכאלו בחינם. פלטפורמות אלו יכולות אפוא לספק נקודת התחלה טובה.
נראה כי הצלחה בהערכת שווי נכס תלויה יותר ויותר ביכולת לשלב ביעילות את כל הכלים והמתודולוגיות השונות שמנינו תוך שמירה על מודעות לחוזקות ולמגבלות הייחודיות של כל שיטה.
כך שאם אתם רוצים לקבל תמונה כמה שיותר מדויקת להערכת שווי הדירה שלכם הינה כמה טיפים:
- העזרו בנתוני רשות המיסים. ניתן לקבל מידע על עסקאות נדל”ן לפי יישוב, רחוב, סוג הנכס ועוד. ניתן לראות את עסקאות הנדל”ן שבוצעו ולקבל הערכה של שוווי של נכסים. אפשר להשוות את הנכס לנכסים דומים ולתמחר בהתאם.
2. כדאי גם להשתמש באתר הנדל”ן הממשלתי. באתר זה מסדי נתונים ממשרדי ממשלה שונים העוסקים בתחום הנדל”ן. ניתן לחפש נכסים ולקבל מידע על נכסים ועסקאות על גבי המפה. אפשר לצפות בפרטי נכסים, היסטוריית עסקאות, לחקור שכונות ואיזורים ולהשוות עסקאות בשכונות וישובים שונים.
3. יש גם מחשבונים להערכת שווי של דירות שאפשר להשתמש בהם למשל מחשבון להערכת שווי דירה של יד שתיים – yadata, מחשבון ערך דירות של דירובוט או מחשבון של אתר מדלן. בדרך כלל מדובר במחשבונים חינמיים ומהירים למדי. מזינים פרטים כמו יישוב, כמות חדרים, קומה, שטח, מצב הדירה ועוד כמה פרמטרים ומקבלים הערכות שווי כלליות.
4. יש גם לוחות, מאגרי מידע ומחירונים ברשת שבעזרתם גם ניתן לקבל הערכות שווי. יש להתבונן בהם ולנסות לקבל תשובות לשאלות כמו מה המחירים של נכסים הדומים לשלי במאפייניהם, מה קורה בשכונות ליד, מהן הערכות השווי של נכסים באזור שלי וכו’.
אילו גורמים משפיעים על שווי הדירה?
לפחות כ-9 גורמים שונים יכולים להשפיע על ערכה של דירה, ביניהם:
- מיקום – מכירים את האימרה “לוקיישן, לוקיישן, לוקשיין”, אז זה מאוד נכון בנדל”ן. מיקומה הגיאוגרפי של הדירה משפיעה מאוד על שוויה. עיר במרכז הארץ תעלה יותר מעיר באזור ספר או בפריפריה, גישה לשירותי בריאות טובים, להשכלה, קרבה לעורקי תחבורה ראשיים, לשירותי תרבות, למרכזי תעסוקה ולמרכזי מסחר – כול אלו משפיעים על ערכה של דירה.
- שטח וגודל – ככל שהדירה גדולה ומרווחת יותר, כך שוויה עולה. קוטג’ המשתרע על 3 קומות מוערך בהרבה יותר כסף מדירת 3 חדרים בקומה 4. ככל שיש יותר חדרים, ככל שהפריסה של החדרים יותר נוחה, ככל שהדירה יותר מרווחת כך מחירה יעלה בהתאמה.
- חניה – עבור הישראלי הממוצע חניה היא הכרח. למשפחה הישראלית הטיפוסית יש לפחות רכב אחד וחשוב שיהיה לה אפשרויות חניה. דירות עם חניה בטאבו יקרות יותר מדירות שיש מתחם חניה אחד לכל דיירי הבניין למשל. ודירות עם חניה יקרות יותר מדירות ללא חניה.
- מעלית – גישה למעלית היא גורם קריטי, במיוחד לדירות הממוקמות בקומה שניה ומעלה, במיוחד ברבי קומות ובמיוחד כאשר מדובר במשפחות עם ילדים, בבעלי מוגבלויות פיזיות או בקשישים. ככל שיש יותר מעליות בבניין כך ערך הדירות בבניין עולה. ככל שהמעלית מודרנית וחדשנית יותר כך ערך הדירות עולה.
- מרפסת וחללים חיצוניים – מרפסות וחללים חיצוניים הם מאוד מבוקשים, במיוחד בסביבות עירוניות בהן יש מיעוט בשטחים ירוקים. דירות עם מרפסות, טרסות או עם גינות פרטיות מחברות את הדירה לטבע, הן אטרקטיביות ומעלות את ערך הדירה.
- מצב הדירה – דירות מאובזרות, מטופחות, משופצות ומתוחזקות היטב הן מושכות יותר וניתן לבקש עליהן מחיר גבוה יותר. לעומת זאת, דירות מוזנחות הדורשות שיפוצים משמעותיים ערכן יורד.
- מגמות שוק – גם להיצע וביקוש ותחרות יש השפעה על שווי של דירות. כאשר השוק רווי בדירות ויש מעט מאוד אנשים המבקשים לרכוש דירות, סביר מאוד להניח שמוכרים יורידו את המחיר המבוקש. אך אם יש ביקוש לדירות ומחסור בדירות למכירה – ניתן לתמחר דירות במחיר גבוה יותר.
- נוף – גם לנוף יש השפעה על שוויין של דירות. דירה עם נוף לים, לבריכה, למפל או לפארק ירוק ופורח תעלה יותר מדירה שהנוף שלה הוא למרפסת של השכן או לאתר הטמנת זבל.
- שירותים ופסיליטיז בבניין – אם יש מאבטח, שוער, שירותי קונסיירז’, בריכה, מרכז כושר וכו’ בבניין, אז הדירה בבניין זה תעלה יותר מדירה הממקומת בבניין שאפילו אין אינטרקום בכניסה.
איך אפשר להעלות את ערך הדירה?
יש כמה דברים שניתן לעשות לבד או בשיתוף פעולה עם השכנים האחרים בבניין כדי להשביח את הדירה:
דברים שתוכלו לעשות לבדכם:
- לשפץ את הדירה – שיפוץ של דירה יכול להקפיץ את ערך הדירה בלפחות כ-5%.
- בית חכם – שילוב של חזית הטכנולוגיה בבית יכול בהחלט להביא לעליית ערך של כ-2%.
- עיצוב פנים – אפשר להעזר בשירותי מעצבי פנים כדי לשפר את חזות הבית, זה יכול להעלות את ערך הבית בכ-2% עד 4%.
דברים שצריך לרתום את השכנים כדי לבצעם:
- הוספת מרפסת – יכול להעלות את ערך הדירה בכ-5%.
- הוספת ממ”ד – יכול להעלות את ערך הדירה בכ-5% עד 8%.
- הוספת מעלית – יכול להעלות את ערך הדירה בכ-6%.
- טיפוח הגינה – יכול להעלות את ערך הדירה בכ-4%.
- שיפור הלובי – יכול להעלות את ערך הדירה בכ-4%.
מכשולים ושיקולים פוטנציאליים בהערכת שווי של דירות
קביעת שווי דירה הוא תהליך מורכב כאמור וחשוב להיות מודעים למכשולים ולמגבלות של כל אחת מהשיטות שעומדות לרשותינו:
- לוחות דיגיטליים לא תמיד מדייקים בנתונים. הם אמנם עושים שימוש במודלים אוטומטיים של הערכות שווי, משתמשים בבינה מלאכותית ומספקים הערכות מהירות, אך הם מפספסים ניואנסים קריטיים כמו מצב הנכס, תכונות ייחודיות שלו כגון|: שיפוץ, פריסה, נוף ייחודי או עיצוב אדריכלי.
- לוחות דיגיטליים גם לא תמיד מעודכנים בתנודות השוק. ייתכן ויקח ללוחות כאלו זמן להתעדכן בשינויי ריבית על משכנתאות והם לא יוכלו לספק תמונה נכונה ומדויקת בזמן אמת.
- גם לסוכני נדל”ן ומתווכים יש מגבלות. אכן, מדובר בבעלי מקצוע החיים ונושמים את שוק הנדל”ן, אך הם אינם סובייקטיבים, יש להם הטיות אנושיות בלתי מודעות וגם אינטרסים במכירה ובקניה של נכסים, תלוי את מי הם מייצגים, וגם הידע שלהם מוגבל. כך למשל, הם לא תמיד יודעים על תוכניות פיתוח עתידיות באזור המגורים
צעדים מעשיים לבעלי דירות
איך בכל זאת יודעים כמה שווה הדירה שלכם? ובכן מומלץ:
- לשלב בין כמה שיטות: גם לוחות אונליין גם הערכת מתווכים וברגע האמת גם שמאי מקרקעין.
- חשוב לעקוב ולהישאר מעודכנים בשינויים רגולטוריים, במדדים השונים ובמחירי שוק הדיור.
- כדי לשמור על ערך של הדירה חשוב להשביח ולטפח אותה, כדי שכאשר תרצו למכור היא תהיה אטרקטיבית ותוכלו לקבל את המחיר המקסימלי.
רוצים לדעת כמה שווה הדירה שלכם כדי לשפץ? לסייע לילדים? או להשקיע?
חילוץ הון עצמי מבית שברשותכם הוא הפתרון עבורכם!
הדירה שלכם היא נכס ש”כלוא” בו כסף. כסף שניתן למנף לצרכים שונים ולמטרות מגוונות, לרבות: חופשות, עזרה לילדים/לנכדים, לשיפוצים, להשקעה בנדל”ן או להשקעה בעסקים.
אנו ב-WeCheck מציעים ללקוחות כמוכם, שיש ברשותם נכס, הלוואה לכל מטרה בשיעורי מימון גבוהים שיכולים להגיע ל-85% מערך הנכס – בתמורה לשעבוד הנכס.
